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問(wèn)題一、清算單位（成本對(duì)象）之間的成本分?jǐn)?/strong> 土地增值稅每個(gè)清算單位（成本對(duì)象）之間土地成本、間接費(fèi)用、共同費(fèi)用，公共配套設(shè)施分?jǐn)偟囊?guī)定很有特色：其規(guī)定既不明確，且可選擇。如：土地增值稅實(shí)施細(xì)則：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?strong style="word-wrap:break-word">或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?strong style="word-wrap:break-word">也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/font> 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)：屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 第十八條 清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的計(jì)算分?jǐn)偘春藢?shí)的可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對(duì)于商住綜合樓，可結(jié)合實(shí)際情況，采取合理方法分別計(jì)算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。 3、其他分配方法。 按面積分?jǐn)偛槐M合理，再說(shuō)選擇其他方法如果沒(méi)有文件明確規(guī)定等于沒(méi)有。為了克服按面積分?jǐn)偟牟缓侠?，有些地方明確了其他分配方法。 3－1、層高系數(shù)法。如：福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知（榕地稅發(fā)〔2008〕108號(hào)）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）和福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》（閩地稅發(fā)〔2008〕64號(hào)）第二條第(二)點(diǎn)關(guān)于“土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。對(duì)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額在不同類型房地產(chǎn)間的分?jǐn)傇瓌t上按可售面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方式計(jì)算分?jǐn)偂＞唧w事宜由設(shè)區(qū)市地稅局明確”的規(guī)定，結(jié)合我市情況，經(jīng)2008年6月9日局務(wù)會(huì)議研究決定，對(duì)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)傓k法明確通知如下: 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算分配辦法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中包含不同類型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數(shù)計(jì)算分配辦法，具體計(jì)算口徑和步驟如下： （一）計(jì)算層高系數(shù) 在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計(jì)算出各自層高系數(shù)。 （二）計(jì)算總層高系數(shù)面積 ∑層高系數(shù)面積=∑不同類型商品層高系數(shù)×可售面積 （三）計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在不同類型商品中分?jǐn)?/font> 不同類型商品應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=[房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本÷∑層高系數(shù)面積×（不同類型商品層高系數(shù)×已售面積） 例：住宅高3米，商鋪高3.5米，車庫(kù)高2米，那么，住宅層高系數(shù)1，商鋪層高系數(shù)3.5/3=1.17，車庫(kù)層高系數(shù)2/3＝0.67。層高系數(shù)面積按相應(yīng)房屋的面積乘以層高系數(shù)。 3－2、售價(jià)系數(shù)法。如關(guān)于明確在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中如何計(jì)算未售營(yíng)業(yè)用房及車庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偝杀镜耐ㄖㄍǖ囟惡?/strong>2008〕100號(hào)） 為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)解決以后營(yíng)業(yè)用房銷售后因售價(jià)與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)不均等問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營(yíng)業(yè)用房及車庫(kù)成本的分?jǐn)傆?jì)算暫作如下規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未售營(yíng)業(yè)用房及車庫(kù)等采用平均售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，具體計(jì)算辦法如下： 將住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)，營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)、車庫(kù)平均售價(jià)同時(shí)計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)，后按各自的分?jǐn)傁禂?shù)在總成本中進(jìn)行分?jǐn)偂?/font> 所用數(shù)據(jù)： 營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) 住宅商品房平均售價(jià) 車庫(kù)平均售價(jià) 營(yíng)業(yè)用房總可售面積 住宅商品房總可售面積 車庫(kù)總可售面積 營(yíng)業(yè)用房已售面積 住宅商品房已售面積 車庫(kù)已售面積 總開(kāi)發(fā)成本（含加計(jì)扣除費(fèi)用，不包括已交的營(yíng)業(yè)稅等稅金） 計(jì)算步驟： 1、營(yíng)業(yè)用房與住宅商品房開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傁禂?shù)（M1）＝營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)/住宅商品房平均售價(jià) 車庫(kù)與住宅商品房開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傁禂?shù)（M2）＝車庫(kù)平均售價(jià)/住宅商品房平均售價(jià) 營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)＝已售營(yíng)業(yè)用房收入/已售營(yíng)業(yè)用房面積 車庫(kù)平均售價(jià)＝已售車庫(kù)收入/已售車庫(kù)面積 住宅商品房平均售價(jià)＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面積 2、營(yíng)業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本＝[總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫(kù)總可售面積×M2）×(營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1) 住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本＝[總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫(kù)總可售面積×M2）×（住宅總可售面積×1） 車庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本＝[總開(kāi)發(fā)成本/（營(yíng)業(yè)用房總可售面積×M1 住宅商品房總可售面積×1 車庫(kù)總可售面積×M2）×(車庫(kù)總可售面積×M2) 3、營(yíng)業(yè)用房單位成本＝營(yíng)業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/營(yíng)業(yè)用房總可售面積 住宅商品房單位成本＝住宅商品房應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/住宅商品房總可售面積 車庫(kù)單位成本＝車庫(kù)應(yīng)分?jǐn)偟目傞_(kāi)發(fā)成本/車庫(kù)總可售面積 4、已售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本＝營(yíng)業(yè)用房已售面積×營(yíng)業(yè)用房單位成本 已售住宅商品房開(kāi)發(fā)成本＝住宅商品房已售面積×住宅商品房單位成本 已售車庫(kù)開(kāi)發(fā)成本＝車庫(kù)已售面積×車庫(kù)單位成本 5、已售房屋總開(kāi)發(fā)成本＝已售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本 已售住宅商品房開(kāi)發(fā)成本 已售車庫(kù)開(kāi)發(fā)成本 6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋總開(kāi)發(fā)成本 稅金 7、未售營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本＝營(yíng)業(yè)用房未售面積×營(yíng)業(yè)用房單位成本 未售住宅商品房開(kāi)發(fā)成本＝住宅商品房未售面積×住宅商品房單位成本 未售車庫(kù)開(kāi)發(fā)成本＝車庫(kù)未售面積×車庫(kù)單位成本 8、對(duì)成本差異、售價(jià)差異較大的不同類型的房屋，如多層、小高層、高層可比照此方法進(jìn)行計(jì)算 9、對(duì)已進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以后再有轉(zhuǎn)讓銷售的，一個(gè)年度清算一次。 |
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