注意：文章真實(shí)度請(qǐng)自辯。

 文章僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，并不代表網(wǎng)站觀(guān)點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，目的在于傳遞信息。

聲明：轉(zhuǎn)載上述內(nèi)容出于傳遞更多信息之目的，不表明證實(shí)其描述或贊同其觀(guān)點(diǎn)。

文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

=======================

房?jī)r(jià)下跌50%，銀行能扛住嗎

轉(zhuǎn)載▼

房?jī)r(jià)下跌50%，銀行能扛住嗎

    彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍可以像21世紀(jì)前十年一樣進(jìn)行相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)受到世界經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)的廣泛關(guān)注。特別是在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行、房地產(chǎn)行業(yè)漸漸進(jìn)入衰退的關(guān)鍵時(shí)期，更加受到國(guó)際機(jī)構(gòu)的重視。其主要目的還在于對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)銀行大量壞賬增加、信貸違約加劇進(jìn)而是否會(huì)引爆金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。

在國(guó)際國(guó)內(nèi)都擔(dān)心、懼怕中國(guó)房?jī)r(jià)大幅度下挫進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，美國(guó)兩大智庫(kù)之一的彼得森研究所卻得出上述結(jié)論，根據(jù)何在呢？

它的第一個(gè)根據(jù)是交行一份研究報(bào)告顯示，縱使房?jī)r(jià)下跌30%，其對(duì)銀行業(yè)不良貸款率甚至不會(huì)產(chǎn)生太大影響?？v使房?jī)r(jià)下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長(zhǎng)3.8至5.6個(gè)百分點(diǎn)。第二個(gè)理由是，目前中國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房?jī)r(jià)下跌50%，不良貸款率不過(guò)將達(dá)到6.6%。在2007年，中國(guó)銀行業(yè)的不良貸款率為6.6%。

那么，假如房?jī)r(jià)下跌50%，對(duì)中國(guó)銀行業(yè)影響到底有多大?會(huì)否爆發(fā)類(lèi)似美國(guó)2007年的次貸危機(jī)，使得銀行遭受全面危機(jī)呢？我們需要用數(shù)據(jù)來(lái)具體分析。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億元。個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額7783億元。四項(xiàng)合計(jì)，截止目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬(wàn)億元。截止3月末人民幣各項(xiàng)貸款余額74.91 萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款占比為21.3%。也就是說(shuō)，理論上房地產(chǎn)貸款“全軍覆沒(méi)”僅僅能夠影響銀行全部貸款資產(chǎn)的兩成而已。而仔細(xì)分析房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，其影響非常之小。

在15.97萬(wàn)億元的房地產(chǎn)貸款中，最大頭是個(gè)人購(gòu)房貸款余額10.29萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)貸款總額比例64.4%，占各項(xiàng)貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%時(shí)就會(huì)開(kāi)始侵蝕首套房貸款本金；當(dāng)房?jī)r(jià)下跌60%時(shí)，就會(huì)侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對(duì)房?jī)r(jià)漲跌并不敏感，就是說(shuō)購(gòu)房者從購(gòu)房那天起歸還貸款就沒(méi)有考慮房?jī)r(jià)的漲跌，即：房?jī)r(jià)漲跌不會(huì)影響自住戶(hù)歸還貸款。

第二套以上住房購(gòu)置是改善型、投資投機(jī)性的，對(duì)價(jià)格漲跌變動(dòng)極為敏感，一旦價(jià)格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風(fēng)險(xiǎn)。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，只要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)個(gè)人購(gòu)房的10.29萬(wàn)億元貸款影響沒(méi)有想象的血本無(wú)歸那樣大。這一點(diǎn)與美國(guó)大大不同。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的原因之一就是，許多住房抵押貸款是零首付的。這種情況下，只有房?jī)r(jià)上漲才能保證銀行貸款安全；只要房?jī)r(jià)下跌，貸款風(fēng)險(xiǎn)立馬顯露出來(lái)。

房?jī)r(jià)下跌50%對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.78萬(wàn)億元和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.12萬(wàn)億元共計(jì)4.9萬(wàn)億元貸款，將帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，這兩項(xiàng)貸款占全部人民幣貸款余額74.91 萬(wàn)億比例僅為6.5%，即：即使全部形成不良貸款，也僅僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬(wàn)億元，增加不良率為3.9%。因此，交行和彼得森研究所研究結(jié)論是可靠的。

房?jī)r(jià)較大幅度下跌對(duì)銀行貸款造成的最大威脅不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)而在涉房貸款上即：利用房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)作為抵押品的貸款影響上。這里面包括兩大部分：企業(yè)貸款和地方融資平臺(tái)貸款。威脅最大的是地方融資平臺(tái)貸款的17.8萬(wàn)億元。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房?jī)r(jià)下跌效應(yīng)已經(jīng)傳遞到了土地市場(chǎng)。近期，“地王”的銷(xiāo)聲匿跡就是例證。房?jī)r(jià)暴跌后必將使得地價(jià)大幅度下降，進(jìn)而使得地方政府土地出讓金大幅度下滑，最終威脅到17.8萬(wàn)億元中13萬(wàn)億元的銀行貸款。這應(yīng)該引起政府和商業(yè)銀行高度重視。

總之，房地產(chǎn)貸款中個(gè)人購(gòu)房貸款占比64.4%，而個(gè)人購(gòu)房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定了房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行貸款質(zhì)量影響是有限的。因此，目前不應(yīng)該懼怕房?jī)r(jià)走低，而應(yīng)該大膽讓房?jī)r(jià)下降，徹底回歸理性，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和民生都有利。這才能促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，徹底消除經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行中的泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱患。

新聞；鏈接：http://finance.sina.com.cn/china/20140428/091818943958.shtml

http://news.xinhuanet.com/fortune/2014-04/26/c_126436585.htm

http://www./publish/goutongjiaoliu/524/2014/20140425155508307185014/20140425155508307185014_.html