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即將過去的二季度，曾被業(yè)界和諸多研究機構(gòu)視為房地產(chǎn)信托首個兌付高峰，出現(xiàn)違約事件概率較高，但與預測截然相反，市場表現(xiàn)異常平穩(wěn)。 這是因為，在監(jiān)管部門的直接參與下，信托公司、房地產(chǎn)企業(yè)、金融資產(chǎn)管理公司（下稱AMC）等各方正在發(fā)起一場規(guī)模浩大的 “保兌付”大戰(zhàn)。同時，銀監(jiān)會相關部門正在醞釀出臺相關政策，擬將AMC參與房地產(chǎn)信托相關業(yè)務“轉(zhuǎn)正”，納入日常監(jiān)管軌道。 自2011年上半年以來，銀監(jiān)會、財政部先后兩次下文，多次召集信托公司和AMC相關業(yè)務人員討論，一再對AMC參與房地產(chǎn)信托相關業(yè)務進行風險提示。雖然監(jiān)管口徑一再收緊，但并未“堵死”AMC開展此業(yè)務的大門。 最近一次閉門座談會是今年4月初，銀監(jiān)會監(jiān)管四部召集四家AMC相關業(yè)務人員，了解各公司參與房地產(chǎn)信托相關業(yè)務的基本情況，探討如何開展該業(yè)務并更好地防范信托風險傳導，監(jiān)管部門明確表態(tài)，擬研究出臺相關規(guī)范性文件。一位參加討論會的AMC人士對《財經(jīng)》(博客,微博)記者稱，規(guī)范一旦出臺，將正式打通AMC開展該業(yè)務的政策通道。 在過去“保兌付”大戰(zhàn)中，AMC接盤僅是化解房地產(chǎn)信托風險的一種方式。信托公司“借新還舊”或自己接盤；房地產(chǎn)基金及其他第三方機構(gòu)介入，亦是房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)危為安的重要原因。9 U3 ]9 }6 Z5 s/ N) r* c 在房地產(chǎn)業(yè)打壓政策尚未解禁之前，房地產(chǎn)信托風險正在積聚。今年已有十幾款地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前兌付，其中，吉林信托發(fā)行的南京聯(lián)強大廈項目、中誠信托為北京華業(yè)地產(chǎn)(600240,股吧)發(fā)行的信托，最終因為華融資產(chǎn)接盤而化解了可能的兌付危機。0 F0 [5 [7 Y( S$ n G& s 根據(jù)中金公司和國泰君安證券2012年初的預測，新一輪更大規(guī)模兌付高潮即將襲來，中金公司認為，2012年全年房地產(chǎn)信托到期還款總額約2500億元，僅三季度將超過1000億元。對此，多數(shù)信托公司和監(jiān)管部門已心中有數(shù)，不認為大范圍違約事件會發(fā)生。 銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生近日亦公開稱，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)系統(tǒng)性、區(qū)域性風險的概率相當小。# n( A, C* p. ]3 i 房地產(chǎn)信托正在經(jīng)歷一場流動性風險。一家信托公司副總裁認為，由于監(jiān)管部門風險“零容忍”和信托受益人（尤其個人投資者）投資行為尚未完全市場化，實質(zhì)性顯性違約很難顯現(xiàn)。 信托公司引入第三方接盤機制的做法，其本質(zhì)是為即將到期的房地產(chǎn)信托提供流動性資金，化解其剛性兌付風險，這更像是“擊鼓傳花”的游戲。 通過合作，意在以時間換空間，規(guī)避本輪調(diào)控，提供接盤資金方將直接或者間接地參與房地產(chǎn)項目，如果房地產(chǎn)市場無法及時回暖，后續(xù)償付仍有風險，而身陷其中的各方恐怕亦難以抽身。6 R1 M0 b& p7 F AMC現(xiàn)身0 s% B% Z# T- o6 t* @. X$ M 4月初，中國銀監(jiān)會監(jiān)管四部召集四家AMC相關人員在金融街召開座談會，這是自2010年以后，銀監(jiān)會和AMC多次溝通中較為重要的一次。1 [, ?+ |9 a- J1 n9 Q2 f0 K- m; M4 s 座談討論的主要內(nèi)容是，如何防范潛在的房地產(chǎn)信托風險在金融體系中的傳導，防止AMC成為風險的“接盤者”，規(guī)范AMC從事此類業(yè)務，同時，銀監(jiān)會向各家公司再次提醒和警示AMC參與房地產(chǎn)信托相關業(yè)務的風險。 目前，銀監(jiān)會正在醞釀起草AMC接盤類似房地產(chǎn)信托項目的規(guī)范性文件。據(jù)了解，可行的方式是將此業(yè)務整體納入到AMC商業(yè)化收購非金融類不良資產(chǎn)業(yè)務中統(tǒng)一規(guī)范，而非單獨發(fā)文。/ e' x# x+ q+ n1 ~' w" S4 ~ 座談會上，銀監(jiān)會還要求各家AMC匯報本公司開展與房地產(chǎn)信托相關業(yè)務的模式和業(yè)務規(guī)模。銀監(jiān)會相關人士明確稱，在上述文件出臺前，AMC可以開展此類業(yè)務，但是要事前向銀監(jiān)會報備，如果AMC旗下辦事處在開展此業(yè)務的過程中，有成熟可借鑒的經(jīng)驗，可在監(jiān)管部門備案后推廣。6 ]) S2 S0 t' j4 W 由此可見，市場曾傳言的銀監(jiān)會叫停AMC此類業(yè)務并不屬實，相反監(jiān)管層持包容開放心態(tài)，一定程度上認同AMC作為風險緩釋的出口，對化解房地產(chǎn)信托流動性風險有積極意義。0 p) X) V3 G" x9 r! q) f! v AMC從事此類業(yè)務并無制度性障礙，中國長城資產(chǎn)管理公司一位中層人士認為。2012年初財政部金融司下發(fā)國有金融機構(gòu)不良資產(chǎn)批量剝離管理辦法的文件［財金6號］一文，明確規(guī)定AMC可以收購不良資產(chǎn)來源包括信托投資公司，而信托公司多數(shù)為國有金融類機構(gòu)。 AMC參與房地產(chǎn)信托業(yè)務，主要有以下幾種情形，直接購買信托產(chǎn)品、為信托計劃提供增信服務、承諾信托遠期收購和其支持下的信托計劃展期（也被稱為收購信托計劃）等等。/ t1 @1 s3 Y# i' u4 Q. ^2 K 所謂收購信托計劃并非AMC直接收購該房地產(chǎn)信托項目，而是AMC支持下的信托計劃展期，這是當下AMC參與房地產(chǎn)信托的主流業(yè)務模式。其本質(zhì)是AMC利用自身資金優(yōu)勢，提供融資服務，獲得原有受益人的收益權，信托延期后，收益率一般會較此前提高幾個百分點。近日華融資產(chǎn)參與中誠信托10億元信托計劃重組，即屬此類案例。! A7 U7 u) X/ y }# \ 而針對AMC購買信托產(chǎn)品、提供信托增信、承諾遠期收購這三項業(yè)務，財政部和銀監(jiān)會分別于2011年9月和2012年1月下發(fā)了《關于規(guī)范金融資產(chǎn)管理公司投資信托和理財產(chǎn)品的通知》和《關于金融資產(chǎn)管理公司開展信托增信及其遠期收購等業(yè)務的風險提示通知函》兩份文件。 要求AMC清理已簽約的此類項目，做好風險排查和防控，若開展此業(yè)務，需報銀監(jiān)會批準，建立健全相關業(yè)務管理制度和操作流程后，先行試點，總結(jié)評估后逐步推廣，防范市場風險和信用風險。 在房地產(chǎn)信托迅速飆漲的同時，AMC也在尋找各種途徑參與其中，隨著相關AMC此種業(yè)務常態(tài)化，其參與程度必將更加深入 |
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