在內(nèi)陸房地產(chǎn)業(yè)一片肅殺之際，李嘉誠(chéng)卻日益加快圈地步伐。其迅猛增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備和刻意維持低調(diào)的營(yíng)業(yè)額，似乎正在重演1970年代一舉成為香港政府之外最大“地主”的驚人一幕。
   
　　“水土不服”真相
   
　　“十一”長(zhǎng)假后，超人李嘉誠(chéng)在北京的首個(gè)住宅項(xiàng)目逸翠園依然沒有開盤的跡象。   
　　兩個(gè)多月前的8月3日，李嘉誠(chéng)旗下和記黃浦地產(chǎn)(北京朝陽)有限公司在北京舉行逸翠園項(xiàng)目展覽開幕式，為和黃經(jīng)過4年準(zhǔn)備推出的逸翠園正式拉開序幕。會(huì)上，和黃宣布，這一幾乎完全拷貝紐約著名華盛頓廣場(chǎng)生態(tài)的大型CBD高檔小區(qū)將在9月正式開盤。   
　　9月底， 商務(wù)周刊記者曾就逸翠園項(xiàng)目先后幾次問詢和黃，和黃公關(guān)部人士答復(fù)：逸翠園確沒有開盤，具體開盤日期不方便透露。   
　　“超人食言了”，情況當(dāng)然很嚴(yán)重。一兩個(gè)月時(shí)間的后延對(duì)一般的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目來說并不算什么，但很多業(yè)內(nèi)人士之所以心急火燎地欲覽逸翠園廬山真面目，是因?yàn)樵缫驯凰趿?年的胃口。   
　　北京一位地產(chǎn)商對(duì)記者回憶，2001年10月，和黃宣布要投資30億元在朝陽路板塊推出高檔住宅項(xiàng)目，引起北京地產(chǎn)界的一片驚呼，但和黃以7億人民幣拿下這塊37萬平方米的地塊后就陷入了沉寂，且一沉就是4年。這位房產(chǎn)商回憶，幾乎與逸翠園項(xiàng)目同時(shí)，李嘉誠(chéng)當(dāng)年還想?yún)⑴c北京東壩地塊近5000畝的開發(fā)，但項(xiàng)目隨后也陷入擱置狀態(tài)。李嘉誠(chéng)此前在北京只有東方廣場(chǎng)這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且也經(jīng)歷了諸多波折。   
　　“李嘉誠(chéng)似乎有點(diǎn)水土不服。我們不怕他。”北京奧林匹克花園總經(jīng)理張亞夫在接受媒體采訪時(shí)表示，和黃雖然在香港取得成功，但他們?cè)诒本┎灰欢ㄐ?。更有業(yè)內(nèi)人士指出，李嘉誠(chéng)在北京地產(chǎn)項(xiàng)目的狀態(tài)其實(shí)是其整個(gè)內(nèi)陸地產(chǎn)業(yè)務(wù)的縮影：超人在內(nèi)陸遇阻。   
　　和黃的年報(bào)似乎也證明了這一點(diǎn)。和黃的地產(chǎn)及酒店業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額在2002年達(dá)到117億港元后，2003年、2004年持續(xù)下滑，2004年?duì)I業(yè)額只有91億港元。其2005年半年報(bào)也顯示，上半年地產(chǎn)及酒店業(yè)務(wù)只有34億港元，全年?duì)I業(yè)成績(jī)不容樂觀。而這其中，2004年和黃地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額尚不到整個(gè)集團(tuán)的4%。   
　　和黃的年報(bào)透露，其在內(nèi)陸24個(gè)城市一共擁有42個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但近年來在內(nèi)陸1年內(nèi)同時(shí)銷售的項(xiàng)目幾乎不會(huì)超過5個(gè)，而且大多集中在上海、廣州、深圳等南方中心城市。這個(gè)成績(jī)單顯然無法與近幾年全國(guó)范圍內(nèi)突飛猛進(jìn)的萬科、順馳等相比。 　　
　　超人遇阻？看起來似乎成立。但香港大福證券執(zhí)行董事麥德廣提醒記者注意和黃近幾年年報(bào)透露出來的另一個(gè)信息：李嘉誠(chéng)在拼命圈地。
　　顯然這一條超人路線圖更為令人震驚——2005年上半年：2月上海，3月成都，4月長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春，5月武漢、天津、北京，6月重慶，9月廣州。和黃半年多內(nèi)北上南下，東突西進(jìn)，在全國(guó)加快布局戰(zhàn)略，拿下了近200萬平方米土地。加上去年下半年在成都、深圳、西安等地買入的大幅地塊，近一年來和黃在內(nèi)陸買地已經(jīng)達(dá)到300萬平方米。即使不算業(yè)內(nèi)廣泛流傳但尚未確定的武漢萬畝“長(zhǎng)江樂園”項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)過去一年的圈地速度在內(nèi)陸地產(chǎn)一片肅殺的襯托下愈發(fā)令人咋舌。    　　
　　“我們拿出的成績(jī)單的確非常扎眼。”8月16日，和記黃埔地產(chǎn)中國(guó)事務(wù)區(qū)總經(jīng)理譚健旭出現(xiàn)在廣州珊瑚灣畔，這位一貫嚴(yán)謹(jǐn)?shù)驼{(diào)的和黃高層言談之中對(duì)和黃的土地儲(chǔ)備頗有得意之色。    　　
　　年報(bào)顯示，截止到2003年年底，和黃在內(nèi)陸的土地儲(chǔ)備約有238.78萬平方米。經(jīng)過一年半的圈地運(yùn)動(dòng)，到2005年6月這個(gè)數(shù)字翻了一番，超過600萬平方米。年報(bào)還顯示，2002年年底和黃的土地儲(chǔ)備中，內(nèi)陸儲(chǔ)備占72%；而到2005年，這一比例已經(jīng)上升到93%。  　　
　　和黃在年報(bào)中稱，將繼續(xù)實(shí)行在內(nèi)陸的拿地策略，“使得未來開發(fā)儲(chǔ)備達(dá)到5年以上，以獲得更穩(wěn)定的收益”。   
　　一邊業(yè)績(jī)呈現(xiàn)下滑之勢(shì)，另一方面開足馬力全國(guó)圈地，李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)戰(zhàn)略耐人尋味。

　　以時(shí)間換利潤(rùn)   
　　
　　“秘密在于保持土地儲(chǔ)備與發(fā)展項(xiàng)目一定比例。”上海一位接近和黃地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士援引和黃年報(bào)中的一句話，來向記者解釋李嘉誠(chéng)的行為。至于具體比例，這位人士透露，5年以上的土地儲(chǔ)備是和黃長(zhǎng)期發(fā)展的底線。如果為了土地儲(chǔ)備犧牲一些發(fā)展項(xiàng)目，對(duì)和黃來說也完全可以接受。  　　
　　這位地產(chǎn)人士透露，和黃做項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)都非常嚴(yán)謹(jǐn)、低調(diào)。“內(nèi)陸很多房產(chǎn)商樂此不疲的非常規(guī)操作手法，和黃都不會(huì)采用。”他贊揚(yáng)說，這樣做客觀上項(xiàng)目自然會(huì)慢一點(diǎn)，但因?yàn)槔罴握\(chéng)資金實(shí)力雄厚，沒有資金滾動(dòng)壓力，這種看似“慢”的做法反而因?yàn)閮?nèi)陸土地飛漲而自動(dòng)獲得土地溢價(jià)。比如北京的逸翠園經(jīng)歷4年時(shí)間才開盤，在業(yè)內(nèi)被認(rèn)為有“曬地”嫌疑。  　　
　　和黃在上海的標(biāo)志性樓盤匯賢居也有異曲同工之妙。匯賢居位于徐匯區(qū)烏魯木齊中路長(zhǎng)樂路口，早在1990年代中期李嘉誠(chéng)就拿到了該地塊。但因?yàn)槭抢铣菂^(qū)，牽扯大量拆遷而不被人看好。和黃硬是耐心地等一戶不剩地拆干凈，周圍市政配套都建好才開始動(dòng)工開發(fā)。結(jié)果項(xiàng)目完工時(shí)，該地塊已經(jīng)是寸土寸金。2003年，匯賢居以2500美金/平方米火暴開盤不久，就宣布將其中一棟43層的公寓自己持有出租。此后李嘉誠(chéng)配合這個(gè)高檔開發(fā)甲級(jí)寫字樓THE CENTER，將寫字樓和持有物業(yè)的租金和溢價(jià)打包到海外上市融資。該樓盤一度創(chuàng)下6500美金/平方米的高價(jià)。
　　“他用時(shí)間換穩(wěn)定的利潤(rùn)，也可以大比例地持有物業(yè)慢慢收租。”這位人士透露，李嘉誠(chéng)不會(huì)在乎一時(shí)一地得失，而事實(shí)證明他得到的是一個(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的較高回報(bào)。   
　　業(yè)內(nèi)資深地產(chǎn)分析師國(guó)泰君安證券的張宇認(rèn)為，對(duì)李嘉誠(chéng)來說，現(xiàn)在土地儲(chǔ)備遠(yuǎn)比發(fā)展項(xiàng)目更重要，時(shí)機(jī)更難得。這種時(shí)機(jī)來自于2003年下半年開始、2004年加強(qiáng)并于2005年達(dá)到強(qiáng)勢(shì)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。大部分人估計(jì)，這次調(diào)控肯定要持續(xù)1—2年以上。   
　　“在金融系統(tǒng)尚未建立現(xiàn)代公司治理制度之前，內(nèi)陸房產(chǎn)商不得不面臨一段時(shí)間的資金鏈繃緊危險(xiǎn)，他們要么內(nèi)部整合，比如一些中字開頭的公司都在積極擴(kuò)張；要么外來的進(jìn)來，比如李嘉誠(chéng)。”張宇提醒人們注意，“李嘉誠(chéng)拿地的速度正好與宏觀調(diào)控步伐吻2004年之前房地產(chǎn)普遍火暴之時(shí)，李嘉誠(chéng)按部就班，2005年則在地產(chǎn)業(yè)一片寒冬景象中全面提速——這正好印證了李嘉誠(chéng)一貫“冷場(chǎng)時(shí)進(jìn)入，熱場(chǎng)時(shí)退出”的原則。   
　　1964年在香港物業(yè)價(jià)格暴跌時(shí)，李嘉誠(chéng)仍然繼續(xù)購(gòu)入地皮、樓宇等，而且只買不賣。經(jīng)過多年投入之后的李嘉誠(chéng)，于1971年正式組建了自己的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。1972年，香港地產(chǎn)復(fù)蘇，股票市場(chǎng)開始狂熱，李嘉誠(chéng)將其25％的股票投入股市，從中大獲巨利。1975年，“長(zhǎng)實(shí)”擁有樓宇面積500萬平方英尺。隨后，世界經(jīng)濟(jì)衰退也嚴(yán)重打擊香港市場(chǎng)，李嘉誠(chéng)反而又購(gòu)入一批地皮。到1978年，他已擁有樓宇面積1500萬平方英尺。1981年以后，其建筑樓宇的土地面積又增加2900萬平方英尺，李嘉誠(chéng)成了香港除港府之外最大的土地?fù)碛姓摺?nbsp;  
　　李嘉誠(chéng)在冷場(chǎng)時(shí)購(gòu)入大量土地并長(zhǎng)期持有的策略，顯然也在30多年后的中國(guó)內(nèi)陸重演。伴隨宏觀調(diào)控發(fā)生的內(nèi)陸地產(chǎn)公司資金缺乏及房產(chǎn)熱點(diǎn)向二線城市轉(zhuǎn)移等現(xiàn)象，也為李嘉誠(chéng)提供了重操當(dāng)年拿手好戲的契機(jī)。  
　　今年5月9日，和黃斥資16.23億元通過公開拍賣購(gòu)得武漢兩塊商住用地。在此前后，瑞安國(guó)際、新鴻基等香港地產(chǎn)巨鱷也先后進(jìn)入武漢，加上內(nèi)陸善于大手筆的上海世貿(mào)集團(tuán)以37億元拍得武漢鸚鵡洲項(xiàng)目，武漢市一時(shí)間成為二線城市的龍頭，其整片開發(fā)，吸引外來大房產(chǎn)商的做法引起了其他城市的效仿。  
　　武漢市土地規(guī)劃服務(wù)中心副主任劉漢橋向《商務(wù)周刊》透露，他們從2003年開始將城市土地“整片開發(fā)為主，小塊土地開發(fā)為輔”作為武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略在2004年得到快速發(fā)展，在2005年開花結(jié)果，吸引了大量的外來資金實(shí)力雄厚的發(fā)展商。   
　　劉漢橋說：“這樣做可以避免過去城市發(fā)展中補(bǔ)丁摞補(bǔ)丁的問題，也利于提高房產(chǎn)開發(fā)檔次。”   
　　張宇則認(rèn)為，以武漢為代表的二線熱點(diǎn)城市，給李嘉誠(chéng)的進(jìn)入提供了條件。因?yàn)閷?duì)地方政府來說，雖然成片出讓土地價(jià)格肯定不如零碎賣高，但因?yàn)槔罴握\(chéng)等可以接受嚴(yán)格的付款條件，不大會(huì)出現(xiàn)過去小房產(chǎn)商拖欠土地出讓金的情況，地方政府也樂得如此。
   
　　復(fù)制香港模式
   
　　業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，如果未來幾年李嘉誠(chéng)所拿土地有50%進(jìn)入開發(fā)期，其陸續(xù)投入資金至少需要300億港元。大福證券執(zhí)行董事麥德廣認(rèn)為這對(duì)李嘉誠(chéng)來說并不是問題。   
　　2004年10月，和黃在成都以人民幣21億元拍得的1036畝“地王”，折合約為68萬平方米。幾乎同時(shí)，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在香港以94億港元拍得的地塊，占地面積1.77萬多平方米，建筑面積分?jǐn)偟貎r(jià)每平方米高達(dá)59000港元，接近前者的60倍。   
　　“李嘉誠(chéng)在香港的‘何文田地塊’比他在內(nèi)陸半年內(nèi)買地總和還要貴。”麥德廣認(rèn)為，雖然從儲(chǔ)備數(shù)字上看李嘉誠(chéng)近年來在內(nèi)陸攻城略地“很厲害”，但如果換算成投資額，他對(duì)內(nèi)陸地產(chǎn)項(xiàng)目的投入還是相當(dāng)便宜。   
　　“未來2年都不會(huì)有改善，和黃根本不需要內(nèi)陸地產(chǎn)提供什么利潤(rùn)。”麥德廣進(jìn)一步指出，香港證券界人士普遍喜歡從全局和長(zhǎng)線的角度看李嘉誠(chéng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)陸的發(fā)展，過去幾年內(nèi)陸房地產(chǎn)暴利反而讓他們擔(dān)心潛在的風(fēng)險(xiǎn)。“從這個(gè)角度看，短期業(yè)務(wù)是否增長(zhǎng)緩慢并不重要。”麥德廣更看好5年以后李嘉誠(chéng)內(nèi)陸地產(chǎn)的發(fā)展，“按照目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，應(yīng)該能貢獻(xiàn)20%利潤(rùn)。”   
　　而萬通董事局主席馮侖對(duì)李嘉誠(chéng)這種“依靠大規(guī)模買地坐等地價(jià)上漲，從而維持高房?jī)r(jià)”的模式持懷疑態(tài)度。他指出香港模式存在的兩個(gè)前提：一是香港的土地被政府壟斷而且非常緊缺；二是大開發(fā)商壟斷市場(chǎng)，香港5—7家房地產(chǎn)商控制了70%多的土地。這兩大原因是地價(jià)不斷走高的基礎(chǔ)。   
　　基于內(nèi)陸土地供應(yīng)的“無限性”和房產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)分散，馮侖認(rèn)為李嘉誠(chéng)的香港模式不會(huì)在內(nèi)陸獲得成功。   
　　而另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)陸“出讓土地兩年之內(nèi)未開發(fā)無償收回”的政策會(huì)讓李嘉誠(chéng)的“曬地”策略不那么從容。   
　　麥德廣對(duì)國(guó)內(nèi)同行和商業(yè)界的觀點(diǎn)持相反意見，他認(rèn)為，從近兩年的土地政策看，土地供給從緊是一個(gè)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在的常態(tài)。而李嘉誠(chéng)所買地塊都經(jīng)過謹(jǐn)慎調(diào)查，在當(dāng)?shù)鼐哂胁豢商娲?#8220;絕版地塊”。“因此，李嘉誠(chéng)在香港的游戲完全可以玩下去。而至于‘兩年期限’也只是技術(shù)問題。”麥德廣說，“和黃所拿地塊開發(fā)周期大部分都在5年以上，前兩年配套沒有上來，但如果不得不開發(fā)，充其量利潤(rùn)會(huì)少一點(diǎn)而已。” 
　　幾乎沒有人懷疑，超人完全有資本從容的在內(nèi)陸地產(chǎn)進(jìn)行布局。麥德廣注意到李嘉誠(chéng)近兩年所拿地塊不再局限于所謂“中心城市的中心地塊”，武漢、成都、西安、長(zhǎng)沙等大量的擁有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)的二線城市更受到李嘉誠(chéng)的青睞，在這一點(diǎn)上，李嘉誠(chéng)已經(jīng)走在了新世界、新鴻基等其他香港地產(chǎn)大佬們的前邊。   
　　麥德廣很佩服李嘉誠(chéng)的深謀遠(yuǎn)慮，他說：“香港的發(fā)展歷史就是從城市中心街區(qū)擴(kuò)展到外圍的衛(wèi)星城，內(nèi)陸很多城市會(huì)重復(fù)這個(gè)軌跡，他正在這些城市布局。”合。”