一、建筑知識(shí)    建筑承包商

    房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過(guò)程中，對(duì)房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用。也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

    資質(zhì)一級(jí)企業(yè)

    自有流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元，有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人，設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師，高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師職稱以上(含經(jīng)濟(jì)師)的總經(jīng)濟(jì)師，工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，具有五年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，連續(xù)四年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％。

    資質(zhì)二級(jí)企業(yè)

    自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人；工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有三年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷；近三年累計(jì)竣工15 萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％。

    資質(zhì)三級(jí)企業(yè)

    自有流動(dòng)資金500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元，有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人，工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員，具有三年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷；累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，建筑工程質(zhì)量合格率100％。

    資質(zhì)四級(jí)企業(yè)

    自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元；有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。

    資質(zhì)五級(jí)企業(yè)

    只限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，自有流動(dòng)資金不低于30萬(wàn)元、其他具停標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建 設(shè)行政管理部門(mén)制定。

    建筑立面圖

    是將建筑的不同測(cè)表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術(shù)造型效果和外部裝飾做法等。根據(jù)建筑型體的復(fù)雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立面、背立面和側(cè)立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以按軸線編號(hào)來(lái)命名立面圖名稱，這對(duì)平面形狀復(fù)雜的建筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。

    建筑剖面圖

    是依據(jù)建筑平面圖上標(biāo)明的剖切位置和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開(kāi)后面得到的正投影圖。沿建筑寬度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長(zhǎng)度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑的結(jié)構(gòu)形式、分層情況、材料做法、構(gòu)造關(guān)系及建筑豎向部分的高度尺寸等。

    建筑平面圖

    是假想在房屋的窗臺(tái)以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門(mén)廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門(mén)窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。

    建筑總平面圖

    建筑總平面圖是表明一項(xiàng)建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。它是在建設(shè)基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構(gòu)筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來(lái)的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標(biāo)高，新建道路、綠化、場(chǎng)地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關(guān)系以及環(huán)境保護(hù)方面的要求等。由于建設(shè)工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡(jiǎn)單，有的則比較復(fù)雜，必要時(shí)還可分項(xiàng)繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。

    建筑工程施工圖

    簡(jiǎn)稱“施工圖”，是表示工程項(xiàng)目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu) 構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達(dá)準(zhǔn)確、要求具體的特點(diǎn)。它是設(shè)計(jì)工作的最后成果，是進(jìn)行工程施工、編制施工圖預(yù)算和施工組織設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是進(jìn)行施工技術(shù)管理的重要技術(shù)文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水、采暖通風(fēng)施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風(fēng)和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設(shè)備施工圖。

    建筑施工圖

    簡(jiǎn)稱“建施”。它一般由設(shè)計(jì)部門(mén)的建 筑專業(yè)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)繪圖。建筑施工圖主要反映一個(gè)工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來(lái)作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設(shè)備說(shuō)明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門(mén)窗、臺(tái)階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說(shuō)明等等。

    建筑工程圖

    建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國(guó)家規(guī)定的制圖標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準(zhǔn)確地表達(dá)在平面上的圖樣，并同時(shí)表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)依據(jù)和重要的技術(shù)資科。建筑工程圖包括方案設(shè)計(jì)圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設(shè)各個(gè)階段的任務(wù)要求不同，各類圖紙所表達(dá)的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設(shè)計(jì)圖主要是為征求建設(shè)單位的意見(jiàn)和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實(shí)際建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來(lái)，以便于需要的時(shí)候隨時(shí)查閱。

    容積率

    指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實(shí)際于城市規(guī)劃管理秩序要，為改善城市居住環(huán)境條件，為控制人口密度和產(chǎn)業(yè)密度，即控制土地使用強(qiáng)度等而提出的一個(gè)限制指標(biāo)。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

    建筑面積

    指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

    建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

    套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積）

    套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積

              或＝非共用墻墻體、水平投影面積

    公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

    公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

    說(shuō)明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積）

    居住面積

    是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。

    居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

    居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)

    獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷(xiāo)售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽(tīng)”的手法，是可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)上的精明之處。

    建筑密度

    即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

    綠化率

    是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

    建設(shè)用地面積

    指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

    可兼容性質(zhì)

    指經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)項(xiàng)目可以兼容的有別于其使用性質(zhì)的其他性質(zhì)的建設(shè)工程。

    建筑高度

    指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。

    住宅平面系數(shù)

    一幢住宅中居室面積總和與建筑面積總和的百分比，是住宅設(shè)計(jì)時(shí)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，用字母“K”表示。

    使用面積系數(shù)

    用百分率表示。等于各套內(nèi)使用面積 之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。

    即：使用面積系數(shù)＝各套內(nèi)使用面積之和(平方米)/總建筑面積(平方米)×100

    建筑間距系數(shù)

    指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)；

    建筑的長(zhǎng)高比

    指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。

    戶室比

    “戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。

    開(kāi)間

    開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。

    進(jìn)深

    進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。

    層高

    層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

    凈高

    凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

    住宅的套型和戶型

    “套”是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對(duì)于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來(lái)規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的《城鎮(zhèn)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但隨著住房商品化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標(biāo)準(zhǔn)正趨市場(chǎng)化。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。

    躍層、復(fù)式、錯(cuò)層

    躍層—— 一套居住單位占有二層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。它較平層住宅動(dòng)靜分區(qū)更為明確，但上下樓對(duì)于老人、孩子不方便。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。

    復(fù)式—— 一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)。高的部分是占兩層的大空間，視覺(jué)感受較為寬闊豐富。

    錯(cuò)層—— 一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感，可以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。

    閣樓

    即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無(wú)采光、通風(fēng)窗的，稱為暗樓。近年來(lái)在新設(shè)計(jì)建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。

    水箱間

    是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲(chǔ)水用途的房屋，在水箱外另設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)及屋面頂蓋。

    裝飾性塔樓

    是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。

    附層

    即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。

    假層

    是指在建造房屋時(shí)，在房屋中同時(shí)建造的一結(jié)構(gòu)、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內(nèi)高度在1.7M以上的部分。

    地下室

    是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有儲(chǔ)藏間、人防、機(jī)房等。

    露臺(tái)

    一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。

    陽(yáng)臺(tái)

    一般陽(yáng)臺(tái)突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來(lái)說(shuō)，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計(jì)算面積。

    結(jié)構(gòu)面積

    住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。

    建筑面積

    建筑面積包括樓房的使用面積，結(jié)構(gòu)面積和輔助面積，以及按比例分?jǐn)偟皆撎鬃》康墓灿媒ㄖ娣e之和。

    居住面積

    住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。

    使用面積

    住宅的使用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居使用的凈面積之和。

    輔助面積

    輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

    公用建筑面積

    公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計(jì)算時(shí)，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。

    房屋的建筑面積

    建筑面積也稱“建筑展開(kāi)面積”，它是指建筑物各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計(jì)算。包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽(yáng)臺(tái)、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的房屋，也應(yīng)按它們的實(shí)際建筑面積計(jì)算，不得按一般標(biāo)準(zhǔn)高度來(lái)折算它們的建筑面積。

    商品房公用建筑面積如何計(jì)算

    公用建筑面積由以下兩部分組成：

    1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室。

    2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

    公用建筑面積的計(jì)算公式如下：

    公用建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）。

    公用建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

    公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算：公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。

    公攤面積

    商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

    各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

    具體可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

    套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

    另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模枰阡N(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

    按照規(guī)定，倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑空間。

    按照規(guī)定，北京市房地局要求售房單位在預(yù)售商品房前，必須向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告，包括樓盤(pán)面積和公攤面積的計(jì)算方式，以及明確公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要與購(gòu)房人購(gòu)房合同附件中明示的公有共用部位一致。售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，需要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同的附加條款部分明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建筑物的結(jié)構(gòu)分混合結(jié)構(gòu)（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國(guó)貿(mào)大廈）。而筒體又分好幾種，這里不詳細(xì)說(shuō)明。它們的允許建筑高度逐漸提高。一般高層為框剪結(jié)構(gòu)，大多為三十層，估計(jì)就是由于框剪結(jié)構(gòu)在深圳的七級(jí)烈度、二級(jí)抗震的條件下的允許高度為120有關(guān)。

    磚混結(jié)構(gòu)

    磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。

    框架結(jié)構(gòu)

    框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。

    鋼混結(jié)構(gòu)

    這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。

    鋼結(jié)構(gòu)

    鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價(jià)格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫(xiě)字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。

    剪力墻結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)（也稱框支剪力墻）剪力墻結(jié)構(gòu)

    剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。 它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計(jì)豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開(kāi)間樓板體系，平面布置更為靈活，擴(kuò)展了設(shè)計(jì)師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無(wú)滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點(diǎn)是自重大，基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)成本高，因此宜采用輕質(zhì)隔墻和短肢墻體系；同時(shí)，它的保溫性能較差，比如250毫米厚的混凝土外墻，平均傳熱系數(shù)約2.96，遠(yuǎn)大于上?！蹲≌O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)外墻傳熱系數(shù)2.0的強(qiáng)制性要求，因此，須采用保溫砂漿等保溫材料和施工工藝。 目前，我國(guó)高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應(yīng)用到40層的高層住宅。

    鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

    鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。高層建筑的容積率高，土地使用率也高，開(kāi)發(fā)商樂(lè)于建設(shè)，從建筑經(jīng)濟(jì)角度而言，框—剪結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益是最佳的。但它的缺點(diǎn)是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會(huì)出現(xiàn)較差戶型。此外，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)造價(jià)較高，一般多層住宅建筑成本在1000元／平方米左右，而鋼筋混凝土高層建筑造價(jià)在1800元／平方米左右，故高層住宅售價(jià)一般較高。

    什么是灰空間

    “灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。

    什么是軟裝潢

    就居室而言, 除了固定的、不能移動(dòng)的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門(mén)窗以外，其他可以移動(dòng)的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應(yīng)與設(shè)計(jì)并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。

    什么叫填充墻和幕墻

    墻體按照結(jié)構(gòu)受力情況不同，有承重墻、非承重墻之分。非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻。凡分隔內(nèi)部空間其重量由樓板或梁承受的墻稱為隔墻；框架結(jié)構(gòu)中填充在柱子之間的墻稱框架填充墻。而主要懸掛于外部骨架間的輕質(zhì)墻稱幕墻。

    什么是商住住宅

    商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

    蝶式住宅有什么特點(diǎn)

    蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn)，讓我們拿寶星圓舉例說(shuō)明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問(wèn)題。人們喜歡板樓無(wú)非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽(yáng)，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計(jì)，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個(gè)通病——房間的邊角多，而寶星園就對(duì)此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計(jì)在電梯間從而保證了戶型的方正。

    SOLO

    SOLO是一個(gè)英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。

    SOLO戶型新概念之定義

    1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人。

    2.戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化界面。

    3.每套建筑面積在35平方米左右。

    4.臥室和客廳沒(méi)有明顯的劃分，可以沒(méi)有客廳，也可以沒(méi)有工作間，甚至可以沒(méi)有臥室，所有的生活空間設(shè)定來(lái)源于居住者本身。

    5. SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開(kāi)敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動(dòng)精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

    6. SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時(shí)還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個(gè)性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時(shí)便利店，24小時(shí)自助型洗衣店，24小時(shí)自助式健身房等等。

    7.全裝修現(xiàn)房交房，無(wú)期房銷(xiāo)售狀態(tài)。

    8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。

    9.外銷(xiāo)或內(nèi)銷(xiāo)外租 SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個(gè)人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。

    花園式住宅（別墅）

    花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。

    TOWNHOUSE十大標(biāo)準(zhǔn)

    1、位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車(chē)程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

    2、交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。

    3、環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。

    4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過(guò)0.6，其規(guī)模最好在15萬(wàn)平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。

    5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。

    6、建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。

    7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。

    8、價(jià)格：一套售價(jià)控制在80萬(wàn)至180萬(wàn)元之間為好。

    9、服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。

    10、文化：應(yīng)營(yíng)造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。

    酒店式公寓

    酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見(jiàn)的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。

    服務(wù)性公寓的服務(wù)項(xiàng)目

    根據(jù)服務(wù)性公寓的特點(diǎn)，其服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容如下：

    (1)設(shè)立住戶服務(wù)臺(tái)，24小時(shí)服務(wù)，以最快速度為住戶解決各類問(wèn)題；

    (2)穿梭巴士服務(wù)，定時(shí)將公寓住戶送至市內(nèi)主要辦公、商業(yè)地點(diǎn)，以方便用戶；

    (3) 學(xué)校巴士服務(wù)，物業(yè)管理公司專職人員每天接送中小學(xué)生前往國(guó)際學(xué)校讀書(shū)；

    (4) 看管孩子服務(wù)，當(dāng)住戶外出不方便攜子女共同外出，物業(yè)管理公司可派出專職人員前往住戶家中看管孩子；

    (5)醫(yī)療及救護(hù)服務(wù)，物業(yè)管理公司隨時(shí)應(yīng)住戶要求聯(lián)系醫(yī)生前來(lái)出診或送往醫(yī)院治療；

    (6)公寓園藝綠化，物業(yè)管理公司定期為公寓花園進(jìn)行園藝美化；

    (7)家務(wù)服務(wù)，應(yīng)住戶要求物業(yè)管理公司可以為住戶安排專職人員協(xié)助住戶處理日常家務(wù)；

    (8)洗衣服務(wù)，物業(yè)管理公司為住戶洗衣、送衣服務(wù)；

    (9)汽車(chē)租貨，物業(yè)管理公司配有汽車(chē)租貨服務(wù)，攜帶司機(jī)或住戶駕駛均可，以方便住戶外出；

    (10)商務(wù)服務(wù)，設(shè)立小型商務(wù)中心，向住戶提供商務(wù)信息和秘書(shū)服務(wù)；

    (11)小型超級(jí)市場(chǎng)。為住戶準(zhǔn)備各類生活用品、食品等，使家庭主婦不出社區(qū)即可買(mǎi)到日常所需物品。

    商務(wù)樓

    商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會(huì)議 廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。

    VS

    VS是英文VILLASTYLE的縮寫(xiě)，意思是“別墅式戶型”，這個(gè)概念在一定程度上反映了樓盤(pán)的內(nèi)在品質(zhì)。VS戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板等提供一個(gè)“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在150平方米左右。

    住宅小區(qū)

    住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。

    微利房

    微利房即廉價(jià)房，指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的用于公開(kāi)向社會(huì)讓利出售獲取自由微利的普通商品房。

    商品房

    商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

    公有住宅

    公有住宅，在我國(guó)也稱公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。

    公有舊住宅

    公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場(chǎng)出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    新建公有住宅

    新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。

    安居房

    安居房指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

    經(jīng)濟(jì)適用房

    經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適用中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。隨著時(shí)代的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房的適用性也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高而不斷提高住房質(zhì)量。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高而水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美。小康住宅是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向。

    智能化大廈

    又稱“智能型大廈”是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過(guò)對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS），保安自動(dòng)化系統(tǒng)SAS）。

    集資房

    集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

    平價(jià)房

    平價(jià)房是摜以成本加上3%管理費(fèi)作為銷(xiāo)售價(jià)格向大多數(shù)中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。解困房 指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門(mén)修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題的住房。

    抵債房

    “抵債房”，主要是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)法以貨幣償還債務(wù)時(shí)，將自己所有的房屋作價(jià)支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的抵債房。

    什么叫綠化隔離帶

    按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個(gè)城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開(kāi)。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達(dá)到100多萬(wàn)平方公里。

    綠色裝飾

    所謂家庭綠化裝飾是指在居室內(nèi)設(shè)計(jì)具有調(diào)節(jié)人們心緒和觀賞價(jià)值的植物，又稱綠色設(shè)計(jì)。其特點(diǎn)是通過(guò)天然植物的視覺(jué)美感，達(dá)到宜于人的身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。

    商業(yè)圈的規(guī)模與形狀

    商業(yè)圈是指商場(chǎng)吸引顧客的地理區(qū) 域。它是以商場(chǎng)為中心向四周擴(kuò)展，構(gòu)成一定的輻射范圍，形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。

    二、買(mǎi)房知識(shí)

    開(kāi)盤(pán)

    一般項(xiàng)目在取得銷(xiāo)售許可證后會(huì)選定某一時(shí)間開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，稱之為開(kāi)盤(pán)。這時(shí)，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤(pán)把第一次公開(kāi)推出之時(shí)定為開(kāi)盤(pán)。

    什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售

    商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定，表明這一問(wèn)題至今尚無(wú)明確的法律規(guī)定。

    預(yù)售價(jià)

    預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

    一次性買(mǎi)斷價(jià)

    買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

    起步價(jià)

    某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)，高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。

    基價(jià)

    經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

    均價(jià)

    將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷(xiāo)售”，即以均價(jià)作銷(xiāo)售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷(xiāo)策略。

    認(rèn)購(gòu)

    一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷(xiāo)售手續(xù)之前的預(yù)訂銷(xiāo)售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷(xiāo)售合同。

    關(guān)于五證

    房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工 程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《開(kāi)工證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《開(kāi)工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。

    根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

    “大產(chǎn)證”“小產(chǎn)證”具體含義

    房產(chǎn)證有兩種，一種是通常所說(shuō)的“大產(chǎn)證”，即房產(chǎn)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由房產(chǎn)商來(lái)辦理。另一種稱為“小產(chǎn)證”，即每個(gè)購(gòu)房者拿到的房產(chǎn)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托房產(chǎn)商到房屋交易部門(mén)辦理。二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購(gòu)房者，購(gòu)房者才能去辦“小產(chǎn)證”。

    定金

    定金是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。

    訂金

    “訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣(mài)方不得再將該房屋出售給其他人。

    有償合同

    指合同當(dāng)事人因取得權(quán)利（包括利益）需償付一定代價(jià)的合同。其主要特點(diǎn)是，當(dāng)事人一方履行義務(wù)的同時(shí)，有要求對(duì)方為一定行為的權(quán)利。

    房屋買(mǎi)賣(mài)契約公證

    指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)契約的真實(shí)性和合法性予以證明。

    房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

    房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。我國(guó)房地產(chǎn)登記的原則是：①產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步；②登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，③產(chǎn)權(quán)人親自辦理；④權(quán)利人會(huì)同辦理；⑤嚴(yán)格按照程序辦理。

    房地產(chǎn)交易手續(xù)

    進(jìn)行房地產(chǎn)交易必須經(jīng)過(guò)的程序，通常包括：交易雙方向房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)、出讓方交驗(yàn)擁有相應(yīng)權(quán)利的訂件、雙方按規(guī)定簽訂契約協(xié)商確定交易價(jià)格及有關(guān)事項(xiàng)、交易管理機(jī)關(guān)勘察評(píng)估交易價(jià)的公平性，監(jiān)定交易契約、交納契稅和手續(xù)費(fèi)、辦理新的房地產(chǎn)權(quán)利證件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

    指代客進(jìn)行房地產(chǎn)交易并以此取得用金的中間人。

    動(dòng)產(chǎn)抵押貸款

    指以土地使用權(quán)或房屋、其他土地上的定著物及附著物為抵押物的貸款。

    房屋抵押

    指抵押人（債務(wù)人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價(jià)權(quán)人，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價(jià)或以變賣(mài) 該抵押房屋的價(jià)款而優(yōu)先受價(jià)。

房屋預(yù)售（炒樓花）即出售房屋期貸。

    房地產(chǎn)抵押

    房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來(lái)作擔(dān)保，如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。從法律角度分析，房屋抵押是一種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。

    房地產(chǎn)抵押貸款合同

    又稱不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同。是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定抵押而用書(shū)面形式簽訂的代款合同。

    按揭與抵押的區(qū)別

    按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過(guò)程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：

    一.按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。

    二.目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別：

    1.按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。

    2.在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購(gòu)置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。

    3.運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。

    4.抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢(qián)”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢(qián)、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。

    個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款

    個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心）運(yùn)用房改資金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保、或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)、或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

    公積金貸款

    建立職工住房公職金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于由國(guó)家、集體、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利，均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。

    建立職工住房公積金的作用：1.籌集住房資金；2.提高職工個(gè)人購(gòu)房、建房能力；3.使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉(zhuǎn)變。組合貸款個(gè)人住房組合貸款,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。

    貨幣分房

    貨幣分房就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物分配為工資分配，由職工自己買(mǎi)房或租房。

    樓宇按揭

    即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購(gòu)房者三方面的一種約定，約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購(gòu)房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。

    分期付款

    分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)免息分期付款是最合心意，而且越長(zhǎng)越好，但對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)卻很不利，損點(diǎn)利息倒是咬咬牙能挺得過(guò)來(lái)，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在談市比較吸引人的銷(xiāo)售方式。

    一次性付款

    一次性付款這是在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷(xiāo)售方式，在買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷(xiāo)售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。

    房地產(chǎn)交易

    是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場(chǎng)行為。

    房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    房屋租賃

    是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行為。

    租賃面積

    是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。

    租賃金額

    是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。

    契稅

    是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

    營(yíng)業(yè)稅

    指對(duì)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人、就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

    房產(chǎn)稅

    是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

    營(yíng)業(yè)稅附加

    是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅的教育費(fèi)附加。

    印花稅

    指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

    個(gè)人所得稅

    指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入、就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

    房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

    是指由政府依發(fā)設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

    房屋權(quán)屬登記費(fèi)

    是指房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用。

    其他

    指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。

    應(yīng)征

    是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定個(gè)單位及個(gè)人應(yīng)交納的稅費(fèi)金額。

    實(shí)征

    指有關(guān)部門(mén)收取或由房地產(chǎn)管理部門(mén)代征實(shí)際收到的稅費(fèi)金額。

    三通一平

    指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。

    什么是“樓花”

    “樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買(mǎi)“樓花”、賣(mài)“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣(mài)“樓花”為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成

    房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、交易對(duì)象和市場(chǎng)組織方式構(gòu)成的。參加者、交易對(duì)象和組織方式是構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大要素。

    一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地市場(chǎng)，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商的運(yùn)作過(guò)程。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國(guó)家壟斷。政府通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)，起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

    二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱增量市場(chǎng)，是指新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主體是住宅發(fā)展商、建造商和購(gòu)房居民。

    三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)又稱存量房市場(chǎng)，一般指舊房租賃和二手房買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過(guò)第一次買(mǎi)賣(mài)后的再次轉(zhuǎn)讓，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)范疇。

    成本法

    成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價(jià)格可以用開(kāi)發(fā)成本、建造成本、銷(xiāo)售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相加，除以建筑面積得出來(lái)。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建造費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。

    收益法

    收益法是委托評(píng)估房地產(chǎn)將未來(lái)預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評(píng)估現(xiàn)價(jià)，收益法重視對(duì)未來(lái)得收益，是估測(cè)的，資本比率是設(shè)定的。

    權(quán)益型REITs

    權(quán)益型REITs擁有和經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括出租、開(kāi)發(fā)和租戶服務(wù)。

    按揭型REITs

    按揭型房地產(chǎn)投資信托REITs直接貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，或通過(guò)收購(gòu)貸款和由按揭支持的證券來(lái)間接地施放信貸。

    混合型REITs

    混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又提供信貸。

    什么是市場(chǎng)租金

    市場(chǎng)租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和自愿原則，由租賃雙方協(xié)商議定的租金。市場(chǎng)租金隨供求關(guān)系的變化而上下浮動(dòng)。

    什么是市場(chǎng)比較法

    什么是市場(chǎng)比較法是選擇實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)在交易時(shí)間接近，交易情況無(wú)反常，非故意壓低或抬高成交價(jià)格，房屋的地點(diǎn)相近，房屋結(jié)構(gòu)、朝向、戶型、使用功能、新舊程度相似，可將他們的差別進(jìn)行指數(shù)調(diào)整，讓成交實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)的狀況達(dá)到一致，進(jìn)行房產(chǎn)比較后，測(cè)算出該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)。

    房地產(chǎn)投資泡沫

    房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。

    房屋空置泡沫

    房屋空置泡沫按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10％以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

    房?jī)r(jià)虛漲泡沫房?jī)r(jià)

    房?jī)r(jià)虛漲泡沫房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

    三、物業(yè)知識(shí)

    物業(yè)管理

    物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。

    物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

    物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

    什么是物業(yè)管理

    物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

    住宅維修基金

    凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購(gòu)房者 應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2—3％的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷(xiāo)售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。公有住房售后的維修 基金來(lái)源于兩部分：

    (1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。 該部分基  金屬售房單位所有。

    (2)購(gòu)房者按購(gòu) 房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售 房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。

    公共設(shè)施

    公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。

    共用部位

    共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。

    共用設(shè)備

    共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。

    承租權(quán)交易

    下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、被房屋行政管理部門(mén)認(rèn)定的危險(xiǎn)房、違章建筑以及公房承租權(quán)交易主管機(jī)關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。

    前期物業(yè)管理

    國(guó)家建設(shè)部今年10月正式向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。這說(shuō)明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開(kāi)始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開(kāi)始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開(kāi)發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。立法的規(guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對(duì)“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。只有這樣，才能做長(zhǎng)，否則，就有被業(yè)主委員會(huì)炒掉的危險(xiǎn)。當(dāng)然，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，開(kāi)發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時(shí)，既要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機(jī)會(huì)，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來(lái)，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

    房屋使用、管理、維修公約

    業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，一般要與發(fā)展商或其指定的物業(yè)管理公司簽訂《房 屋使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱公約），這是國(guó)家規(guī)定在購(gòu)房過(guò)程中必須簽署的一個(gè)文件。

    公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對(duì)于特定物業(yè)（業(yè)主所 購(gòu)房產(chǎn)、公用地方及其配套設(shè)施等）的權(quán)利和義務(wù)以文字的形式加以確定，并對(duì)全體業(yè)主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。究其本質(zhì)而言，是一種業(yè)主與管理者就特定物業(yè)的管理、使用、有償服務(wù)等問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。

    公約的主要內(nèi)容包括：公約中有關(guān)概念的定義；業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管 理分別享有的權(quán)利和義務(wù)；對(duì)物業(yè)公共部分及公用設(shè)施的管理、管理費(fèi)用的規(guī)定；相關(guān)法律責(zé)任；業(yè)主大會(huì)及業(yè)主管理委員會(huì)的設(shè)立及其權(quán)利、義務(wù)等。

    公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。但在業(yè)主入住達(dá)到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權(quán)指定臨時(shí)的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報(bào)準(zhǔn)、備案。業(yè)主應(yīng)在驗(yàn)收所購(gòu)房產(chǎn)、辦理入住手續(xù)后簽署公約、簽訂公約是業(yè)主的合法權(quán)利，對(duì)于發(fā)展商要求業(yè)主簽訂含有損害業(yè)主權(quán)益內(nèi)容、未經(jīng)核準(zhǔn)的管理公約的不合理要求，業(yè)主有權(quán)拒絕。在房產(chǎn)交付使用且業(yè)主入住達(dá)50％后，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況及廣大業(yè)主要求，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司或選聘新的物業(yè)管理公司，并有權(quán)修改原物業(yè)管理公約。

    委托管理合同

    委托管理合同的概念是什么？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，許多人并不清楚，甚至有一些發(fā)展商和物業(yè)管理公司也不清楚。許多物業(yè)管理公司想當(dāng)然地認(rèn)為，到一個(gè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請(qǐng)，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進(jìn)駐小區(qū)從事管理了。其實(shí)事情并不是這么簡(jiǎn)單。當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對(duì)該小區(qū)的擁有權(quán)就完全或基本消失，小區(qū)的全體業(yè)主對(duì)小區(qū)的所有房產(chǎn)及公建設(shè)施共同擁有產(chǎn)權(quán)。這時(shí)小區(qū)的主人已經(jīng)不是發(fā)展商而是廣大業(yè)主。在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

    委托管理合同是小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的委托物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合管理的法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間權(quán)利義務(wù)的文件。該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜：

    1、確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。

    2、委托管理決議及管理公司，闡明業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)討論研究，最后做出決議。

    3、除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。為了管理好小區(qū)，需要業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的密切配合與合作，最好的方法是定期召開(kāi)雙方的聯(lián)合會(huì)議，在聯(lián)合會(huì)議上乙方向甲方報(bào)告并討論重大的物業(yè)管理問(wèn)題。

    4、報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問(wèn)題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。

    委托管理合同還要規(guī)定物業(yè)管理公司每三個(gè)月定期將帳目公布于全體業(yè)主，接受全體業(yè)主的檢查與監(jiān)督，管理合同里還應(yīng)包括保密條款和違約責(zé)任，續(xù)約的條件與方法，爭(zhēng)議的解決等問(wèn)題。

    委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開(kāi)展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。該文件應(yīng)該征得全體業(yè)主，或絕大多數(shù)業(yè)主的同意，這樣才有代表性。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。

    業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)

    業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。

    (1)業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

    (2)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

    (3)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到提議后的30日內(nèi)就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。逾期不組織召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)督促其召開(kāi)會(huì)議；

    (4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

    業(yè)主委員會(huì)簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

    什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容

    物業(yè)管理的業(yè)主公約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門(mén)主持，全體業(yè)主(使用人)同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主(使用人)之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。這種公約(或稱契約)的性質(zhì)是公民之間共同約定、相互制約、共同遵守的行為準(zhǔn)則。由于業(yè)主公約公共契約是要求全體業(yè)主(使用人)共同遵守，因此契約的內(nèi)容主要是涉及大家所關(guān)心常見(jiàn)的一些事情。具體在下面幾個(gè)方面：

    1.對(duì)公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境使用和維護(hù)方面的規(guī)定

    (1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對(duì)物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國(guó)家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺(jué)維護(hù)的責(zé)任；

    (2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；

    (3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫(xiě)、刻劃、張貼；

    (4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車(chē)輛，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車(chē)通行。

    2.房屋裝飾；裝修、改建的有關(guān)規(guī)定

    (1) 房屋裝飾、裝修必須報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；

    (2)裝修時(shí)，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；

    (3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；

    (4)禁止違章私自搭建。

    3.對(duì)物業(yè)管理管轄范圍內(nèi)娛樂(lè)性場(chǎng)所和經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的有關(guān)規(guī)定

    (1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；

    (2)噪音的有關(guān)規(guī)定和約定；

    (3)交通管理的有關(guān)規(guī)定和約定；

    (4)對(duì)治安防范的有關(guān)規(guī)定和約定。

    4.有關(guān)處罰條款

    (1)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備影響房屋使用安全和正常使用或影響房屋整體外觀的有關(guān)處罰規(guī)定；

    (2)私搭亂建違章建筑的有關(guān)處罰規(guī)定；

    (3)侵占房屋共用部位和房屋的附屬用地以及侵占物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路的有關(guān)處罰規(guī)定；

    (4)噪聲擾民、污染環(huán)境方面的有關(guān)處罰規(guī)定。

    “智能建筑”的物業(yè)管理

    智能建筑物的FM目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財(cái)務(wù)和供給，每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。質(zhì)量目標(biāo)FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑中所有設(shè)施都應(yīng)最大限度滿足使用者的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個(gè)分項(xiàng)：

    1、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀性和地方風(fēng)土特色。

    2、舒適：建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人的居住活動(dòng)，而且還能滿足使用人的特殊愛(ài)好；通信等設(shè)備能滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。

    3、效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能、效率、便于操作和兼容性。

    4、可靠：這里的可靠具有多層含義，把因?yàn)?zāi)害與侵犯對(duì)人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對(duì)人全健康的損害，提高安全運(yùn)行壽命，對(duì)建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。

    5、適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。

    什么是網(wǎng)絡(luò)社區(qū)

    網(wǎng)絡(luò)社區(qū)就是社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化、信息化，簡(jiǎn)而言之就是一個(gè)以成熟社區(qū)為內(nèi)容的大型規(guī)模性局域網(wǎng)，涉及到金融經(jīng)貿(mào)、大型會(huì)展、高檔辦公、企業(yè)管理、文體娛樂(lè)等綜合信息服務(wù)功能需求，同時(shí)與所在地的信息平臺(tái)在電子商務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行全面合作。“信息化”和“智能化”是提高物業(yè)管理水平和提供安全舒適的居住環(huán)境的技術(shù)手段。

    四、土地知識(shí)

    居住區(qū)用地

    居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

    土地使用制

    在使用制方面，北京近所來(lái)對(duì)傳統(tǒng)的土地行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用和禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度進(jìn)行了一系列的改革，改革的結(jié)果是國(guó)有土地依法實(shí)行有償使用并建立和培育地產(chǎn)市場(chǎng)，具體方式有如下三種：

    ①征收土地使用稅，稅額標(biāo)準(zhǔn)按照土地等級(jí)每年每平方米0.5元至7元。

    ②征收土地使用費(fèi)，此項(xiàng)土地使用費(fèi)是指外商投資企業(yè)在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)向地方政府繳納的用地費(fèi)，不包括征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。

    ③實(shí)行土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓。同時(shí)實(shí)行城市國(guó)有土地使用權(quán)和土地上房屋所有權(quán)的主體一致的原則。

    土地使用權(quán)有償出讓的方式

    出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

    按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》第十條，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。

    協(xié)議出讓

    指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

    招標(biāo)出讓

    是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

    拍賣(mài)

    又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

    土地使用權(quán)劃撥

    所謂土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制，土地使用權(quán)也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

    征用土地的特點(diǎn)

    征用土地具有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：

    （1）具有一定的強(qiáng)制性。

    （2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。

    （3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。

    住宅用地

    住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

    土地所有制

    北京現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和私人所有。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。

    土地使用權(quán)有償出讓

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門(mén)共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實(shí)施。 依據(jù)國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定，北京市土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。

    征用土地的原則

    （1）珍惜耕地，合理利用土地的原則。

    （2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則。

    （3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

    （4）有償使用土地的原則。

    （5）依法征地的原則。

    土地使用權(quán)劃撥的對(duì)象

    根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，目前，對(duì)國(guó)家投資的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、普通住宅建設(shè)用地、公共設(shè)施、公用事業(yè)和國(guó)有工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)。

    土地價(jià)格

    由于我國(guó)實(shí)行城鎮(zhèn)土地國(guó)有制，城鎮(zhèn)土地出讓的是一定年限的土地使用權(quán)，因此向土地受讓者征收的土地出讓金可稱之為“土地使用權(quán)價(jià)格”。

    土地估價(jià)要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑥公平原則。

    土地估價(jià)的主要方法有：①成本法；②比較法；③收益還原法；④剩余法；⑤路線估價(jià)法。

    一般說(shuō)來(lái)，地價(jià)體系包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)。

    土地使用年期凡與市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

    征地各費(fèi)

    因國(guó)家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國(guó)有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費(fèi)：

    一、土地補(bǔ)償費(fèi)。

    二、安置補(bǔ)助費(fèi)。各費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)增加的批準(zhǔn)權(quán)歸省級(jí)政府。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被證用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金屬于土地補(bǔ)償費(fèi)范圍。

    土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格

    指用于土地使用權(quán)橫向轉(zhuǎn)移的價(jià)格。其計(jì)算公式與征地價(jià)格計(jì)算公式相同?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用極轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

    土地價(jià)格構(gòu)成

    指城市土地價(jià)格由各要素組成。土地價(jià)格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素?，F(xiàn)階段我國(guó)城市土地價(jià)格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個(gè)要素。

    一級(jí)土地市場(chǎng)

    土地所有者轉(zhuǎn)出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。我國(guó)城市土地全部國(guó)有，因此城市一級(jí)土地市場(chǎng)只可能是由國(guó)家壟斷。

    二級(jí)土地市場(chǎng)

    土地使用者再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者。

    土地市場(chǎng)

    進(jìn)行土地交易的場(chǎng)所。廣義指土地交易活動(dòng)，我國(guó)土地全部公有，不存在轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的土地市場(chǎng)。轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的市場(chǎng)，正在開(kāi)放中。土地權(quán)屬 通常指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬。

    土地審批權(quán)限

    根據(jù)《土地管理法，征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級(jí)政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。征用直轄市行政區(qū)城內(nèi)的土地，由直轄市政府批準(zhǔn)；其區(qū)政府和縣政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由直轄市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

    征用土地

    指國(guó)家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國(guó)家所有。被征用土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)。外商及港澳臺(tái)同胞依法取得使用權(quán)的土地，不被征用。

    土地檔案

記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書(shū)、行政文書(shū)及其他有保存價(jià)值的歷史記錄。

    土地經(jīng)界線

    土地構(gòu)屬界線的標(biāo)志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點(diǎn)的連線等。

    土地荒蕪費(fèi)

部分地方立法或政府規(guī)章確定的對(duì)造成土地荒蕪者征收的罰款。

    土地管理《五統(tǒng)一》

    按照國(guó)務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。在房地產(chǎn)司法實(shí)踐中間稱為土地管理《五統(tǒng)一》。

    土地閑置費(fèi)

    對(duì)揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。

    土地使用權(quán)期滿的法律后果

    土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期。

    土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

    土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

    土地使用權(quán)出租

    根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

    土地使用權(quán)出讓年限

    土地使用權(quán)出讓的最高年限是：

    一、居住用地七十年；

    二、工業(yè)用地五十年；

    三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

    四、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地五十年；

    五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期滿時(shí)中請(qǐng)續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。

    土地使用性質(zhì)

    通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。

    土地附屬物

    地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。

    丘地戶冊(cè)

    按土地分戶地籍號(hào)順序編造的籍管理冊(cè)。

    經(jīng)濟(jì)特區(qū)

    指允許外商對(duì)其范圍內(nèi)土地成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，兼自由貿(mào)易區(qū)和出口加工區(qū)功能，實(shí)行系列特殊經(jīng)濟(jì)政策和特殊管理體制的區(qū)域。

    經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

    通常指適用沿海開(kāi)放城市政策的城市中劃定的有明確地域界限、用于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)、限在生產(chǎn)性、科技性利用外資上大體比照經(jīng)濟(jì)特區(qū)規(guī)定執(zhí)行的區(qū)域。

    戶地圖

    又稱《分戶地籍圖》，常用于房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的附圖。

    飛地

    又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。

地丘冊(cè)

    按土地構(gòu)屬人名稱編造的地籍管理冊(cè)。

    地籍號(hào)

    反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級(jí)為主的專用地圖。是確認(rèn)、審查土地構(gòu)屬的主要依據(jù)。

    地政

    政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。

    城市公共建筑用地

    按照城市建設(shè)總體規(guī)劃所作為的布局，為公共建筑建設(shè)劃定的用地。

    保稅區(qū)

    類似國(guó)外自由貿(mào)易區(qū)或自由港，通過(guò)設(shè)立隔離設(shè)施劃出界線、通過(guò)產(chǎn)品料件免征進(jìn)出口環(huán)節(jié)稅，進(jìn)出口的方式進(jìn)行管理的特定區(qū)域，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。

    土地級(jí)差收益

    因土地等級(jí)差所帶來(lái)的收益，是確定基礎(chǔ)準(zhǔn)地價(jià)的根據(jù)之一。

    土地收益金

    依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對(duì)交易房地產(chǎn)收取的部分國(guó)有土地收益。

    土地買(mǎi)賣(mài)

    土地買(mǎi)賣(mài)人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買(mǎi)受人，并依約向后者索取一定價(jià)金的法律行為。

    土地流動(dòng)

    通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化。

    基準(zhǔn)地價(jià)

    指由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收和供求狀況等因至少而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)。

    土地使用權(quán)出讓金

    土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租 ”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。如批租 50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費(fèi)。

    土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。例如上海北京東路 71號(hào)地塊面積為2.38萬(wàn)平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長(zhǎng)立國(guó)際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300萬(wàn)美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50—70％左右。

    土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

    地產(chǎn)價(jià)格泡沫

    地產(chǎn)價(jià)格泡沫如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。

    五、拆遷知識(shí)

    原地安置

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)建設(shè)用(自然人、法人)，回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過(guò)程。

    易地安置

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)建設(shè)用（自然人、法人），回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過(guò)程。

    產(chǎn)權(quán)調(diào)換

    產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。

    勞動(dòng)力安置費(fèi)

    常指因國(guó)家建設(shè)，征用集體土地或者使用國(guó)有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費(fèi)用。

    過(guò)渡房

    通常指暫住房及暫時(shí)作某一活動(dòng)的房屋。

    拆遷的安置補(bǔ)償協(xié)議

    規(guī)定簽訂包含以下內(nèi)容的書(shū)面協(xié)議：

    一、補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額；

    二、安置用房面積和安置地點(diǎn)；

    三、搬遷過(guò)度方式和過(guò)渡期限；

    四、違約責(zé)任；

    五、當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

    拆遷

    把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的用土項(xiàng)目付諸實(shí)施，而將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項(xiàng)目實(shí)施的地上物，為用地項(xiàng)目施工創(chuàng)造條件。

    挖頂

    通常指承租房屋的住戶在搬家退租時(shí)，將不易拆除的裝修及不便帶走的家具等作價(jià)的抵級(jí)新的承租房使用。

    房屋基本造價(jià)

    通常指房屋建造成本，包含七個(gè)方面：

    一、征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；

    二、勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)；

    三、住宅建筑、安裝工程費(fèi)；

    四、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)；

    五、管理費(fèi)；

    六、貸款利息；

    七、其它：園林、景觀、銷(xiāo)售成本。

    房地市場(chǎng)價(jià)

    指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)成交的價(jià)格。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣(mài)、招標(biāo)。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門(mén)代表政府，按規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)及后果的審查和確認(rèn)。

    代物清償

    亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。