集體土地上的房屋能否設定抵押權是一個存在爭議的問題。雖然有許多學者認為應當放開對集體土地上房屋抵押權的限制，但按照目前我國的相關法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地上的房屋除法律規(guī)定外的，一律不得抵押。按照《物權法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押”。第一百八十四條第二項的規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權”不得抵押，《擔保法》第37條22項也規(guī)定上述情況不得抵押?！斗课莸怯涋k法》第八條規(guī)定：“辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致的原則”。由于《物權法》、《擔保法》都禁止用農(nóng)村宅基地等集體土地上的房屋設定抵押，而宅基地上的房屋與宅基地等集體土地不可分離，所以集體土地上的房屋也是不能設定抵押權的。

　　這是考慮到宅基地等集體土地使用權的抵押會造成諸多社會和法律問題。房屋抵押后，如債務人無能力償還貸款時，債權人實

現(xiàn)抵押權的方式就是處置抵押物，但是農(nóng)村宅基地上的房屋具有特殊的性質(zhì)，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請（集體土地范圍內(nèi)）農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理。”
　　綜上所述，如果用集體土地上的房屋進行抵押，一旦債務人不按約定履行債務，抵押權人行使抵押權時，就會存在障礙，導致抵押權事實上無法實現(xiàn)。因此，集體土地上的房屋，除法律規(guī)定外是不能設定抵押權的。
　　《物權法》第一百八十三條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押”?！稉７ā返谌邨l第三款的規(guī)定與《物權法》的規(guī)定相同，上述規(guī)定明確了集體土地上可以抵押房屋的范圍：只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物才可以設定抵押，
　　《房屋登記辦法》第八十八條規(guī)定，依法以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物設立抵押，申請抵押權登記的，應當提交下列材料：
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　?。ㄈ┓课菟袡嘧C書；
　?。ㄋ模┘w所有建設用地使用權證明；
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　　辦理鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押登記時應注意“先房后地原則”?！段餀喾ā返谝话侔耸龡l規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。”這說明集體建設用地使用權抵押和房屋所有權抵押有明確的時間順序，此外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，隨同抵押的建設用地使用權范圍僅限于廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的建設用地使用權，并不是整塊土地的全部土地使用權。另外，在實際業(yè)務操作中，要嚴格把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)性質(zhì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)并非指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村地域范圍內(nèi)興辦的企業(yè)，按照《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務的企業(yè)。所以，在具體辦理上述抵押登記業(yè)務時，一定要認真審核鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的基本資料（如營業(yè)執(zhí)照、機構代碼證等），嚴格把關，以避免發(fā)生登記錯誤。