■本報記者 張鳳玲 北京報道

本已鼎沸的電商物流地產(chǎn)鏖戰(zhàn)，因為馬云突如其來的“菜鳥出籠”而全面升級。

6月6日，中國房地產(chǎn)報記者從北京市國土資源局（下稱“北京市國土局”）獨家獲悉，由阿里巴巴集團(tuán)、銀泰集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)等合資成立的菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”）正在與北京市國土局溝通在北京拿地事宜，供地方式極有可能采取彈性租賃制，這將是菜鳥網(wǎng)絡(luò)拿地狂潮中又一次重要出手。

據(jù)知情人士透露，截至5月底，菜鳥網(wǎng)絡(luò)在全國已經(jīng)拿下了近2萬畝土地，但這一消息并未獲得阿里巴巴方面的確認(rèn)。

自5月28日高調(diào)亮相后，菜鳥網(wǎng)絡(luò)就被“物流還是圈地”的紛紜爭議所夾裹，而其背景是以京東商城、蘇寧易購、易迅網(wǎng)為代表的電商大肆圈地自建物流的熱潮。3000億元巨資在全國大規(guī)模建設(shè)物流倉儲設(shè)施，銀泰和復(fù)星兩大地產(chǎn)商的加入以及越來越受到國內(nèi)外資本青睞的物流地產(chǎn)，都讓菜鳥網(wǎng)絡(luò)的“圈地運動”顯得復(fù)雜迷離。

“菜鳥網(wǎng)絡(luò)還沒有完全清晰的商業(yè)模式，但相信未來一定會創(chuàng)造奇跡?！卑⒗锇桶透笨偛美羁×韪嬖V中國房地產(chǎn)報記者。

國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)和物流業(yè)人士中不乏為這個“鼠標(biāo)+水泥”奇跡的可能性擊節(jié)叫好者，但接受采訪的數(shù)位物流地產(chǎn)商卻明確表達(dá)了對菜鳥網(wǎng)絡(luò)的看衰，“電商走向重資產(chǎn)，說白了就是不務(wù)正業(yè)，志在地產(chǎn)”。

而另一個對于菜鳥網(wǎng)絡(luò)難言禍福的重大政策也不期而至。6月5日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》(下稱《方案》)，鼓勵各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，同時加強(qiáng)流通用地用途監(jiān)管；中國房地產(chǎn)報記者同時也從國土資源部（下稱“國土部”）獲悉，國土部正在研究如何處理閑置物流用地，并將聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部嚴(yán)格打擊這種行為。

尚未清晰的商業(yè)模式、甚囂塵上的圈地質(zhì)疑、更加嚴(yán)格的政策重拳，撲朔變幻之下，馬云這一手“地產(chǎn)牌”將會如何打？

攪局物流地產(chǎn)

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，中國目前只有約5.5億平方米的倉儲配送空間﹐而其中僅有約580萬平方米稱得上是現(xiàn)代化倉儲；相比之下﹐美國則有約16.7億平方米的現(xiàn)代倉儲設(shè)施。

與中國極度匱乏的現(xiàn)代倉儲設(shè)施相對的，是在電商爆發(fā)、擴(kuò)大內(nèi)需以及新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下對于物流倉儲需求的迅速爆發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，全國網(wǎng)絡(luò)零售總額在2012年末達(dá)到人民幣1.32萬億元，較2009年的人民幣2628億元，年復(fù)合增長率達(dá)到了71.3%。

物流倉儲供需間越來越大的差距，令品牌電商無一例外被“逼上梁山”——自建物流，而京東商城尤其堪稱“急先鋒”。

在將其第三輪融資籌得的15億美元幾乎全部投入物流建設(shè)項目中后，預(yù)計到2013年底，京東商城自有倉儲面積將達(dá)到100萬平方米，而京東還宣布，未來3年將投資50億~60億元進(jìn)行物流建設(shè)。

馬云曾經(jīng)嘲笑京東這種重金自建物流的行為無異于自掘墳?zāi)?，但隨后的事實震動了他和阿里巴巴。

“阿里購物的最高愿景是即買即賣，但前幾年一些客戶因為我們的物流速度慢，而放棄阿里轉(zhuǎn)向其他購物形態(tài)?！卑⒗锇桶鸵晃粌?nèi)部人士對記者表示。

“臥榻之側(cè)，豈容他人酣睡？”該人士說，這成為馬云和阿里巴巴內(nèi)部的一致態(tài)度。

同時，全球電商霸主亞馬遜的“物流之旅”也給了阿里巴巴很大啟示。通過自建物流中心實現(xiàn)的規(guī)模效應(yīng)，亞馬遜曾用5年時間將物流執(zhí)行成本降低50%，成為其扭虧為盈的重要推動力。

于是，菜鳥網(wǎng)絡(luò)成為阿里巴巴在解決信息流和資金流之后在物流解決方案上的重要嘗試，即在全國多個城市建設(shè)倉儲系統(tǒng)的“中國智能骨干網(wǎng)”項目。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)的股東陣容可謂豪華，天貓出資21.5億元，占股43%；銀泰集團(tuán)投資16億元，占股32%；而復(fù)星集團(tuán)和富春物流各投資5億元，分別占股10%。此外，圓通、順豐、中通、韻達(dá)、申通各出資5000萬元，各占股1%。

“這項計劃將投資3000億元，一共分三期，大概需要5~8年時間建成，首期計劃投資1000億元?！便y泰集團(tuán)董事長沈國軍在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，菜鳥網(wǎng)絡(luò)將主要采取“自建+合作”模式建倉，然后將倉庫數(shù)據(jù)分享給物流服務(wù)商。

“菜鳥網(wǎng)絡(luò)建設(shè)倉儲與傳統(tǒng)倉儲不同，其標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、投入將會考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)、C2B（消費者對企業(yè)的新型電子商務(wù)模式）基地等?！鄙驀娬f。

按照馬云的規(guī)劃，未來將在9個核心城市建立中央倉儲，二十幾個城市建中轉(zhuǎn)倉，搭建全國2000多個城市物流倉儲網(wǎng)絡(luò)。

馬云指出，這個物流網(wǎng)分為兩部分，一是基于大數(shù)據(jù)，做信息共享、物流共享的平臺；二是做倉儲物理平臺。通過菜鳥網(wǎng)絡(luò)，能在24小時內(nèi)將貨物運抵國內(nèi)任何地區(qū)，能支撐日均300億元(年度約10萬億元)的巨量網(wǎng)絡(luò)零售額。

物流人士指出，從某種意義上，馬云是希望將全國電子商務(wù)的供給與需求高度集中，并通過菜鳥網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)達(dá)到整體成本的降低，同時讓更多電商和物流商在自己制定的規(guī)則下進(jìn)行“游戲”。

“最主要的原因是阿里想提高客戶對物流的滿意度，但這也會讓阿里上的商鋪成本越來越高，一旦做不好適得其反，這些計劃尚未成熟。”上述阿里內(nèi)部人士告訴記者。

與京東商城、蘇寧易購?fù)耆刭Y產(chǎn)的自建物流不同的是，菜鳥網(wǎng)絡(luò)采取的是輕重資產(chǎn)結(jié)合的整合式物流倉儲方案，這也成為國內(nèi)物流地產(chǎn)的一種嶄新模式。

目前，國內(nèi)傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)模式主要分為兩種，一種是物流企業(yè)和商業(yè)百貨企業(yè)自建物流倉儲園區(qū)，另一種則是由普洛斯、嘉民集團(tuán)等海外物流地產(chǎn)商建造倉儲設(shè)施后租賃給企業(yè)使用，而菜鳥網(wǎng)絡(luò)則采取第三方牽頭整合地產(chǎn)商和物流商的模式，實踐了完全不同于以往的物流地產(chǎn)模式。

“但這種物流地產(chǎn)會給電商的財務(wù)報表帶來很大困擾，巨額的資金沉淀和低回報無法滿足前期投資者的要求，一旦未來上市，這一塊重資產(chǎn)會成為其模式的缺陷，無法向資本市場自圓其說?！比f通控股副總經(jīng)理鄭沂表示。