一、 為什么要降價(jià)？

德信·北海公園2月18日晚發(fā)布消息降價(jià)清盤，問為什么降價(jià)的幾乎都是非專業(yè)人士和媒體。

凡是對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)比較關(guān)注的人，都不會(huì)再問為什么。沒有意外，沒有吃驚，沒有為什么，杭州樓市在春節(jié)后降價(jià)，如期而至。

面對(duì)11萬(wàn)套以上的巨大庫(kù)存量和巨大的潛在供應(yīng)量，以及從去年十一月以來驟然降溫的市場(chǎng)壓力，這次降價(jià)完全是在意料之中的。整個(gè)市場(chǎng)在平靜地等待這次降價(jià)。

沒有為什么，降價(jià)是一定的，只不過是從哪個(gè)板塊從哪個(gè)樓盤開始而已。

競(jìng)爭(zhēng)激烈的城北板塊出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)幾乎是必然。在極小的范圍內(nèi)有六個(gè)樓盤在售。再加上更北邊余杭區(qū)的兩個(gè)知名開發(fā)商的大盤，有八個(gè)樓盤在售。還有多個(gè)樓盤待開盤。近距離的貼身肉搏在所難免。

有人將這次降價(jià)和兩年前同一區(qū)塊的方正荷塘月色的降價(jià)相比?？此朴畜@人的相似之處。

但實(shí)質(zhì)并不相同，兩年前的那次降價(jià)是在2011年全年銷售低迷，開發(fā)商資金鏈近乎斷裂的情況下迫不得已的降價(jià)。而這次，德信在降價(jià)的同一天還在拿地，現(xiàn)在，絕大多數(shù)開發(fā)商還沒有出現(xiàn)資金緊張的情況，可以看成是開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)壓力預(yù)估的一種主動(dòng)性和預(yù)防性的降價(jià)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)的降價(jià)。

二、降價(jià)將重構(gòu)杭州樓市價(jià)格體系

在第一個(gè)樓盤降價(jià)后不到24小時(shí)就有周邊樓盤應(yīng)戰(zhàn)。天鴻·香榭里宣布降價(jià)，均價(jià)降為13800元/平米。可見都已經(jīng)做好了降價(jià)的準(zhǔn)備，只不過是誰(shuí)先開始而已。

這兩個(gè)樓盤的降價(jià)重構(gòu)了整個(gè)橋西板塊的價(jià)格體系。

水往低處流，降價(jià)也會(huì)重構(gòu)整個(gè)杭州的樓市價(jià)格體系。

購(gòu)房者對(duì)降價(jià)的反應(yīng)是積極的。對(duì)剛性需求購(gòu)房者來說，相信會(huì)激活相當(dāng)部分的需求。但對(duì)于改善型購(gòu)房者來說仍需要觀察。左右他們購(gòu)房行為的仍然是對(duì)未來的預(yù)期和限貸政策對(duì)他們支付能力的制約。

三、部分開發(fā)商將支付進(jìn)入杭州的巨額學(xué)費(fèi)

從去年以來杭州和北上廣深，拉開了距離。退出了一線城市。

二線城市沒什么不好，高供應(yīng)量、高去化量、價(jià)格比較平穩(wěn)是二線城市的典型特征。但杭州之痛在于，地價(jià)上漲，而房?jī)r(jià)回落。

特別是2013年，外來開發(fā)商為代表的諸多開發(fā)商拿了諸多的高價(jià)地塊。

去年夏天開始在長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間中，我們對(duì)拿地的企業(yè)不斷地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，甚至發(fā)出了，“寧可踏空，也不要激進(jìn)”的最強(qiáng)烈的呼吁和警示。但還是有諸多開發(fā)商，飛蛾撲火。

土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，甚至，很多地塊拍出了近乎荒唐的價(jià)格。如藍(lán)孔雀地塊達(dá)到了近15000元/平方米的樓面地價(jià)。

一些冒進(jìn)的開發(fā)商，今年只能吞下自己的苦果。

從目前的市場(chǎng)形勢(shì)判斷，杭州有十個(gè)以上的項(xiàng)目，定虧無疑。

一家外地知名的開發(fā)商，多年來一直想進(jìn)入杭州，而進(jìn)入杭州半年后，感慨，杭州對(duì)于開發(fā)商來說簡(jiǎn)直是一個(gè)“垃圾”城市。

他們所說的“垃圾”當(dāng)然不是指這個(gè)城市的品質(zhì)垃圾，杭州仍然是中國(guó)名列前茅的宜居城市，他們指的“垃圾”是指地價(jià)高企而房?jī)r(jià)上不去，開發(fā)商被夾在夾板中，不要說有利潤(rùn)，就是走量都困難。

這可能是部分外地開發(fā)商進(jìn)入杭州，必須要付的學(xué)費(fèi)吧！

現(xiàn)在，可能要向斷然止損的雅戈?duì)栔戮戳恕?/font>

四、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走？

今天很多媒體仍然拿“新國(guó)五條”一年后房?jī)r(jià)仍然沒有達(dá)到控制目標(biāo)為題來說事兒。仍然拿北京和上海為樣本來套全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其實(shí)全國(guó)很多地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)岌岌可危。

前不久吳敬璉先生對(duì)今年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了這樣的判斷：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年還會(huì)非常困難。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的爭(zhēng)論本身就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維，能賺錢的產(chǎn)業(yè)都是好產(chǎn)業(yè)。如果央行還要大量印發(fā)鈔票，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲?，F(xiàn)在要推進(jìn)改革，非常重要的一點(diǎn)是如何防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)?！?/font>

對(duì)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)判前提是，央行還要大量印發(fā)鈔票。

現(xiàn)在，市場(chǎng)最大的問題還是日益惡化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和對(duì)未來預(yù)期的悲觀。

改變這種悲觀預(yù)期需要政府以各地市場(chǎng)的實(shí)際情況為依據(jù)，進(jìn)行調(diào)控和逆調(diào)控，對(duì)除了京滬等個(gè)別城市以外，均應(yīng)解除對(duì)外地人的限購(gòu)。降低二套房貸款的首付和貸款利率。沒有這樣一些措施，很難重拾人們的信心。

缺乏信心的市場(chǎng)，危機(jī)隨時(shí)都可能爆發(fā)