房地產(chǎn)開發(fā)銷售專業(yè)術(shù)語解釋

絕對是各夢 2010-06-10

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前言：房地產(chǎn)開發(fā)銷售專業(yè)術(shù)語解釋

　　樓花：一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。

　　實際銷售面積：是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。

　　外銷（租）：經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。

　　銷售給個人：是指實際銷售給國內(nèi)私人的商品房屋面積。不包括外銷中銷售給個人的部分。

　　預(yù)售面積：是指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

　　預(yù)售面積：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　單元式住宅：是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。

　　期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。

　　現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

　　商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

　　商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。

　　躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。

　　水景商品房：是指依水而建的房屋。

　　TOWNHOUSE：也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

　　灰空間：最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。

　　商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。

　　會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

　　外飄窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

　　中空玻璃：是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

　　基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

　　均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

　　七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。 “房產(chǎn)租售比”：是國際通行用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價是否合理的差距。為什么它可作為樓市健康與否的依據(jù)？因為買房可能是投資或投機(jī)，而租房通常是真實居住需求，因此兩者之間的價格聯(lián)系，可反映該地區(qū)房產(chǎn)運行狀況。一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1：200到1：300。

　　租售價格比：就是不動產(chǎn)評估或會計學(xué)里說的租金收益率。

　　簡化公示：租金收益率=年租金收入/銷售價格

　　五證兩書：

　　一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

　　建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

　　二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

　　有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

　　三、《國有土地使用證》

　　經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

　　四、《建設(shè)工程開工證》

　　建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

　　六、“兩書”

　　《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

　　公寓：商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。其大致可分為以下三類?！〉谝唬鲎庑?。它以出租給租客使用為目的，也可稱之為出租公寓。

　　第二，自住型。如果是自住型的公寓，它的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。而它的單位使用者，相當(dāng)于公司的股份持有人。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位的樓宇，盡管有人買公寓用以出租，就象買一個兩家庭用以出租一樣，但那不是商業(yè)樓宇。

　　第三，即混合型?；旌闲屯ǔＳ幸徊糠譃樯虡I(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為寓所單位。
　　此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓、花園公寓和高層公寓。

　　而按照公寓的大概規(guī)劃用途來分：又可分為以下三種：

　　1）普通公寓（居住型公寓）

　　用地性質(zhì)：一般為住宅

　　產(chǎn)權(quán)類型：公寓

　　產(chǎn)權(quán)年限：70年

　　特點：戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住

　　配套設(shè)施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；銷售價格一般高于區(qū)域整體水平

　　2）商務(wù)公寓

　　用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商住）或商業(yè)用地

　　產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓

　　產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年

　　特點：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)；既可居住，又可辦公

　　具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；價格相對寫字樓較低；

　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓

　　3）酒店式公寓

　　用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地

　　產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓

　　產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年特點：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高。

　　普通住宅：一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費，水電費等開支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。

　　建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

　　綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

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