關(guān)于印發(fā)《上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》的通知滬公發(fā)[2004]405號各公安分局、縣公安局，市局有關(guān)單位，有關(guān)公安處（局）；各區(qū)、縣房屋土地資源管理局；本市各物業(yè)管理企業(yè)：    現(xiàn)將市公安局和市房屋土地資源管理局聯(lián)合制定的《上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真遵照執(zhí)行。    特此通知。
                                                                                             二○○四年九月二十日  
        
上海市住宅物業(yè)消防安全管理規(guī)定
    第一條  為進(jìn)一步加強(qiáng)本市住宅物業(yè)消防安全工作，有效預(yù)防和減少火災(zāi)事故的發(fā)生，確保群眾生命、財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市消防條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)定。    第二條  本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)（含商住樓、綜合樓的住宅部分）。未實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，參照本規(guī)定執(zhí)行。    第三條  縣級以上公安機(jī)關(guān)的消防部門及其委托的公安派出所具體負(fù)責(zé)住宅物業(yè)消防安全監(jiān)督管理工作，各級房地管理部門應(yīng)協(xié)助公安消防部門，開展住宅物業(yè)的消防安全監(jiān)督管理工作。    第四條  業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)在合同中約定消防安全管理服務(wù)的內(nèi)容。制定業(yè)主公約或業(yè)主臨時公約時，應(yīng)明確住宅物業(yè)消防安全事項(xiàng)，要求全體業(yè)主和住宅使用人自覺遵守。    第五條  居民委員會應(yīng)組織社區(qū)居民制定防火安全公約，定期開展群眾性的消防工作，并進(jìn)行消防安全檢查。    第六條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：    （一）組織、督促業(yè)主或住宅使用人遵守消防法規(guī)和規(guī)章；     （二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；    （三）監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)消防安全服務(wù)工作；    （四）依據(jù)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，維修更新消防設(shè)施。    第七條  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：    （一）制定并落實(shí)管理的住宅物業(yè)的消防安全制度、操作規(guī)程，落實(shí)各崗位消防安全責(zé)任人，實(shí)行防火安全崗位責(zé)任制。    （二）負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全事項(xiàng)，落實(shí)專（兼）職消防安全員，并使員工掌握必備的消防知識和技能。    （三）配合居民委員會開展社區(qū)消防安全工作。在住宅入戶使用前應(yīng)當(dāng)對業(yè)主及住宅使用人進(jìn)行消防安全宣傳、教育，告知其注意事項(xiàng)，指導(dǎo)、督促其遵守消防安全管理規(guī)定。    （四）對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位定期開展消防安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患，確保疏散通道、安全出口和消防車通道暢通。同時，根據(jù)公安部門下達(dá)的整改要求，及時整改火災(zāi)隱患。    （五）定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的消防設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，確保其完好有效。需動用房屋維修資金對消防設(shè)施進(jìn)行維修、更新的，應(yīng)及時報(bào)告業(yè)主委員會，并及時修復(fù)。    （六）制定本物業(yè)管理區(qū)域防火、滅火方案以及火災(zāi)發(fā)生時人員疏散、逃生等應(yīng)急預(yù)案，并定期開展消防演練。    （七）發(fā)現(xiàn)業(yè)主或住宅使用人違反消防法律、法規(guī)的，應(yīng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并填發(fā)《告知單》（見附件一）。對逾期不整改的，應(yīng)及時報(bào)告業(yè)主委員會、公安部門。    （八）發(fā)現(xiàn)火災(zāi)應(yīng)及時報(bào)警，積極組織撲救，并保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助火災(zāi)原因調(diào)查。    第八條 業(yè)主或住宅使用人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：    （一）配合物業(yè)管理企業(yè)做好住宅物業(yè)的消防安全工作，并做好自住部位、自用設(shè)備的防火安全工作。    （二）對孤寡老人、殘疾人、精神病患者、癱瘓病人低能弱智者及未成年人等被監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行防火教育，并落實(shí)必要的防火安全保護(hù)措施。    （三）裝飾、裝修房屋時，按照國家或本市的有關(guān)消防安全技術(shù)規(guī)范安裝、使用電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁?，以及設(shè)計(jì)、敷設(shè)管路。    （四）在安全地點(diǎn)停放燃?xì)狻⑷加椭鷦榆嚭湍ν熊?，并落?shí)消防安全措施，防止氣、油泄漏。需在家中存放少量危險(xiǎn)化學(xué)品的，應(yīng)存放在安全地點(diǎn)，并選擇合適的容器和配置必要的滅火器。    （五）在規(guī)定區(qū)域、路段和規(guī)定時間內(nèi)安全燃放煙花爆竹，不非法儲存、銷售或燃放煙花爆竹。    （六）根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出的《告知書》要求，及時整改火災(zāi)隱患。    （七）發(fā)生火災(zāi)后，應(yīng)配合有關(guān)部門開展火災(zāi)原因調(diào)查，不得擅自清除火災(zāi)事故現(xiàn)場。    （八）按規(guī)定承擔(dān)住宅物業(yè)消防設(shè)施的維修、更新、添置的相關(guān)費(fèi)用。    第九條  業(yè)主或住宅使用人享有以下權(quán)利：    （一）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的消防安全事項(xiàng)；     （二）對住宅物業(yè)所屬消防設(shè)施有關(guān)情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；     （三）舉報(bào)住宅物業(yè)中存在的火災(zāi)隱患和非法儲存、銷售、燃放煙花爆竹的情況；     （四）發(fā)現(xiàn)公安、房地等部門工作人員在消防安全管理工作中有玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等違法行為的，可向有關(guān)部門舉報(bào)。    第十條  物業(yè)管理單位和業(yè)主、住宅使用人應(yīng)當(dāng)保障住宅物業(yè)消防設(shè)施的完好有效和疏散通道、安全出口的暢通，禁止下列行為：    （一）挪用、拆除、損壞消防設(shè)施和器材；    （二）埋壓、圈占消火栓，占用防火間距；    （三）堵塞、占用消防車通道，影響疏散通道、安全出口暢通。    第十一條  租賃房屋的消防安全工作按照“誰承租、誰負(fù)責(zé)”的原則實(shí)施，出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房屋符合消防安全規(guī)定，并在訂立房屋租賃合同中明確各方的消防安全責(zé)任。    第十二條  居民住宅經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，應(yīng)當(dāng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和《上海市消防條例》的規(guī)定，并經(jīng)公安消防部門審核同意。    第十三條  消防設(shè)施的維修、更新、添置應(yīng)按物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新或添置的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支。    被列入重大火災(zāi)隱患整改的消防設(shè)施，其維修項(xiàng)目應(yīng)納入急修項(xiàng)目，實(shí)行“先維修，后向業(yè)主委員會或業(yè)主報(bào)告”的程序，維修費(fèi)用由相關(guān)所有人承擔(dān)。消防設(shè)施因人為因素?fù)p壞的，其維修、更新費(fèi)用由行為人承擔(dān)。    第十四條  消防設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)符合《消防設(shè)施管理、維護(hù)、保養(yǎng)技術(shù)要求》（見附件二）。    第十五條  公安消防部門、公安派出所應(yīng)當(dāng)依法履行消防監(jiān)督管理職責(zé)，對住宅物業(yè)實(shí)施消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患的應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，并依法實(shí)施處罰。    房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和本規(guī)定履行職責(zé)，并將消防安全作為物業(yè)管理行業(yè)評比考核的主要內(nèi)容之一。    公安機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將消防安全工作列為安全小區(qū)、安全大樓評比工作的主要內(nèi)容之一。    第十六條  對違反本規(guī)定的，由公安消防部門依據(jù)《上海市消防條例》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。其中，對埋壓、圈占消火栓或者占用防火間距、堵塞消防通道的，或損壞和擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施和器材行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期恢復(fù)原狀或者賠償損失；對逾期不恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制拆除或者清除，所需費(fèi)用由行為人承擔(dān)。    第十七條  公安、房地等部門工作人員在住宅物業(yè)消防安全監(jiān)督管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。    第十八條  本規(guī)定由市公安局、市房屋土地資源管理局負(fù)責(zé)解釋。    第十九條  本規(guī)定自下發(fā)之日起施行。
 
附件一：
告 知 單
___________居民
    我單位于_____年___月__日，在進(jìn)行日常防火安全巡查時，發(fā)現(xiàn)存在以下消防隱患：
     建議你在____天內(nèi)采取以下整改措施：
    逾期不整改的，我們將向有關(guān)行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告，一切法律后果由你自己承擔(dān)。
                     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                               年   月   日 
附件二：
消防設(shè)施管理、維護(hù)、保養(yǎng)的技術(shù)要求
    一、消防設(shè)施是指用于防火和滅火的器材、設(shè)施和設(shè)備，包括水帶、水槍、水喉、水泵接合器、滅火器、防火門、自救逃生器、逃生繩、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志、消防電梯、消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)（含簡易噴水滅火系統(tǒng)）、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。    二、使用或管理單位應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對消防設(shè)施進(jìn)行管理、維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，確保其完好有效。     三、維護(hù)管理人員應(yīng)當(dāng)熟悉消防設(shè)施的原理、性能和操作規(guī)程，并建立值班記錄和設(shè)施運(yùn)行、檢查記錄。    四、對以下消防設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行檢查：    （一）檢查火災(zāi)報(bào)警器的功能是否正常、指示燈有無損壞；    （二）檢查消防泵房內(nèi)的閥門、報(bào)警閥組、管道壓力、供電是否正常；    （三）檢查疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。    五、對以下消防設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每月進(jìn)行一次檢查或試驗(yàn)：    （一）進(jìn)行消防水泵啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)消防水泵為自動控制時，應(yīng)進(jìn)行模擬自動控制的條件啟動運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查其運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；    （二）檢查消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全；    （三）檢查屋頂供水水箱的儲水水位和保證消防用水不作他用；    （四）檢查消防泵房間的防火門是否完好。    六、對以下消防設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每季度進(jìn)行一次檢查或試驗(yàn)：    （一）檢查火災(zāi)警報(bào)裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)。對主、備電源進(jìn)行自動轉(zhuǎn)換試驗(yàn)；    （二）進(jìn)行消防電梯強(qiáng)制停于首層試驗(yàn)；    （三）對水流指示器進(jìn)行功能試驗(yàn)，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警聲，并應(yīng)啟動消防水泵。對報(bào)警閥旁的放水試驗(yàn)閥進(jìn)行供水試驗(yàn)，驗(yàn)證系統(tǒng)的供水能力；    （四）檢查噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當(dāng)噴頭上有異物時應(yīng)及時清除；    （五）檢查室外閥門井中進(jìn)水閥、屋頂水箱水閥門和管道中的閥門，核實(shí)其是否處于正常狀態(tài)；    （六）檢查與火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門（包括防火卷簾）能否聯(lián)動, 檢查設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好；    （七）檢查防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。    七、對以下消防設(shè)施，應(yīng)當(dāng)每半年進(jìn)行一次檢查或試驗(yàn)：    （一）檢查室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報(bào)警按鈕、指示燈、報(bào)警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟；    （二）檢查安裝在公共部位的自救逃生器、逃生繩是否正常、是否有效、是否破損；    （三）檢查滅火器的壓力是否達(dá)到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。    八、對安裝的探測器，應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行一次試驗(yàn)，并對全部報(bào)警控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)；火災(zāi)探測器投入運(yùn)行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。    九、消防設(shè)施發(fā)生故障，需停水、停電進(jìn)行修理前，應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)人的同意，并臨場監(jiān)督，加強(qiáng)防范措施后方可施工。修理結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)供水、供電。    十、當(dāng)消火栓箱門用玻璃門時，可以采取加鎖措施，防止水帶、水槍被盜。上海市公安局&上海市房屋土地資源管理局   2004-09-20