第一條 為加強國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《西安市人民政府關(guān)于加強開發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國有劃撥土地使用權(quán)出讓管理的通知（市政發(fā)[2007]154號），結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

　　第二條 本細則適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)國有土地的管理。凡使用國有土地的單位和個人，都應遵守本細則規(guī)定。

　　第三條 國有劃撥土地在變更土地使用條件后，不再符合劃撥用地范圍的，或受讓的國有土地使用權(quán)經(jīng)依法批準變更土地用途、建設(shè)條件、使用年限等，使其與原出讓合同或批準文件內(nèi)容發(fā)生改變的，必須辦理出讓手續(xù)，或者重新評估、核算，補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第四條 市、縣國土資源管理部門是同級人民政府主管本行政區(qū)域內(nèi)土地管理的職能機構(gòu)，負責國家有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)和本細則的組織實施和檢查監(jiān)督。

　　第五條 規(guī)劃、發(fā)展改革、建設(shè)、房產(chǎn)、城改等行政主管部門要加強相互之間的配合，實現(xiàn)信息資源共享，在各自職權(quán)范圍內(nèi)，協(xié)助做好開發(fā)土地后續(xù)管理和規(guī)范國有劃撥土地使用權(quán)出讓管理工作。

　　第六條 各級人民政府必須嚴格執(zhí)行土地用途管制制度和國有土地有償使用制度，實行土地集中統(tǒng)一管理，建立和完善土地收購、儲備、供應、開發(fā)的運行機制，加強國有土地資產(chǎn)管理。


　　第七條 劃撥土地在不改變土地權(quán)利人和用途時補辦出讓手續(xù)，補繳土地使用權(quán)出讓金原則上按以下公式核算：應繳納土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時依法確認的評估市場值地價－擬出讓時依法確認的評估劃撥地價或承租土地市場價。

　　第八條 劃撥土地在不改變土地權(quán)利人和用途時補辦出讓手續(xù)，具體按以下標準補繳土地使用權(quán)出讓金：

　　（一）經(jīng)依法批準已建成、出售的住宅用地補辦出讓手續(xù)的，按房改房上市的有關(guān)政策規(guī)定補繳土地使用權(quán)出讓金。

　?。ǘ┕I(yè)用地補辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認的評估市場值地價的25%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　?。ㄈ┥虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地補辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認的評估市場值地價的40%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　?。ㄋ模┢渌猛就恋匮a辦出讓手續(xù)的，按不低于依法確認的評估市場值地價的30%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第九條 劃撥土地經(jīng)依法批準改變土地用途的，按下例規(guī)定確定或補繳土地使用權(quán)出讓金：

　　（一）劃撥土地改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地的，應繳納的土地使用權(quán)出讓金按國家有關(guān)招標拍賣掛牌出讓土地的規(guī)定確定。

　　（二）劃撥土地改變?yōu)槌虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以外用途的，應繳納的土地出讓金額＝擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格。

　　第十條 凡單體建筑項目部分改變用途的，應根據(jù)改變部分分攤的土地面積及用途，按依法確認的評估市場值地價補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第十一條 利用劃撥土地建設(shè)的拆遷安置房（包括經(jīng)濟適用房、廉租房）的配套公建用房，經(jīng)依法批準作為商品房銷售的，按不低于依法確認的評估市場值地價的40%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第十二條 土地估價基準日應根據(jù)不同情況分別確定：

　?。ㄒ唬┮?guī)劃主管部門批準變更原批準的土地用途、規(guī)劃建設(shè)條件，超過一年未完善土地審批手續(xù)的，經(jīng)依法處理后，以國土資源主管部門受理的日期作為估價基準日。

　?。ǘ┳兏恋厥褂媚晗薜模試临Y源主管部門受理的日期作為估價基準日。

　　（三）同一宗地的土地使用條件經(jīng)規(guī)劃主管部門多次批準變更的，以規(guī)劃主管部門最后一次批準文件為準，以國土資源主管部門受理的日期作為估價基準日。

　　第十三條 土地出讓應繳納的土地使用權(quán)出讓金，以估價基準日依法確認的宗地評估市場值地價作為計價標準。

　　第十四條 租賃土地經(jīng)依法批準補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，按照依法確認的評估市場值地價，全額補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第十五條 租賃土地經(jīng)依法批準續(xù)租的，按下列標準收繳年租金：

　?。ㄒ唬Τ钟械孛娣课莓a(chǎn)權(quán)證書的，按土地所在地對應用途基準地價的40%除以該土地用途最高出讓年期確定。

　?。ǘ]有地面房屋產(chǎn)權(quán)證書的，按土地所在地對應用途基準地價除以該土地用途最高出讓年期確定。


　　第十六條 對通過公開方式出讓的土地使用權(quán)，規(guī)劃建設(shè)條件原則上不得改變。確屬城市規(guī)劃建設(shè)需要變更的，規(guī)劃主管部門應從嚴審核，依法辦理審批手續(xù)。

　　第十七條 出讓后的國有建設(shè)用地，建設(shè)單位申請調(diào)整原出讓合同約定的或原規(guī)劃批準的規(guī)劃條件，由規(guī)劃主管部門受理。規(guī)劃主管部門同意調(diào)整的，應將調(diào)整后的規(guī)劃批件抄送國土資源管理部門，并督促建設(shè)單位向國土資源管理部門申請，辦理相關(guān)審批手續(xù)。國土資源管理部門同意調(diào)整的，應依法確定供地方式，并按新舊規(guī)劃條件下依法確認的評估市場值地價差額的100%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第十八條 同一建設(shè)項目中，在不改變土地用途的前提下，經(jīng)規(guī)劃主管部門依法批準新建、改建、擴建、加層等增加建筑面積的，增加部分不超過原批準面積3%（含3%）的，免繳增加部分的土地使用權(quán)出讓金。超過3%以上的，超出部分按新舊容積率條件下依法確認的評估市場值地價差額的100%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第十九條 未經(jīng)依法批準擅自改變規(guī)劃條件進行建設(shè)的，經(jīng)規(guī)劃主管部門核實，同一建設(shè)項目實際建筑面積超出原批準面積3%以上的，規(guī)劃等行政主管部門應依法從嚴處理。處理后允許保留的，應補繳超建部分對應的土地使用權(quán)出讓金。補繳金額按超出部分原出讓時的成交（約定）地價或樓面價的100%確定；涉及改變土地用途的，應按新舊規(guī)劃條件下依法確認的評估市場值地價差額的100%繳納。

　　第二十條 出讓后的國有建設(shè)用地，在出讓年期內(nèi)經(jīng)依法批準拆除重建且不改變土地用途的，拆除重建后增加的建筑面積，按其分攤的土地經(jīng)依法確認的評估市場值地價的50%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第二十一條 出讓后的建設(shè)用地經(jīng)依法批準增加建筑面積，或擅自增加建筑面積經(jīng)依法處理后允許保留的，增加面積或超建面積超出原批準面積3%以上的部分，還應依法補繳城市建設(shè)配套費。

　　第二十二條 原出讓的工業(yè)用地在不改變原規(guī)劃用途的前提下，經(jīng)依法批準增加容積率的，不再補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　第二十三條 租賃土地增加建筑面積的，比照本章的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。


　　第二十四條 國有企業(yè)改制，可根據(jù)企業(yè)的類型和改制需要，經(jīng)批準分別采取土地使用權(quán)出讓、作價出資、作價入股、授權(quán)經(jīng)營、租賃和保留劃撥用地等方式處置國有土地資產(chǎn)。

　　第二十五條 納入企業(yè)改制資產(chǎn)處置的國有劃撥土地使用權(quán)，符合城市規(guī)劃條件的，可以協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按下列標準補繳土地使用權(quán)出讓金：

　?。ㄒ唬┕I(yè)用地按不低于依法確認的評估市場值地價的25%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　?。ǘ┥虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，按不低于依法確認的評估市場值地價的40%補繳土地使用權(quán)出讓金。

　　（三）其他用地按不低于依法確認的評估市場值地價的30%補繳土地使用權(quán)出讓金。如果折抵負資產(chǎn)，繼續(xù)按《中共西安市委、西安市人民政府關(guān)于進一步深化國有企業(yè)改革的實施意見（市發(fā)[2003]24號）執(zhí)行。

　　第二十六條 參與企業(yè)改制受讓的工業(yè)用地，經(jīng)依法批準改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地以外用途的，可以辦理協(xié)議用途變更手續(xù)，應補繳的土地使用權(quán)出讓金=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格。

　　第二十七條 改制企業(yè)受讓的工業(yè)用地，經(jīng)依法批準改變用途進行經(jīng)營性開發(fā)的，出讓用地批文或出讓合同約定應由市、縣人民政府收回，交由國土資源管理部門采用招標拍賣掛牌等公開出讓方式處置的，應采取公開方式處置；出讓用地批文或出讓合同未約定以公開方式處置的，可以協(xié)議方式處置。應當補繳的土地出讓金額（底價）＝批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格

　　第二十八條 企業(yè)改制經(jīng)依法批準采用租賃方式使用土地的，租賃期限一般不超過5年，租金標準按照本細則第十五條的規(guī)定辦理。

　　第二十九條 企業(yè)改制經(jīng)依法批準繼續(xù)以劃撥方式使用土地的，其使用年期不超過5年。


　　第三十條 土地使用權(quán)通過招標拍賣掛牌方式出讓的，由市、縣國土資源管理部門負責組織實施，并參考市場情況確定出讓底價。

　　第三十一條 出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于市場評估地價80%的，政府有權(quán)優(yōu)先收購，所購土地納入政府土地儲備庫。

　　第三十二條 國土資源管理部門在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時，應在《國有土地使用權(quán)出讓合同》中注明該宗地的用途、容積率、綠地率、建筑密度等土地使用條件，以及開發(fā)進度等控制性要求和成交的單位面積地價或樓面地價。

　　第三十三條 規(guī)劃、國土資源、建設(shè)、房產(chǎn)、城改等管理部門，對在相關(guān)部門未對土地使用權(quán)人擅自變更土地用途、容積率等土地使用條件行為做出處罰并補繳土地使用權(quán)出讓金前，一律停止辦理該宗地的規(guī)劃許可、施工許可、土地使用、房產(chǎn)預售等手續(xù)。


　　第三十四條 本實施細則自2009年6月10日起施行。