地產(chǎn)行業(yè)一直是我喜歡的一個行業(yè)，原因在于其與金融業(yè)類似，具備輕資產(chǎn)，重資金的屬性。擁有這種屬性的行業(yè)具有低資本支出與再融資的特性，對于我來說這是非常吸引人的優(yōu)點(diǎn)。之所以不喜歡資本支出，原因在于資本支出的目的不外乎增加生產(chǎn)線以增加產(chǎn)量或者技術(shù)研發(fā)以提高產(chǎn)品科技含量，增加產(chǎn)量雖然短期可以提高營業(yè)收入，讓企業(yè)獲得外延性發(fā)展，但是供給增加的結(jié)果最終必將導(dǎo)致產(chǎn)品價格的下降；而技術(shù)研發(fā)則本身在研發(fā)的過程就充滿了不確定性，何況技術(shù)領(lǐng)先從來就不是獲得競爭優(yōu)勢的可靠方式。更為重要的是這些資本支出所形成的有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)最終將通過折舊與攤銷而終值歸為零。至于再融資的隱形好處，在之前的博文中有大量的描述，這里就不再啰嗦。
在地產(chǎn)企業(yè)中萬科與保利地產(chǎn)是兩家發(fā)展戰(zhàn)略非常相似的企業(yè)，他們都強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)，快速周轉(zhuǎn)的 發(fā)展戰(zhàn)略 ，同時也因?yàn)樗麄兺瑫r在上海證券交易所上市交易，因此采用相同的會計(jì)準(zhǔn)則，因此在研究萬科的財務(wù)數(shù)據(jù)的同時將其與保利地產(chǎn)相對比，可以讓我們更加清楚的了解這兩家企業(yè)。以下就簡要的利用萬科與保利地產(chǎn)的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡要的對比分析。
萬科
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保利地產(chǎn) 首先從盈利性比率入手考察兩家企業(yè)的賺錢能力：萬科的凈資產(chǎn)收益率從2006年以來穩(wěn)步提升，其間因?yàn)槭?008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，其ROE在2008年急劇下降，但是這種下降的趨勢在2009年得到扭轉(zhuǎn)，并繼續(xù)保持攀升的趨勢，到2010年萬科的ROE回升至與2007年相似的水平?？疾烊f科在2008年的經(jīng)營情況，可以發(fā)現(xiàn)其在2008年計(jì)提了12.3億的存貨跌價準(zhǔn)備，這導(dǎo)致萬科在2008年利潤下降9.2億元。反觀保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率則較難看出一個明顯的趨勢，其2007年凈資產(chǎn)收益率急劇下降或許與其2007年增發(fā)股份有關(guān)。總體來看，保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率略高于萬科，但是萬科的凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)出較明顯的增長趨勢。
由于凈資產(chǎn)收益指標(biāo)容易受到 企業(yè)財務(wù)杠桿 的影響，為了排除這一影響而考察企業(yè)每動用一分錢能夠獲得的盈利，我們必須考察資產(chǎn)收益率指標(biāo)（凈利潤/資產(chǎn)）。從這一指標(biāo)來看，萬科在除2008年以外的其它年份資產(chǎn)收益率都顯著高于保利地產(chǎn)，這反映出萬科的相對保利地產(chǎn)能夠更加有效地配置公司資源以及更加高效的管理系統(tǒng)，也從側(cè)面反映出保利地產(chǎn)的高ROE來源于相對于萬科較高的財務(wù)杠桿，而高的財務(wù)杠桿對地產(chǎn)企業(yè)是否有利則需要后續(xù)對債務(wù)來源的具體進(jìn)一步考察。
無論是ROE還是ROA都存在扭曲企業(yè)業(yè)績的情況，這一扭曲來源于企業(yè)對債務(wù)的應(yīng)用，具體表現(xiàn)為有些資金收益率低的企業(yè)通過高杠桿提高ROE（凈資產(chǎn)收益率），而有些ROA(資金收益率)高的企業(yè)由于較少采用財務(wù)杠桿而獲得低收益，第一種企業(yè)為了獲得高收益增加了股東所面臨的風(fēng)險，而第二種企業(yè)又因?yàn)楸Ｊ囟尮蓶|受到損失，因此無論是哪一種企業(yè)都沒有最大化股東利益。為了進(jìn)一步考察萬科與保利地產(chǎn)的真實(shí)盈利能力，我們就必須對兩家企業(yè)的資產(chǎn)做進(jìn)一步的細(xì)分，如果熟悉資產(chǎn)負(fù)債表，我們可以知道企業(yè)的總資產(chǎn)并不都要求有回報，具體的比如預(yù)收賬款，預(yù)計(jì)負(fù)債等等就是無息負(fù)債，因此我們必須排除這些無息負(fù)債的影響，考察生產(chǎn)經(jīng)營中全部投入資本所賺取的收益率，即ROIC(投資資本收益率= EBIT (1-稅率)/（有息負(fù)債+權(quán)益）)，這一指標(biāo)全面的反映了企業(yè)運(yùn)用投入資本獲得收益的能力，而不論這一資本來源于債務(wù)還是權(quán)益。從表格中可以發(fā)現(xiàn)，萬科的投資資本收益率高于保利地產(chǎn)，且這一指標(biāo)在除2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響外同樣表現(xiàn)出穩(wěn)步提高的趨勢。
從利潤率三個指標(biāo)來看，萬科的毛利率略高于保利地產(chǎn)，但是經(jīng)營利潤率遠(yuǎn)低于保利地產(chǎn)，從萬科的報表中可以看出這產(chǎn)生于以下兩種原因：萬科在住宅工業(yè)化研究的投入而產(chǎn)生的高管理費(fèi)用，以及由于萬科銷售外包而產(chǎn)生的高銷售費(fèi)用。萬科的這一情況在2010年得到改善，萬科2010年毛利率與2007年，2008年相類似，但是凈利潤率相對提升6%，3%。除此以外，萬科能夠在產(chǎn)品保持中間價位的同時維持高毛利率也印證了其“低價拿地，不當(dāng)?shù)赝酢钡玫接辛Φ膱?zhí)行這一事實(shí)。
萬科
![[轉(zhuǎn)載]萬科簡要財務(wù)分析---與保利地產(chǎn)的對比](http://image48.360doc.com/DownloadImg/2011/12/1714/20096701_3 "[轉(zhuǎn)載]萬科簡要財務(wù)分析---與保利地產(chǎn)的對比") 保利地產(chǎn) 對于一家企業(yè)來說，并不是資產(chǎn)越多越好。事實(shí)上正好相反，除非一個公司想要退出經(jīng)營，否則，公司的價值體現(xiàn)在它所產(chǎn)生的收入里，而資產(chǎn)僅僅是達(dá)到這一目的的必要手段而已。實(shí)際上，一家理想的公司應(yīng)該是那種不用任何資產(chǎn)就能取得收入的公司，無須任何投資，回報便是無窮的。企業(yè)的戰(zhàn)略會對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生重要的影響，同時管理層在資產(chǎn)運(yùn)營上的勤勉程度及創(chuàng)造力也是決定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素。因此資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)運(yùn)營的重要性比率?？傮w來看，萬科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)，這符合萬科一貫倡導(dǎo)的“快速周轉(zhuǎn)”企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
具體的，從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高于保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，這從一方面體現(xiàn)了萬科高效的產(chǎn)品開發(fā)效率，也一定程度上反映出萬科產(chǎn)品價位以及類型貼近市場而相對其它企業(yè)更受到市場歡迎的情況。萬科與保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款回收天數(shù)都為負(fù)，這是由于地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性所決定的。對于地產(chǎn)企業(yè)來說，只有在房屋完工，完成驗(yàn)收并符合交房條件以后，才把由預(yù)售房屋而得到的預(yù)售款由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入營業(yè)收入，因此在地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上我們可以經(jīng)?？吹酱罅康念A(yù)收賬款，正是由于大量預(yù)收賬款的存在讓地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款回收期為負(fù)數(shù)。從應(yīng)收賬款回收天數(shù)來看，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款回收天數(shù)遠(yuǎn)低于萬科，但是這一情況在2010年得到改變。從這一指標(biāo)反映的數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)一直以來更多的利用了客戶的資金以支持其企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而萬科似乎在2010年也意識到了這一問題，開始加大對客戶資金的利用力度，在這一年其應(yīng)收賬款回收天數(shù)甚至小于保利地產(chǎn)，說明其對客戶資金的利用超過保利地產(chǎn)。這也許與國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，造成萬科資金來源減少有關(guān)。
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應(yīng)付賬款付款期指標(biāo)可以反映出一家企業(yè)面對供應(yīng)商的地位強(qiáng)勢與否以及其在供應(yīng)商心目中的信用度如何，因?yàn)閼?yīng)付款項(xiàng)產(chǎn)生于賒購，只有強(qiáng)勢或者信用度極高的企業(yè)才能夠做到先收供應(yīng)商的貨款而拖延付款時間，通過占用供應(yīng)商的資金以提高自身的資金利用效率，增加收益。從這一指標(biāo)來看，萬科與保利地產(chǎn)有本質(zhì)上的巨大差別，萬科占用供應(yīng)商的資金，而保利地產(chǎn)的資金被供應(yīng)商占用。值得注意的是，萬科的這一優(yōu)勢在2010年改變?yōu)?11天，這是否意味著供應(yīng)商開始擔(dān)憂地產(chǎn)行業(yè)資金斷鏈而不再賒銷商品給萬科呢？
從總體上來看，萬科的對于資產(chǎn)的利用效率遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)，這點(diǎn)從以上的各項(xiàng)指標(biāo)以及資金周轉(zhuǎn)天數(shù)可以看出。
萬科
對于 輕資產(chǎn) ，重資本行業(yè)來說，最大的風(fēng)險來源于資金的斷鏈，這點(diǎn)無論是對于金融業(yè)還是地產(chǎn)業(yè)來說都是同樣的，因此，除了考慮地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，資產(chǎn)利用效率外，企業(yè)的財務(wù)杠桿也是我們所必須考察的重要指標(biāo)，其不僅僅關(guān)系到企業(yè)的收益，也關(guān)系到企業(yè)是否面臨重大風(fēng)險。從前面兩大類指標(biāo)中我們可以看出萬科的凈利潤率以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都高于保利地產(chǎn)，而凈資產(chǎn)收益率低于保利地產(chǎn)，這可以讓我們推論出保利地產(chǎn)的財務(wù)杠桿可能高于萬科，而事實(shí)也是如此，從資產(chǎn)權(quán)益比這一指標(biāo)來看，保利地產(chǎn)使用了更高的財務(wù)杠桿，因?yàn)樵谕瑯拥那闆r下，保利地產(chǎn)的股東比萬科的股東面臨更大的風(fēng)險。具體的來看，萬科的負(fù)債比率遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)，但是如果拋除預(yù)收賬款的影響，則萬科的負(fù)債比率遠(yuǎn)低于保利地產(chǎn)，這從萬科的有息負(fù)債比率遠(yuǎn)低于保利地產(chǎn)可以看出?？v向比較來看，萬科的有息負(fù)債比率有逐漸降低的趨勢，而保利地產(chǎn)的有息負(fù)債比率則有升高的趨勢，在目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的背景下，個人認(rèn)為萬科在快速發(fā)展的同時不忘謹(jǐn)慎，把財務(wù)風(fēng)險保持在最低限度內(nèi)。
通過對萬科與保利地產(chǎn)兩家企業(yè)三大類財務(wù)指標(biāo)的分析可以非常明顯的發(fā)現(xiàn)萬科“ 快速拿地，不當(dāng)?shù)赝?，快速周轉(zhuǎn)，以客戶為中心 ”的戰(zhàn)略不僅僅是口頭的口號而已，其一直以來貫徹于企業(yè)的日常經(jīng)營當(dāng)中，并得到強(qiáng)有力的執(zhí)行，同時三大財務(wù)指標(biāo)更反映出 萬科 是一家謹(jǐn)慎，注重財務(wù)風(fēng)險，面對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢能夠靈活應(yīng)變的優(yōu)秀企業(yè)（從萬科2008年與2010年的財務(wù)指標(biāo)看出）,當(dāng)然，在專心做事的同時，萬科也不忘回報股東，這從其逐步提高的ROE,ROA及ROIC可得以一窺。而保利地產(chǎn)雖然也是一家優(yōu)秀的企業(yè)，但是從財務(wù)報表中暫時還看不出企業(yè)有清晰的戰(zhàn)略以及對風(fēng)險控制的重視。
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