《物權(quán)法》對房地產(chǎn)領(lǐng)域影響初探房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要領(lǐng)域?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》是保障房地產(chǎn)市場健康運行的重要法律基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定、物權(quán)保護有了明確的法律依據(jù)。隨著《物權(quán)法》的實施，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)制度規(guī)定需要適應(yīng)《物權(quán)法》的要求，及時進行調(diào)整。一、《物權(quán)法》的立法精神對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響 1．將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。 《物權(quán)法》的立法精神在于對國家、集體和私人的物權(quán)給予平等保護。個人財產(chǎn)體現(xiàn)的是個人利益，公共財產(chǎn)體現(xiàn)的是公共利益，私人財產(chǎn)與公共財產(chǎn)是同等保護的，則公共物權(quán)利益與個人物權(quán)利益也就同等重要，認(rèn)為公共物權(quán)利益高于個人物權(quán)利益的看法有違《物權(quán)法》的立法精神。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。因此，《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。 2．明確界定房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于定紛止?fàn)帯?br> 《物權(quán)法》是規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》對于市場經(jīng)濟起著一個基礎(chǔ)法律的作用，《物權(quán)法》 對土地房屋的權(quán)屬關(guān)系進行明確界定，房地產(chǎn)市場就能夠在明確清晰的物權(quán)基礎(chǔ)上運行。例如，由于越來越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū) 內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利?！段餀?quán)法》從維護業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)，對 專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段餀?quán)法》的相關(guān)規(guī)定，使得房屋權(quán)屬關(guān)系的界定有了明確的依據(jù)，有助于定紛止?fàn)帯?br> 3．從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護和促進利用。 《物權(quán)法》 通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國長期以來的計劃經(jīng)濟體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國家的行政管 理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權(quán)利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的理念，從行政管理轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護和促進利用上。 二、《物權(quán)法》中關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定 《物權(quán)法》涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；二是物業(yè)管理中有關(guān)物權(quán)問題；三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。 1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面 首先，明確提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。目前我國并無統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，主要存在三方面的不統(tǒng)一：一是不同行業(yè)所屬的不動產(chǎn)遵從各行業(yè)規(guī)定。二是 土地和房屋登記分離。三是城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)管理的二元結(jié)構(gòu)。城市房屋權(quán)屬登記由《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》進行規(guī)范；農(nóng)村房屋權(quán)屬登記則發(fā)展不平衡，有依照 《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對農(nóng)房實施權(quán)屬管理的，有出臺本地區(qū)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權(quán)屬登記的。《物權(quán)法》規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法”。 其次，增加了三種登記方式。一是預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產(chǎn)再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的買房人不可能優(yōu)先得到 該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了“一房多賣”等欺詐行為，有效地保護了購房人的合法權(quán)益。二是更正登記。更正登記可以提高不動產(chǎn)登記的正確性，消 除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。三是異議登記。《物權(quán)法》將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記15日內(nèi)不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時性的保護措施。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 第三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》明確了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。 第四，對不動產(chǎn)登記收費做出規(guī)定。目前不動產(chǎn)登記收費有多種收費標(biāo)準(zhǔn)，爭議較多，《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記收費只能按件收取，不得按照面積、體積或者價額的比例收取。 2．土地征收和房屋拆遷方面 首先，只有因公共利益的需要才可實行征收，非公共利益需要的拆遷由當(dāng)事人平等協(xié)商。征收是國家基于社會公共利益的目的，以行政權(quán)強制取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權(quán)并給予合理的補償?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》 規(guī)定，因公共利益需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，國家（政府）可以對單位或個人的房屋進行征收，在征收之后再進行拆遷。明確了征收的兩個前提條件：一是 公共利益的目的。二是按照法定權(quán)限和程序?qū)嵤?。而對于因非公共利益需要而進行的拆遷，則應(yīng)以當(dāng)事人平等協(xié)商的原則進行。 其次，《物權(quán)法》涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》的法律關(guān)系范圍限于國有土地的房屋（包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外），不涉及農(nóng)村集體土地的房屋拆遷問題。從《物權(quán)法》 看，調(diào)整的拆遷關(guān)系主要涉及征收房屋時的拆遷行為，既包括城市國有土地房屋的征收拆遷，也包括集體土地房屋的征收拆遷。因此，從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一管 理的角度出發(fā)，填補集體土地上房屋拆遷無法律規(guī)范的空白，有必要將《城市房屋拆遷管理條例》修訂為《房屋拆遷管理條例》。 第三，強調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》規(guī)定，征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。這一條是現(xiàn)有《城市房屋拆遷管理條例》中沒有涉及的空白，應(yīng)在房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)中進一步明確具體的實施細(xì)則。 3．物業(yè)管理方面 首先，明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》沒有關(guān)于“共有權(quán)利”的規(guī)定，只是規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，而未規(guī)定享有共有和共同管理的權(quán)利。《物權(quán)法》規(guī)定了建筑物應(yīng)區(qū)分三個權(quán)利，即區(qū)分所有建筑物專有部分的專有權(quán)、共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，特別是《物權(quán)法》明確了業(yè)主對物業(yè)共有部分的共同管理權(quán)利。 《物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法明確了選擇物業(yè)管理方式的權(quán)利以及依法解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利是業(yè)主的物權(quán)，也就確定了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位和核心地位，業(yè)主選擇物業(yè)管理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預(yù)。 其次，修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。在物業(yè)管理活動中，關(guān)于制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者其他管理人等有關(guān)事項的 決定，以前按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則， 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”,而《物權(quán)法》規(guī)定，重大事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 《物權(quán)法》 規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利由業(yè)主共同決定，而不是像《物業(yè)管理條例》那樣由業(yè)主大會決定，也就是說只要征得合法人數(shù)和面積的業(yè)主同意，就可以做出有效決定。同 時，降低了表決通過管理規(guī)約（公約）、議事規(guī)則和選聘、解聘物業(yè)公司的門檻，只要占半數(shù)以上人數(shù)和面積的業(yè)主同意就可以做出決定，低于《物業(yè)管理條例》規(guī) 定的三分之二。但是，《物權(quán)法》提高了選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的門檻，需要占半數(shù)以上人數(shù)和面積的業(yè)主同意。 第三，確定了公共維修資金的歸屬。《物業(yè)管理條例》只規(guī)定了業(yè)主對專項維修資金的管理和使用進行監(jiān)督，沒有明確其所有權(quán)，《物權(quán)法》中明確規(guī)定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 第四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。 “住改商”需經(jīng)過行政許可和業(yè)主同意。法律沒有絕對禁止住宅改為商用，《物權(quán)法》規(guī)定按照有關(guān)法律規(guī)定取得變更許可，以及在取得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意的情況下，住宅可改為商用。獲得行政許可是行政許可制度決定的，是行政管理和社會管理秩序的需要。取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，是對私人權(quán)利保護的需要。 三、今后需進一步明確的問題 《物權(quán)法》對房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)問題做出了重要的規(guī)定，但仍有一些規(guī)定比較原則或未予明確，在如何將《物權(quán)法》的原則規(guī)定具體落實到房地產(chǎn)領(lǐng)域的理解上甚至存在爭議。今后尚需在實踐中對以下問題進一步探索和做出相關(guān)具體的規(guī)定。 1．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面 首先，對統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的理解?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》 第十條規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍尚未明確，是僅對建筑口的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，還是對林業(yè)、畜牧業(yè)、電力等房地產(chǎn)，即所 有的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。我國取得不動產(chǎn)物權(quán)的方式主要有兩類：一類是行政機關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用的，如探礦權(quán)、采礦權(quán)等；一類是民事 主體之間通過合同取得或者繼承取得的，如房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。前一類和行政管理權(quán)關(guān)系密切，分別由不同行政機關(guān)登記管理有其合 理性；后一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系，主要是物權(quán)人通過登記機構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。因此，至少后一類的不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一。此外，也有觀點認(rèn) 為，長遠(yuǎn)看，應(yīng)實現(xiàn)城市和農(nóng)村的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，將農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 目前，地方的房、地管理機構(gòu)有統(tǒng)一設(shè)置的，也有分別設(shè)置的。對于房屋和土地管理機構(gòu)合一的，統(tǒng)一登記容易實施。在房、地管理機構(gòu)分設(shè)的情況下，較難進 行統(tǒng)一登記。目前有的地方實施土地上有建筑物的由房管局登記，無建筑物的由土地局進行登記。從長遠(yuǎn)來看，登記機構(gòu)有待統(tǒng)一。登記機構(gòu)的分設(shè)，給當(dāng)事人登記 帶來極大麻煩，增加當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，而且造成了資源浪費。但同時也考慮到由于統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，統(tǒng)一登記的實現(xiàn)客觀上需要一個過程。 由于目前我國各地方在不動產(chǎn)行政管理和不動產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》附則中對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題做了補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。” 其次，產(chǎn)權(quán)登記實行實質(zhì)審查還是形式審查。《物權(quán)法》未明確產(chǎn)權(quán)登記是實行形式審查還是實質(zhì)審查。登記機構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記還是必須審定是真正的權(quán)利人才登 記？這個問題涉及登記機構(gòu)的責(zé)任，也涉及登記機構(gòu)的效率。一種觀點傾向于實行形式審查，理由是在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中，申請人需要提交的資料較多，而行政主 管部門進行實質(zhì)審查要完全核實所有資料的真實性幾乎不可能。一是登記機構(gòu)若要承擔(dān)龐大的實質(zhì)性審查職能，就必然要增加與這一職能相應(yīng)的機構(gòu)和人員，從而導(dǎo) 致登記機構(gòu)大量的成本支出。二是登記錯誤的責(zé)任重大。如果因登記人員審查不當(dāng)發(fā)生錯誤，這種賠償責(zé)任涉及的金額巨大。因此，登記人員可能為了避免承擔(dān)責(zé) 任，擴大審查范圍，導(dǎo)致登記時間延長，交易成本增加。同時，政府賠償只是補償性質(zhì)，無法彌補當(dāng)事人的直接損失。對登記機構(gòu)而言，產(chǎn)權(quán)登記的形式審查不需核 實提供材料的真實性，將極大地提高審批部門的工作效率，節(jié)約交易登記和辦證時間。 但也有觀點認(rèn)為形式審查是行政主管部門在監(jiān)管過程中的自我免責(zé)行為，出現(xiàn)交易糾紛之時，所有的責(zé)任將完全由申請者自行承擔(dān)。另有觀點認(rèn)為，物權(quán)登記中實質(zhì)審查的主體應(yīng)由公證機關(guān)擔(dān)任，可在登記機構(gòu)的形式審查前規(guī)定由公證機構(gòu)進行實質(zhì)審查。由公證機關(guān)進行實質(zhì)性審查，可以避免代表國家公權(quán)力的登記機構(gòu)過度介入物權(quán)變動這種純粹的私法關(guān)系，符合市場經(jīng)濟的運行規(guī)律。 此外，在今后制定具體的不動產(chǎn)登記的法規(guī)中，對“必要材料”的明確界定，審查到什么程度為合意等問題有待進一步明確。 第三，關(guān)于登記機構(gòu)賠償責(zé)任的問題?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》第21條規(guī)定了登記機構(gòu)的責(zé)任，因為登記機構(gòu)自己的原因?qū)е碌牡怯涘e誤，登記機構(gòu)對造成的損害要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。登記錯誤是指，除了登記申請人弄虛作假，登記機構(gòu)盡到了審查職責(zé)之外的情況，都屬于登記錯誤，如工作人員嚴(yán)重的失職，或者與一方利害關(guān)系人勾結(jié)等。 對于登記機構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任是完全的民事賠償還是國家賠償存在爭議。因為目前的登記機關(guān)雖然是事業(yè)單位，但是人員基本上還是公務(wù)員編制，依靠財政撥款，如 果實行完全的民事賠償責(zé)任，其無法承擔(dān)；如實行完全的國家賠償，受害人的補救是非常有限的。因此只能采取由法官在實踐中進行裁量的方法。有觀點認(rèn)為可以在 登記取費上設(shè)立賠償基金的方式，逐步實現(xiàn)從有限制賠償向民事賠償?shù)倪^渡。 2．土地征收和房屋拆遷方面 首先，關(guān)于公共利益的界定。為確保征地拆遷過程中私人利益不受損害,《物權(quán)法》規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。 《物權(quán)法》 對公共利益沒有做出明確的解釋。有觀點認(rèn)為，民法上的公共利益強調(diào)的是一種“直接相關(guān)性”，即不能夠把間接有利于不特定第三人利益的事項，認(rèn)定為與公共利 益有關(guān)的事項。因此進行征收和征用行為，必須能夠證明其目的是為了直接推動不特定第三人利益或其他類型公共利益的實現(xiàn)。例如進行公共道路或其他公共設(shè)施的 建設(shè)等，屬于“為了公共利益的需要”。也有觀點認(rèn)為：公共利益是無法列舉的，但可以確定，凡屬于以盈利為目的的商業(yè)開發(fā)則不屬于社會公共利益，因此，可以 區(qū)分公共利益和商業(yè)利益。有觀點認(rèn)為，公共利益的界定是無法列舉的，可以通過引入一個程序性條款來具體界定，即建立公共利益的認(rèn)定程序。 其次，對公共利益拆遷和非公共利益拆遷的模式需做出明確規(guī)定。《物權(quán)法》界定了公共利益目的的征收拆遷，非公共利益的拆遷由雙方當(dāng)事人平等協(xié)商進行，這意味著為公共利益的征收拆遷行為和為非公共利益的拆遷行為將以不同的模式進行。因此，今后需對公共利益和非公共利益拆遷的具體程序、補償標(biāo)準(zhǔn)等做出明確的規(guī)定。 3．物業(yè)管理方面 首先，關(guān)于建筑物以外相關(guān)場所、設(shè)施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬的規(guī)定。對屬于業(yè)主共有部分的公共場所、公共設(shè)施，要有一個界定，需對不同情況加 以區(qū)分。例如，對小區(qū)內(nèi)的地下管線、電話線等，如確定是業(yè)主共有財產(chǎn)，發(fā)生故障后，有關(guān)公司認(rèn)為是業(yè)主的財產(chǎn)，應(yīng)由業(yè)主出面處理，從而易引起糾紛。對共有 財產(chǎn)收益權(quán)的規(guī)定，如發(fā)生共有財產(chǎn)出現(xiàn)虧損的情況，業(yè)主應(yīng)如何面對。 《物權(quán)法》 對規(guī)劃的車庫、車位沒有直接規(guī)定所有權(quán)，只是規(guī)定了歸屬原則和規(guī)則：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄敖ㄖ^(qū)劃 內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！避囄慌c車庫的權(quán)屬更應(yīng)當(dāng)理解為使用權(quán)，而不是所有權(quán)。對占用了業(yè) 主共有的道路或土地的車位的權(quán)屬的判斷，應(yīng)做一些更加詳細(xì)和明確的說明，例如占用了公共道路的停車位屬于業(yè)主共有。在出售、出租或贈與的情況下各有何不 同，應(yīng)區(qū)分清楚。 其次，《物權(quán)法》中“建筑區(qū)劃”與《物業(yè)管理條例》中“物業(yè)管理區(qū)域”的關(guān)系及層次?！?a href="http://www./faguixiazai/msf/200703/20070319154744.htm">物權(quán)法》雖然規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、物業(yè)服務(wù)用房、綠地和一些公共設(shè)施屬建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有，但是產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系在實踐中也是多層次的。如電梯只能是一棟樓的公共設(shè)施，各種供暖、供水、供氣管線、道路、綠地可能又是多棟樓共用的。根據(jù)《物權(quán)法》， “建筑區(qū)劃”劃分的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系為基礎(chǔ)，因此也應(yīng)該是多層次的。《物業(yè)管理條例》規(guī)定“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃 分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素?！薄段餀?quán)法》實施后，《物業(yè)管理條例》的“物業(yè)管理區(qū)域”與《物權(quán)法》規(guī)定的“建筑區(qū)劃”是 什么關(guān)系？在“建筑區(qū)劃”內(nèi)只能有一個物業(yè)管理區(qū)域，還是可以有幾個物業(yè)管理區(qū)域？這個問題直接涉及到業(yè)主大會成立的規(guī)模要求和難易程度，需要加以確定。 作者：建設(shè)部政策研究中心課題組責(zé)任 |
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