3.2 項目接管方案
通過對【某某】現(xiàn)場踏勘，結(jié)合項目實際情況，并根據(jù)我司在接管驗收方面的經(jīng)驗，將對本項目以現(xiàn)實交接的方式進行接管驗收。
3.2.1 規(guī)范物業(yè)交接工作的目的
為規(guī)范本項目物業(yè)驗收接管程序，明確各方責(zé)任，確保物業(yè)驗收接管工作得到有效進行，以便對物業(yè)進行全面移交，保證物業(yè)服務(wù)服務(wù)工作順利進行，根據(jù)國家及北京市有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)制定以下接管方案。
3.2.2 接管驗收小組的組成形式及驗收范圍
組長：項目經(jīng)理；
副組長：客服部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、財務(wù)人員。
A. 設(shè)備項目組，環(huán)境設(shè)施項目組，文件資料組，財務(wù)組，秩序維護組，負(fù)責(zé)人
即為組長。
B. 設(shè)備組主要驗收的范圍：各變配電室及設(shè)備、排污泵、地面各管道閥門井、
水泵房及設(shè)備、水箱（池）間及水箱（池）、小區(qū)地面消火栓、小區(qū)路燈、信報箱、
總水表及閥門等。
C.環(huán)境組主要驗收范圍：房屋接管驗收、房屋公共部位（樓宇標(biāo)準(zhǔn)層、地下室、
天臺、樓道等）、小區(qū)道路、小區(qū)沙井、檢查井、化糞池、綠化租擺等。
D. 資料組主要驗收范圍：業(yè)主檔案、各種對外簽訂的合同/協(xié)議、外聯(lián)單位的往
來文件及相應(yīng)的信息、對業(yè)主發(fā)出的各項通知、業(yè)主二次裝修資料、已收房的驗房資
料、其它相關(guān)文件等。
E. 財務(wù)組主要驗收范圍：物業(yè)服務(wù)費、生活裝修垃圾清運費，預(yù)收或欠付的自
來水、電，應(yīng)退業(yè)主的各項押金，其它各項費用記錄。
F. 秩序組主要驗收范圍：安防設(shè)備設(shè)施清單，數(shù)量及完好情況，已配備滅火器
數(shù)量及完好情況等。
3.2.3 接管驗收工作流程
（略）
3.2.4 物業(yè)驗收接管安排
3.2.4.1 制訂接管驗收的原則
物業(yè)交接是明確各方責(zé)權(quán)利關(guān)系，實現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)權(quán)利的標(biāo)志。
為保證物業(yè)交接的順利進行，避免因為交接而影響現(xiàn)有業(yè)主的生活，我們將做到：
A.以客觀事實為依據(jù)，實事求是。在交接的過程中難免會出現(xiàn)意見不統(tǒng)一的情況，為避免由于意見的不一致而產(chǎn)生各種矛盾，在接管驗收的過程中應(yīng)盡量遵守客觀事實，遵守國家有關(guān)規(guī)定，遵守原設(shè)計規(guī)劃要求。
B.交接書面化，以文件函件合同的形式界定交接事項。
C.交接項目詳盡明晰，避免日后因交接不清而產(chǎn)生權(quán)責(zé)不明的情況。
通過對【某某】物業(yè)接管，對標(biāo)的物業(yè)進行全面深入的了解，為即將開始的物業(yè)接管驗收掌握第一手原始資料，為將來的物業(yè)服務(wù)工作順利開展打下基礎(chǔ)；
以專業(yè)的物業(yè)服務(wù)視角和立場，并力臻制定出定位準(zhǔn)確、內(nèi)容完善、有效適用的符合【某某】特點的物業(yè)服務(wù)方案。
3.2.4.2 交接注意的事項
A. 【某某】業(yè)委會、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，就交接時間、交接內(nèi)容、交接查驗、交接之日前后的責(zé)任等事項進行約定。交接時間應(yīng)確定具體時點，時點前責(zé)任由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，時點后責(zé)任由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
B. 業(yè)委會協(xié)調(diào)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定做好交接工作。
C. 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管前，將下列資料移交資料給業(yè)委會：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程
竣工圖等原竣工驗收資料；
（2）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件；
（4）業(yè)主及房屋面積清冊；
（5）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
E. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)前，業(yè)委會將以上資料移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
F. 資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可，若有未移交部分，由雙方列
出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。
G. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，制作物業(yè)查驗記錄（包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等）與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
查驗時，邀請業(yè)委會參與，三方對項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等進行確認(rèn)，并由查驗人簽字。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對查驗結(jié)果存在爭議的，先在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。
H. 小區(qū)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤管時，將預(yù)收的交接之日后的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
I. 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將依法屬于業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3.2.5 物業(yè)交接前的實操性工作
3.2.5.1 按規(guī)范實施交接驗收
我司將充分利用取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對項目負(fù)責(zé)”的宗旨，對【某某】進行嚴(yán)格、細致、全面的交接驗收，以便日后維修，做好后續(xù)保障。
A. 驗收接管小組將依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進行預(yù)驗收。
B. 在驗收過程中，缺陷、遺留問題由我司提出解決方案，共同討論后實施。
C. 對在《樓宇接管驗收清單》中所列的樓宇、設(shè)施設(shè)備，驗收接管小組進行檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《樓宇接管驗收清單》中。
D. 樓宇的實物驗收，應(yīng)注意：房屋的水、電、土建、門窗、電氣等設(shè)施設(shè)備進行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《樓宇接管驗收清單》中。
E. 設(shè)備的實物驗收，要做到：
（a）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置、運營狀態(tài)良好；
（b）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的運行參數(shù)，應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在《設(shè)施設(shè)備接管驗收清單》中。
F. 對物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單》相應(yīng)的表格內(nèi)。
G. 移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收啟示錄提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《樓宇資料交接清單》中。
H. 辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，將全部檔案資料存檔，我司正式接管。
物業(yè)接管驗收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，還包括道路、場地和環(huán)境綠化租擺等，同時還包括檔案、資料的接管驗收。本著交接清晰原則精神，接管驗收工作應(yīng)從以下幾方面安排：
A. 各種資料、檔案的接管驗收。
對于已經(jīng)投入使用的物業(yè)設(shè)備、設(shè)施，各種資料、檔案的接管驗收應(yīng)該安排在接管驗收工作的第一步，只有詳細查閱各種資料，才能對實物進行接管。
B. 建筑本體質(zhì)量及使用功能檢驗
C. 設(shè)備及配套設(shè)施的質(zhì)量及使用功能檢驗
（a）設(shè)備及配套設(shè)施檢驗包括電氣線路、室內(nèi)外照明、供配電系統(tǒng)、室內(nèi)外給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防避雷系統(tǒng)、采暖、其他智能化系統(tǒng)、娛樂設(shè)施及相關(guān)配套的設(shè)備房等附屬工程；
（b）設(shè)備及配套設(shè)施的驗收可分項進行，根據(jù)情況編制相關(guān)的設(shè)備設(shè)施驗收記錄表，每項驗收均須有單獨驗收結(jié)果；
（c）每項驗收時根據(jù)設(shè)計要求逐一進行檢查；
（d）檢驗設(shè)備設(shè)施功能是否符合規(guī)定要求（可測試運行應(yīng)現(xiàn)場檢驗運行情況）；
（e）管道線路是否正常、暢通、各類閥閘是否靈活；
（f）各類配件、支架、管線是否齊全、完好；
（g）相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、精確，裝置是否良好；
（h）所有的設(shè)備設(shè)施是否符合國家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)，是否有相關(guān)的安全防護裝置；
（i）對于消防等政府許可的專業(yè)部門的驗收合格證是否齊全；
（j）相關(guān)的附屬設(shè)施如溝、井等是否完好。
D. 環(huán)境工程接管
（a）環(huán)境驗收包括道路、圍墻、綠化租擺等；
（b）環(huán)境工程驗收可分項進行，根據(jù)情況編制相關(guān)環(huán)境、綠化租擺驗收記錄表，每項驗收均須有單獨驗收結(jié)果；
（c）每項工程根據(jù)設(shè)計要求逐一進行驗收，確定完好及損毀程度；
（d）項目內(nèi)道路、圍墻是否完整，是否與主干道相通完整；
（e）項目內(nèi)場地是否清理干凈、是否存在違規(guī)建筑物及構(gòu)筑物；
E. 物業(yè)辦公場所及物業(yè)公司自用設(shè)備設(shè)施接管
（a）按照房屋本體接管驗收標(biāo)準(zhǔn)檢查辦公場所的完好損壞程度；
（b）檢查辦公設(shè)備的使用年限及完好程度，清點數(shù)量登記造冊；
（c）檢查檢測維修、保潔、秩序員等自用設(shè)備設(shè)施的完好程度，清點數(shù)量登記造冊。
F. 接管驗收記錄
（a）接管驗收記錄分為建筑本體質(zhì)量驗收記錄、設(shè)施設(shè)備驗收記錄、環(huán)境驗收記錄、綠化租擺驗收記錄等四大類，可根據(jù)本項目的具體情況設(shè)計驗收記錄表的內(nèi)容；
（b）驗收記錄表必須包括：驗收項目、驗收時間、驗收具體內(nèi)容、驗收人簽字、驗收結(jié)論、存在問題、整改單位、跟蹤結(jié)果等。
3.2.5.2 交接時期秩序維護、保潔管理內(nèi)容和措施
在接管驗收過程中，很容易形成多頭管理或無人管理狀態(tài)，導(dǎo)致管理混亂，服務(wù)水平低下，給業(yè)主的生活及工作造成不便，為了避免出現(xiàn)此類現(xiàn)象，必須充分注意在交接時期秩序維護、保潔物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及措施：
A. 三方擬訂詳細的物業(yè)交接計劃并嚴(yán)格按照計劃進行接管驗收。
B. 明確物業(yè)交接期間三方工作的分工及職責(zé)，并以書面的形式表現(xiàn)出來，嚴(yán)格按照分工職責(zé)進行工作。
C. 如我司中標(biāo)，在接管前兩周將維護秩序員、保潔員、維修工、客戶服務(wù)人員配備到位，并在交接時點前維護秩序員、保潔員進場，保障項目平穩(wěn)過渡：
（a）在保潔方面，我司應(yīng)以明顯的可識別的身份負(fù)責(zé)項目的保潔工作，并按照保潔標(biāo)準(zhǔn)從事保潔工作。
（b）在維修方面，我司的技工應(yīng)以配合的姿態(tài)熟悉項目的設(shè)備設(shè)施情況，初步過渡。
（c）在秩序維護方面，我司應(yīng)以全新的面貌負(fù)責(zé)起項目的維護工作，按照新的工作標(biāo)準(zhǔn)實施管理。
只有真誠的配合，才能保證項目物業(yè)服務(wù)的順利過渡，在接管驗收的過程中，一切工作的中心都應(yīng)該緊緊的為物業(yè)服務(wù)的順利過渡而努力。
