一、 基本概念

1、房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？

我們現(xiàn)在所說(shuō)的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。

2、房地產(chǎn)的特性

     不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、壽命耐久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價(jià)格高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。

3、房地產(chǎn)的類(lèi)型

1 ) 按開(kāi)發(fā)程度劃分：

生   地 ：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

毛   地 ：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。

熟   地 ：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。

現(xiàn)    房 ：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新 的，也可能是舊的。

2）按建筑結(jié)構(gòu)劃分的類(lèi)型：

      建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，一般分為：

      鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來(lái)劃分，一般分為下列9類(lèi)：

     墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。

3）按建筑層數(shù)和高度劃分的類(lèi)型：

低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑。

     此外，房地產(chǎn)類(lèi)型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。它具有投資大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。

5、房地產(chǎn)咨詢(xún)：是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等。

6、土地所有權(quán)的權(quán)能：

土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用的權(quán)利。

7、房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細(xì)分

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括地產(chǎn)咨詢(xún)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。

8、什么是房地產(chǎn)（一、二、三級(jí)）市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)（出讓方一定是國(guó)家）。

二級(jí)市場(chǎng)：是土地的使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)。

三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）：購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位或個(gè)人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)或出租的市場(chǎng)。

9、 物業(yè)：香港地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的稱(chēng)謂，“物業(yè)”在這里指房地產(chǎn)。

10、商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

11、套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)面積

12、套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。

13、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

a)    公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和

b)    不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目

   i.   層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

  ii.    房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等。

                              iii.              消防、檢修等用途的室外爬梯。

                                 iv.              構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)油（水）池。

14、容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。

15、層  高：房屋一層的高度。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。

16、戶(hù)型比：各種戶(hù)型在總戶(hù)數(shù)中所占的比例稱(chēng)為“戶(hù)型比”。如“一室戶(hù)”、“二室戶(hù)”在一幢住宅樓、一個(gè)住宅群或住宅區(qū)中所占的比例多少。其計(jì)算公式為：

某種戶(hù)型套數(shù)

戶(hù)型比=                               ×100%

            （一幢、住宅群）住宅總套數(shù)

17、使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（M2）被總建筑面積（M2）除。即：

                   總套內(nèi)使用面積之和（M2）

     使用面積系數(shù) = —————————————— ×100%

                          總建筑面積（M2）

18、 1平方米＝10.76平方英尺

19、裙  樓：從地面一直到標(biāo)準(zhǔn)層或平臺(tái)花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場(chǎng)、會(huì)所或其它配套設(shè)施。

20、架空層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱、梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。

21、封  頂：指項(xiàng)目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。

22、三通一平：指地盤(pán)土地已進(jìn)行通水、電、路工程及已進(jìn)行土地平整。

23、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進(jìn)行土地平整。

24、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時(shí)象個(gè)框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護(hù)或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會(huì)減弱抗震能力。

25、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力人會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱(chēng)剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門(mén)窗洞是設(shè)計(jì)時(shí)按力學(xué)要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。

26、混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便抓移，否則有垮下來(lái)的危險(xiǎn)。

27、毛 坯 房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒(méi)有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。

28、開(kāi)發(fā)商的五證：

（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（2）國(guó)有土地使用權(quán)證

（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（4）建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證

（5）《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》

29、取得土地使用權(quán)的途徑

（1）通過(guò)行政劃撥方式

（2）通過(guò)國(guó)家出讓的方式

（3）通過(guò)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式

（4）通過(guò)土地或房地產(chǎn)租賃方式取得

30、土地使用年限

（1）居住用地70年

（2）工業(yè)用地50年

（3）教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年

（5）綜合及其它用地50年

31、商品房交房?jī)蓵?shū)

（1）《住宅質(zhì)量保證書(shū)》

（2）《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

※  GB/T17986國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與原來(lái)房屋面積測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不同之處有：

1、新：封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)算

      舊：按1/2計(jì)算面積

2、新：未封閉的陽(yáng)臺(tái)按1/2計(jì)算面積

      舊：未封閉的陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算面積

二、物業(yè)種類(lèi)

1、商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)后，能領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。

2、集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或自留用地建設(shè)的住宅（集資房是不需要交地價(jià)的，大部分是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)）。

3、安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過(guò)行政劃撥，住宅以成本價(jià)出售。購(gòu)房人士需符合收入限制，一般通過(guò)登記搖珠方式出售。

4、高  層（高級(jí)高層）：安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓

高超過(guò)18層）。

 （一般高層）：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓（樓高不超過(guò)18層）。

5、小高層：一般指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或一梯四伙間格。

6、多  層：指7層以下的住宅，該類(lèi)樓宇不帶電梯。（7層以上，包括7層帶電梯。）

7、別   墅：小區(qū)內(nèi)獨(dú)立或半獨(dú)立住宅的一幢二層以上的住宅。

8、復(fù)   式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式。

9、單身公寓：也稱(chēng)酒店式公寓，廳房合一，但有獨(dú)立廚房及洗手間的單位，面積一般在30平方米以下。

10、服務(wù)式公寓：以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。一般面積介乎40——80平方米，單位分布為長(zhǎng)條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（只有單面采光）：另室內(nèi)附設(shè)獨(dú)立洗手間及廚房（尤以開(kāi)放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。

11、現(xiàn)  樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶(hù)交付部分或全部房款后即可入住，稱(chēng)之為現(xiàn)樓。

12、準(zhǔn)現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。

13、樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。

14、CBD：城市中央商務(wù)區(qū)

15、CLD：中央生活區(qū)

三、影響樓價(jià)因素

1、地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。

2、交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來(lái)往各處地方均較方便。

3、樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比底層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車(chē)喧鬧的騷擾，加上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較清新。且高層單位享有更加視野，天然光線吸納較多，也會(huì)使單位陽(yáng)光十足。

4、朝向：這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢(qián)添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為南向較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格一般較高。

5、景觀：景觀也是不能改變的因素，故一些擁有開(kāi)闊視野、海景、山景或綠化公園景觀的單位價(jià)格均較高。

6、配套：若樓宇有周?chē)h(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值也將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)被齊全，應(yīng)有盡有，包括商場(chǎng)、百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、戲院、私人會(huì)所、游泳池及私家花園等。

此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶(hù)素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)單位說(shuō)明

1、發(fā) 展 商：指負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。

2、投 資 商：實(shí)際向該項(xiàng)目投入資金的單位。

3、承 建 商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑施工的單位。

4、監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位。

5、代 理 商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及銷(xiāo)售策劃的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

6、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。

五、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律文件

（一）、預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備：

1、  預(yù)售人以取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、  按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，以取得土地使用權(quán)證書(shū)；

3、  持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

4、  以確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

5、  七層以下﹙含本數(shù)﹚的商品房項(xiàng)目，以完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

6、  已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專(zhuān)用帳戶(hù)；

7、  預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；

8、  法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

（二）、認(rèn)購(gòu)書(shū)：客戶(hù)在交付訂金時(shí)，所簽訂的臨時(shí)合同。

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：搜集市場(chǎng)信息方法

1、調(diào)查法：調(diào)查法是取得第一手資料的主要方法。通過(guò)調(diào)研人員對(duì)物業(yè)（供給）或客戶(hù)（需求）的實(shí)地調(diào)查而得到市場(chǎng)信息種方法得到的信息較準(zhǔn)確，因而是普遍采用的方法。

2、索取法：向在關(guān)部門(mén)索要信息資料。這是一種不付費(fèi)用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料，很難直接用于營(yíng)銷(xiāo)決策中。

3、交流法：通過(guò)公司間相互交換各自各掌握的市場(chǎng)信息搜集市場(chǎng)資料。企業(yè)內(nèi)部刊物、人員交流等方式。

4、采購(gòu)法：通過(guò)向提供信息的部門(mén)付款的方式取得市場(chǎng)信息。

5、摘錄法：通過(guò)報(bào)刊、書(shū)籍上刊載的市場(chǎng)信息進(jìn)行摘錄來(lái)搜集信息，信息量大，比較經(jīng)濟(jì)的方法。

七、商品房銷(xiāo)售管理方法

（一）商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售

本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

（二）商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、   現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

2、   取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

3、   持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、   已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

5、   拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

6、   供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

7、  物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同

標(biāo)的商品房再行銷(xiāo)售給他人。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)始企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

（五）商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。

（六）商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

（八）商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

1、  當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

2、  商品房基本狀況；

3、  商品房的銷(xiāo)售方式；

4、  商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

5、  交付使用條件及日期；

6、  裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

7、  供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

8、  公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

9、  面積差異的處理方式；

10、   辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

11、   解決爭(zhēng)議的方法；

12、   違約責(zé)任；

13、   雙方約定的其他事項(xiàng)。

（九）商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

1、 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)買(mǎi)受人按照法、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

2、按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

（十）按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

（十一）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2、面積誤差比絕對(duì)值在3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

（十二）、按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

（十三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

（十四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

（十五）、商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。