房屋結(jié)構(gòu)

　　在購置新房前充分了解房屋結(jié)構(gòu)常識，不僅有助于判斷房屋的價值，而且在今后的房屋裝修及買賣交易中都很有好處。

　　房屋結(jié)構(gòu)主要分為以下門類：

　　1、木結(jié)構(gòu)(住宅)：指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木結(jié)構(gòu)。

　　2、磚混結(jié)構(gòu)(住宅)：建筑中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重。

　　3、鋼筋混凝土(住宅)：指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)如墻、柱、梁、樓板、樓體、屋面板等用鋼筋混凝土制成，非承重墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，耐火性、耐久性、抗腐蝕性強(qiáng)。

　　4、鋼結(jié)構(gòu)(住宅)：指建筑物中主要承重結(jié)構(gòu)以鋼制成。適用于超高層建筑。自重最輕。

　　從結(jié)構(gòu)上分上面四類就可以了，其中鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)里面，還可以再細(xì)分：

　　1、框架結(jié)構(gòu)，由梁、板、柱組成建筑承重結(jié)構(gòu)，墻體僅作為分隔和保溫用途。

　　2、剪力墻結(jié)構(gòu)，由梁、板、墻體組成建筑承重結(jié)構(gòu)，部分墻體承在結(jié)構(gòu)中受力。

　　將上面兩個小類組合起來，就衍生了：框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框支剪力墻結(jié)構(gòu)等。

　　目前在武漢新房住宅市場上，樓盤基本采用的是磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。兩者的區(qū)別在于承重方式，磚混結(jié)構(gòu)的承重是由板和墻構(gòu)成的，混凝土現(xiàn)澆樓板的重量傳導(dǎo)給墻體，由墻體傳導(dǎo)至基礎(chǔ)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)是由樓板、梁、柱組成的承重結(jié)構(gòu)，由樓板將力傳導(dǎo)給梁，再傳導(dǎo)給柱，再由柱傳導(dǎo)給基礎(chǔ)。

　　理論上講，框架結(jié)構(gòu)要優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)：一是空間開敞，因?yàn)榱汉椭慕Y(jié)構(gòu)使得框架結(jié)構(gòu)的空間可以做到6米以上，而磚混因?yàn)榇u的承重能力有限，做到5米就不錯了;二是樓層高度，磚混結(jié)構(gòu)最高只能做到6層，而框架結(jié)構(gòu)可以做到100米以上的樓高。

　　也因此，在2004年之前，由于武漢市住宅以多層和小高層為主，很多房屋在開發(fā)建設(shè)中都選擇磚混結(jié)構(gòu)，2004年以后，由于土地成本增加，加之小高層和高層房屋逐漸被市民所接受，市區(qū)新建房屋基本以框架結(jié)構(gòu)為主，而在江夏、蔡甸等武漢郊區(qū)還是有不少磚混結(jié)構(gòu)房屋。

　　由于材質(zhì)的原因，框架結(jié)構(gòu)的使用壽命和抗震強(qiáng)度要高于磚混結(jié)構(gòu)。但在實(shí)際中，國家對建筑的抗震性能有標(biāo)準(zhǔn)，一個地區(qū)的建筑一定要滿足抗震指標(biāo)，所以開發(fā)商在設(shè)計(jì)建筑的時候，都以滿足這個抗震指標(biāo)為前提，即使是框架結(jié)構(gòu)，也不會增加成本提高抗震性能的。所以在牢固程度上講，磚混和框架的住宅是差不多的。

　　從實(shí)用性上來說，由于框架結(jié)構(gòu)用的都是填充墻，可以方便以后用戶裝修，不象磚混結(jié)構(gòu)一樣受到很多的限制，因此很多消費(fèi)者更愿意買框架結(jié)構(gòu)的房子。

　　從造價上來說，框架結(jié)構(gòu)比磚混結(jié)構(gòu)高5%~15%，工藝也更復(fù)雜一些。所以框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)房屋的銷售價格要高，具體到武漢市情，價格相差約200—500元/平方米左右。不僅如此，后期的二手房交易中，房屋結(jié)構(gòu)的不同也將直接影響交易價格。

　　以上只是理論知識，那么在實(shí)際情況中如何辨別建筑結(jié)構(gòu)呢?通常有以下幾方面的渠道：

　　1、通過億房網(wǎng)新房信息搜索(http://house./newbuild_list.asp)樓盤名稱獲取房屋結(jié)構(gòu)信息。億房網(wǎng)在每個樓盤的基本信息中都會注明房屋的具體結(jié)構(gòu)。

　　2、通過樓書查詢。開發(fā)商在樓書上一般都會標(biāo)明房屋的具體結(jié)構(gòu)。

　　3、直接詢問售樓員。

　　除了以上三種渠道外，購房者也可以通過實(shí)地踩盤親自辨別樓盤的結(jié)構(gòu)，最簡單的方法，看轉(zhuǎn)角處是否有梁柱支撐。磚混結(jié)構(gòu)由于承重的需要，一般不設(shè)轉(zhuǎn)角飄窗，即使有，在飄窗的轉(zhuǎn)角處必須有豎向水泥柱用于承載上層樓盤重量，而框架結(jié)構(gòu)的住宅，其上層樓盤的重量全部由框架剪力墻承擔(dān)，因此其轉(zhuǎn)角處不需要設(shè)有承重的支柱，因此也可以大量采用轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。

　　房屋建筑名詞解釋

　　什么是公寓式住宅

　　相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。

　　一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。

　　什么是花園式住宅

　　花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。

　　帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。

　　什么是復(fù)式住宅

　　復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。

　　復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：

　　1、平面利用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50%--70%。

　　2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。

　　3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。

　　復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：

　　1、復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。

　　2、層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用。

　　3、由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺點(diǎn)，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國的國情，設(shè)計(jì)更加合理的結(jié)構(gòu)?？梢灶A(yù)見，這種精巧的復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。

　　什么是躍層式住宅

　　躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。

　　這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中，也開始得到推廣。

　　什么是商住樓

　　商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，商業(yè)土地的使用權(quán)年限為50年。

　　房屋建筑名詞解釋

　　隨著房地產(chǎn)的急劇升溫，許多購房術(shù)語越來越多地出現(xiàn)在購房者的視野中，雖然其中的部分術(shù)語已經(jīng)眾所周知，但還有很多不為購房者所熟知，正是因?yàn)閷彿啃g(shù)語的不了解，往往使得購房者在簽訂購房合同時對其中部分條款的理解出現(xiàn)偏差，從而造成合同無法最終履行，這既打擊了購房者的積極性，也容易讓不法開發(fā)商鉆“術(shù)語”的空子，因此，現(xiàn)將其中的部分術(shù)語介紹如下：

　　房屋層數(shù)

　　房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)陸坪±0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

　　多層住宅

　　六層以下的住宅。

　　小高層住宅

　　七層至九層的住宅。

　　高層住宅

　　十層及十層以上的住宅。

　　塔式高層住宅

　　以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。

　　單元式高層住宅

　　由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

　　躍層住宅

　　套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

　　架空層

　　按《民用建筑設(shè)計(jì)通則》術(shù)語解釋：架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層。

　　目前在房地產(chǎn)方面架空層的利用主要是為了增加樓盤的活動空間等目的，架空層的層高并不一定低，有的可以達(dá)到6～9m，但主要是高層(100M)以下的建筑采用。普通的也可達(dá)到3m。

　　架空層目前在武漢市也大量采用，特別是房屋密集、容積率高的小區(qū)，成為增加綠化面積和公共面積而作出的一種變相指標(biāo)平衡方式。

　　地下室

　　是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括層高在2.2m以下的半地下室)，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

　　半地下室

　　房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

　　假層

　　是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層(夾層)是房屋內(nèi)部空間的局部層次。

　　閣樓(暗樓)

　　一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。

　　房屋面積名詞解釋

　　房屋使用面積

　　是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。

　　房屋建筑面積

　　房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

　　成套住宅建筑面積

　　是指成套住宅的建筑面積總和。

　　房屋的產(chǎn)權(quán)面積

　　房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

　　房屋預(yù)測面積

　　預(yù)測面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目)銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。

　　房屋實(shí)測面積

　　實(shí)測面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。

　　房屋的共有建筑面積

　　房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

　　成套房屋的套內(nèi)建筑面積

　　由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

　　套內(nèi)房屋使用面積

　　為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1)套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積;4)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

　　套內(nèi)墻體面積

　　套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　套內(nèi)陽臺建筑面積

　　套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

　　商品房的銷售面積

　　商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　共有建筑面積(公有建筑面積)

　　共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

　　共有建筑面積的計(jì)算方法

　　整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

　　房屋銷售常見名詞

　　準(zhǔn)現(xiàn)房

　　準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋的主體基本完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及相關(guān)設(shè)施也已經(jīng)有了大致的輪廓，

　　戶型、樓的間距等都已經(jīng)一目了然，只剩下內(nèi)外墻的裝修和配套設(shè)施的施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)房

　　通常情況下，人們認(rèn)識中的現(xiàn)房就是已經(jīng)建好的房子。但事實(shí)并非如此，按照我國銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。在商品房銷售過程中，真正的現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需要查看“房產(chǎn)證”即可，而且，在簽合同的時候也不一定要使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。購買這種房子，對購房者來說是比較有利的(眼見為實(shí))，但是購房者的眼光一定要敏銳，如果買錯“現(xiàn)房”，將使自己陷入被動。

　　期房

　　在建的房子肯定是期房，此外，已經(jīng)建好和已經(jīng)有人入住但還沒有取得房產(chǎn)證和土地使用證的房子，在一定意義上也被稱為“期房”，而不是真正意義上的“現(xiàn)房”。所以，這種房子是按照期房來銷售的。對于這一類房子，購房者既要查看房產(chǎn)商的預(yù)售許可證，又要留意自己要買的房子是否已經(jīng)被抵押。有人可能會有這樣的理解：小區(qū)已經(jīng)有人入住，而且入住的業(yè)主也已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，買這種房子就萬無一失了。實(shí)際上這是誤解，因?yàn)榉孔邮前刺讚碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)，是可以分別抵押的，別人的房子沒問題，不等于你要買的房子也沒有問題。其實(shí)，房產(chǎn)商很容易將蓋好的房子抵押出去，以獲得大量的資金。

　　因此，購房者在購買商品房時一定要認(rèn)清“期房”和“現(xiàn)房”的區(qū)別。如果購房者想了解自己要買的房子是否已經(jīng)被抵押，可以查看房地產(chǎn)商提供的相關(guān)證明，如果可行的話，不防在合同上注明此房是現(xiàn)房還是期房，并且寫明房子是否被抵押。

　　尾房

　　何謂“尾房”?就是房子蓋好后，大部分都已經(jīng)銷售出去，只剩下幾套還沒賣出去，通常情況下，此房的預(yù)售許可證已經(jīng)過期，而房產(chǎn)證還沒有辦下來。對于這種“無證”房，雖然不能建議購房者別買，但在買之前一定要訪查清楚，最好的辦法就是堅(jiān)持在預(yù)售合同登記備案后再行付款。

　　使用權(quán)房

　　使用權(quán)房是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府按照相應(yīng)的規(guī)定出租給居民，也就是說，居住人只有使用權(quán)，沒有出賣、出租、抵押等權(quán)利。

　　定金

　　定金是指購房者按照約定支付給賣房者的一部分錢款，以作為債權(quán)擔(dān)保，這屬于法律上的擔(dān)保方式之一，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，也是為了保障債權(quán)人的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，定金必須以書面的形式約定，當(dāng)事人必須在合同約定的定金交付日期內(nèi)交付定金。但是，定金不能超出購房款的20%，如果購房者在交了定金之后又不購買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由，不退還定金，反之亦然。

　　以武漢實(shí)際而言，目前樓盤在銷售過程中多收取1萬元的定金。如果購房者在交了定金之后又不購買，將會收取5%的違約費(fèi)用(違約金視具體情況不定)。

　　容積率

　　當(dāng)開發(fā)商提起容積率的時候，許多購房者都不明所以，其實(shí)，容積率就是建筑總面積與建筑用地面積的比值。比如：在1萬平方米的土地上建造4千平方米的建筑，容積率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六層，那建筑總面積就是2.4萬平方米，容積率就應(yīng)該是2.4。

　　開間

　　開間又叫住宅寬度，是指一間房屋的相對應(yīng)的兩面墻之間的實(shí)際距離。住宅的開間一般在3米至3.9米之間，如果是磚混結(jié)構(gòu)的住宅，開間應(yīng)該在3.3米之內(nèi)。如果開間尺度較小，就會縮短樓板的空間跨度，住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性都將得到增強(qiáng)。

　　進(jìn)深

　　進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大可以有效地節(jié)約用地，但是，為了保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)，住宅的進(jìn)深不宜過大，通常限定在5米左右。

　　層高

　　上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。合適的層高決定了入住的舒適度，目前武漢市新建房屋的層高在2.8米—3.2米之間，其中以3米的層高比較普遍而且舒適度適中。

　　建筑密度

　　建筑密度是指在小區(qū)內(nèi)的各類建筑基底總面積與小區(qū)整體用地的比率，以百分比計(jì)算，通過這個數(shù)值可以看出小區(qū)內(nèi)建筑的密集程度。

　　綠化率

　　綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)的綠化面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比，綠化率越高，環(huán)境越好。

　　綠地率

　　綠地率是指居住區(qū)內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。居住區(qū)內(nèi)各類綠地包括公共綠地、住宅旁綠地等。

　　什么是“兩書”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。

　　兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　有關(guān)專家特別提醒：只有合法進(jìn)入市場的住宅房，才具有國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購房合同之前一定要查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件(“五證”和“兩書”)是否完備。

　　什么是房產(chǎn)“五證”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房,必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。

　　其中必須具備的“五證”是指:《國有土地使用證》,是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

　　什么是土地性質(zhì)以及使用權(quán)

　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：我國的土地分為國有土地和集體所有土地。國有土地包括：城市市區(qū)的土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地，國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地，以及其他土地。集體所有土地就是由農(nóng)民集體享有所有權(quán)的土地。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山也是屬于集體所有的土地。這兩類土地的所有權(quán)分別為國家和集體。

　　對國家所有的城鎮(zhèn)土地，我國按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列方式獲得土地使用權(quán)。

　　1、通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人，通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣的方式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權(quán)。

　　2、通過土地使用權(quán)劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土地使用權(quán)人可以無限期的使用。

　　3、通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)后，劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后都可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　國有土地證(全稱“中華人民共和國國有土地使用證”)是發(fā)給擁有國有土地使用權(quán)的單位或個人的，只要有合法的權(quán)屬依據(jù)，任何人都可以申領(lǐng)國有土地證。住宅方面的集體土地證，其實(shí)就是群眾常講的宅基地證。該證只發(fā)給具備建房條件的農(nóng)村村民。依據(jù)國家法律，宅基地不能上市交易，所以集體土地證不能過戶。

　　根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。

　　什么是商品房

　　商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

　　商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

　　內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

　　外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費(fèi)，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊(duì)住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

　　什么是集資房

　　集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

　　什么是私有住宅

　　私有住宅又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨房改的推進(jìn)而不斷提高。

　　什么是商品房預(yù)售

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　商品房預(yù)售，只適用于城市商品房.并在預(yù)售前,向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　2、持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;

　　3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　什么是商品房預(yù)售許可證

　　《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

　　什么是公房

　　公房(公有住房、公產(chǎn)住宅)是指由政府和國有企、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向城市居民出租、出售，由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國長期以來實(shí)行住房福利化的結(jié)果。在住房貨幣化改革過程中，公房出售，租金提升已成趨勢，但今后國家仍將興建廉價公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后，產(chǎn)權(quán)即歸私人所有，即成為所謂“房改房”。

　　這里所說的公房不包括在京中央和國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單位職工已購公有住房。

　　什么是私房

　　私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。

　　什么是經(jīng)濟(jì)適用房

　　經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。