地下車(chē)位每平方米兩萬(wàn)元憑什么比房子貴？

一般而言,房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)主要是供應(yīng)與需求及成本三大因素決定,所謂“物以稀為貴”，當(dāng)私車(chē)數(shù)量不斷膨脹、小區(qū)停車(chē)問(wèn)題日益捉襟見(jiàn)肘之時(shí)，車(chē)位在多數(shù)小區(qū)成了稀缺商品。瞄準(zhǔn)其中的商機(jī)，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始頻頻出招，甚至出現(xiàn)“逼”業(yè)主高價(jià)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,或者是進(jìn)行地下車(chē)位“高調(diào)”掛牌出售，或者是舉行地下車(chē)位拍賣(mài)活動(dòng),從原先的“可售可租”到如今的大張旗鼓售賣(mài)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)地下車(chē)庫(kù)的“大變臉”，讓業(yè)主一時(shí)頗有些應(yīng)對(duì)不及。

地下車(chē)庫(kù)主要有四種類(lèi)型，只有一種是可以購(gòu)買(mǎi)的，即地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有與全體業(yè)主進(jìn)行公攤，由開(kāi)發(fā)商擁有地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。因此業(yè)主需要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否取得車(chē)庫(kù)預(yù)售許可證。另外三種地下車(chē)庫(kù)是不可以出售的。一是地下車(chē)庫(kù)面積已經(jīng)分?jǐn)偟?；二是地下?chē)庫(kù)屬于人防工程的；三是開(kāi)發(fā)商為了謀取利益，用建筑物的地下空間改造成的停車(chē)位?！段餀?quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但只要是有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)，就可以獨(dú)立買(mǎi)賣(mài)，同樣可以賣(mài)給小區(qū)外的人，不是只能轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。由于房產(chǎn)和車(chē)庫(kù)是兩個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，所以可以分別出售，持有者可根據(jù)自身的情況解決。

據(jù)建設(shè)部調(diào)查，全國(guó)停車(chē)位缺口平均在60%以上，區(qū)停車(chē)位是否充足，也成了購(gòu)房人選房的一個(gè)指標(biāo)。究竟地下車(chē)位價(jià)格是怎么計(jì)算出來(lái)的﹖每平方米的車(chē)位憑什么比每平方米的房?jī)r(jià)還要貴﹖地下車(chē)位的造價(jià)一般都比房子要貴，就住宅而言，大概要貴25%到30%.綜合核算后，即便地下車(chē)位賣(mài)到15萬(wàn)元／個(gè)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)也不高。這也是開(kāi)發(fā)商不愿按1比1建地下車(chē)位的原因之一。如果是一個(gè)車(chē)位是20萬(wàn)-60萬(wàn),開(kāi)發(fā)商可以獲得利潤(rùn)在50%-80%。

5月17日根據(jù)媒體報(bào)道，2010年5月16日廣州天河區(qū)珠江新城金穗路某樓盤(pán)在海珠區(qū)琶洲舉行地下車(chē)位購(gòu)買(mǎi)大會(huì)。近兩千業(yè)主搶購(gòu)780個(gè)車(chē)位，最高售價(jià)達(dá)54萬(wàn)/個(gè)，最低價(jià)為29 .3萬(wàn)元，按地價(jià)算，每平方米已逼近2萬(wàn)元，比小區(qū)樓盤(pán)當(dāng)初的房?jī)r(jià)還貴。購(gòu)買(mǎi)時(shí)間從清晨持續(xù)至晚上7時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者須為樓盤(pán)業(yè)主。樓盤(pán)銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人甄先生說(shuō)，此次拍賣(mài)的車(chē)位共有780個(gè)，均為負(fù)一負(fù)二層車(chē)庫(kù)，負(fù)三層的暫未開(kāi)始拍賣(mài)。

其實(shí)，造成大家對(duì)價(jià)格問(wèn)題關(guān)注的原因主要是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有解決好，應(yīng)當(dāng)把注意力集中到解決車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題上來(lái)?？梢赃@樣說(shuō)，嫌停車(chē)月租費(fèi)低廉是開(kāi)發(fā)商選擇將車(chē)位一次性出售的原因。不過(guò)，面對(duì)高昂的車(chē)位購(gòu)置費(fèi)，許多業(yè)主更愿意選擇長(zhǎng)期租用。發(fā)展商肚里有本賬，業(yè)主心里也有一個(gè)算盤(pán)，租比買(mǎi)要?jiǎng)澦愕枚?。由于開(kāi)發(fā)商一直對(duì)地下車(chē)庫(kù)“只售不租”，地面泊車(chē)車(chē)滿為患，而地下車(chē)庫(kù)卻空空如也，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主無(wú)法將車(chē)輛停到地下車(chē)庫(kù)。隨著小區(qū)業(yè)主的車(chē)輛越來(lái)越多，地面無(wú)序停車(chē)的現(xiàn)象已日益嚴(yán)重。

除了現(xiàn)有泊車(chē)之外，還有很多“虎視眈眈”的購(gòu)車(chē)者，停車(chē)位肯定供不應(yīng)求，為免愛(ài)車(chē)“無(wú)家可歸”，面對(duì)高昂的購(gòu)置費(fèi)用，只得考慮忍痛“割肉”。開(kāi)發(fā)商大張旗鼓地售賣(mài)車(chē)位，建議業(yè)主還是保持觀望態(tài)度最好。根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，能否對(duì)外租賃須由開(kāi)發(fā)商決定。開(kāi)發(fā)商為賣(mài)車(chē)位，還使出“連環(huán)招”，讓業(yè)主毫無(wú)“招架”之力。因?yàn)閷?duì)于中介公司而言，無(wú)異于“肥差”，他們自然會(huì)傾全力而為，而為“配合”賣(mài)車(chē)位，物業(yè)方面近日也停止發(fā)放臨時(shí)停車(chē)證，不僅讓業(yè)主的地下停車(chē)，難以回歸地面，對(duì)新的購(gòu)車(chē)者，購(gòu)置車(chē)位也成了唯一的出路。

同時(shí)，現(xiàn)在大多數(shù)家庭選擇購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型汽車(chē)，車(chē)輛和車(chē)位的總價(jià)如果達(dá)到近30萬(wàn)元，普通的購(gòu)車(chē)族實(shí)在無(wú)力承擔(dān)，對(duì)車(chē)輛價(jià)格才五六萬(wàn)元的業(yè)主而言，花兩倍多的價(jià)錢(qián)買(mǎi)個(gè)車(chē)位，則更加有點(diǎn)不甘心。目前小區(qū)地面停車(chē)每月收費(fèi)100元，地下車(chē)位每月收費(fèi)250元，而一個(gè)車(chē)位的叫價(jià)高達(dá)13萬(wàn)元，此外還需交付中介4655元的手續(xù)費(fèi)，之后每月還要另繳60 元的管理費(fèi)，如果按照每月250元的停車(chē)費(fèi)來(lái)計(jì)算，實(shí)際上意味著至少提前預(yù)付了59年的停車(chē)費(fèi)。與此同時(shí)，還應(yīng)該考慮車(chē)主的年齡因素，如果在30歲購(gòu)車(chē)，駕車(chē)年限根本無(wú)法達(dá)到59年，這樣算來(lái)，買(mǎi)車(chē)位根本不劃算。

目前地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)中存在四大陷阱,地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)存在的最大風(fēng)險(xiǎn)就是產(chǎn)權(quán)。所以在車(chē)位交易過(guò)程中，最核心的問(wèn)題是要弄清楚，車(chē)位的原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有?首先,無(wú)產(chǎn)權(quán)證車(chē)位不受保護(hù)。發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車(chē)位私下賣(mài)掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。這些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的共有車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤消發(fā)展商對(duì)這些共有車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同。合同撤消后，購(gòu)買(mǎi)這些私賣(mài)車(chē)位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購(gòu)車(chē)位款項(xiàng)。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢(qián)就存在追不回的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，車(chē)位被開(kāi)發(fā)商多次出售。沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)的車(chē)位有可能被開(kāi)發(fā)商二次銷(xiāo)售。廣州2008年3月國(guó)土房產(chǎn)局專(zhuān)門(mén)頒布了《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。

然而，有的開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得買(mǎi)了車(chē)位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商等車(chē)位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車(chē)位以高價(jià)第二次賣(mài)出并幫第二買(mǎi)家辦理完過(guò)戶(hù)，那么第一次的買(mǎi)家反而成了被趕走的那個(gè)。“法律就只承認(rèn)已過(guò)戶(hù)的車(chē)位”。無(wú)論交易一手車(chē)位還是二手車(chē)位，最核心的問(wèn)題在于關(guān)注車(chē)位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有。買(mǎi)家交易前首先要明確，車(chē)位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)買(mǎi)人簽的合同的保障力到底有多大。

再次，人防工程車(chē)位有特殊性。人防工程的車(chē)位不同于普通車(chē)位，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)會(huì)被防空部門(mén)統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時(shí)不作私人停車(chē)位用途。人防工程車(chē)位的特殊性在于車(chē)位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無(wú)條件地把這個(gè)車(chē)位交出來(lái)給有關(guān)的防空管理部門(mén)統(tǒng)一支配。因而，購(gòu)買(mǎi)車(chē)位時(shí)市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

最號(hào)，租賃期限超20年后無(wú)效。有的開(kāi)發(fā)商很“明智”，在簽車(chē)位合同的時(shí)候會(huì)申明車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)。他們不會(huì)與業(yè)主簽買(mǎi)賣(mài)合同，只簽租賃合同?？墒?，他們?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“租賃期限超過(guò)20年后將不受法律保護(hù)”。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的那部分無(wú)效?！币簿褪钦f(shuō)，消費(fèi)者租賃車(chē)位(庫(kù))(就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán))最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明 20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償