萬(wàn)達(dá)模式

“可以挖走萬(wàn)達(dá)的人但挖不走萬(wàn)達(dá)的資本模式”

核心特點(diǎn)：資金方面銷(xiāo)售物業(yè)輸血自持物業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款作為后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。

點(diǎn)評(píng)：萬(wàn)達(dá)招商上走訂單式，在資金上銷(xiāo)售回款和銀行融資等并舉，現(xiàn)在走得順風(fēng)順?biāo)?/span>

那么如果說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，都不是萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力又是什么呢？是萬(wàn)達(dá)的財(cái)務(wù)模式？

靠銷(xiāo)售物業(yè)稀釋總投資“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的大商業(yè)是萬(wàn)達(dá)自己持有的，所以未來(lái)經(jīng)營(yíng)肯定沒(méi)有問(wèn)題。”這是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售商鋪、公寓等物業(yè)時(shí)候的殺手锏，也是人們購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)物業(yè)時(shí)極大的信心保證。

不過(guò)如果從開(kāi)發(fā)資金的角度來(lái)看，其實(shí)對(duì)外銷(xiāo)售物業(yè)得到的資金，恰恰才是建設(shè)萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)的保證。

“銷(xiāo)售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)的錢(qián)流回來(lái)了。”王健林曾表示。

預(yù)售回款對(duì)于這個(gè)財(cái)務(wù)模型有多重要？

以廣州番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，記者查閱陽(yáng)光家緣的累計(jì)已售信息看到，該項(xiàng)目所有已售出的商鋪、寫(xiě)字樓和公寓加起來(lái)，銷(xiāo)售總額已經(jīng)超過(guò)34億元。

即便按照番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)外宣稱(chēng)的50億元投資，對(duì)外銷(xiāo)售物業(yè)這一部分就已經(jīng)拿回約70％的投資了。

經(jīng)營(yíng)性抵押貸款+銀行授信除了銷(xiāo)售物業(yè)的收入，萬(wàn)達(dá)的資金來(lái)源還有兩個(gè)渠道：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款和銀行授信。

王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)一年要竣工20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銀行抵押貸款十億八億沒(méi)問(wèn)題，任何一年竣工物業(yè)抵押貸款獲得的現(xiàn)金流都相當(dāng)于一次上市了。

據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)；工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬(wàn)達(dá)有銀企合作協(xié)議，每家給萬(wàn)達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

銀行貸款、低價(jià)拿地，通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)和土地融資基本完成項(xiàng)目建設(shè)，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸，甚至成為下一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。

越秀地產(chǎn)模式

越秀地產(chǎn)和房托雙上市平臺(tái)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)

核心特點(diǎn)：越秀地產(chǎn)和越秀房托這兩個(gè)平臺(tái)的常態(tài)化互動(dòng)，建立一個(gè)開(kāi)發(fā)加商業(yè)運(yùn)營(yíng)，加資本運(yùn)作的發(fā)展模式。

點(diǎn)評(píng)：這種REITS模式適合可以為后來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借鑒。

而讓越秀地產(chǎn)REITS真正從幕后走到臺(tái)前的，是2012年廣州IFC(國(guó)際金融中心)的交易。

此舉不僅讓這個(gè)原持有物業(yè)價(jià)值約66億元的房產(chǎn)基金一躍成為持有物業(yè)價(jià)值220億元的巨無(wú)霸，成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。

而IFC原來(lái)預(yù)計(jì)的投資回收周期也從15年一下子縮減為3年多。

此舉其實(shí)很簡(jiǎn)單。就是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)率達(dá)到要求，就可以把項(xiàng)目注入房托，進(jìn)行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)二次證券化。

地產(chǎn)公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢；而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營(yíng)，越秀集團(tuán)還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)，從而讓企業(yè)的資金和負(fù)債率得到有效控制，負(fù)債率下降，利潤(rùn)率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進(jìn)一步提升。

事實(shí)證明，越秀地產(chǎn)的REITS的確很強(qiáng)大。

據(jù)悉，包括廣州IFC、財(cái)富中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等位于核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)目前共擁有總面積達(dá)300萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)規(guī)模在港上市房企中排名第二。

可以預(yù)見(jiàn)，擁有如此豐富的商業(yè)資源，通過(guò)“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”這種互動(dòng)模式，將極大地促進(jìn)越秀系企業(yè)長(zhǎng)期良性互動(dòng)，讓企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中更加得心應(yīng)手。

凱德置地模式

國(guó)際公司路子廣私募與REITs“接力”

核心特點(diǎn)：私募基金為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項(xiàng)目同時(shí)退出。

點(diǎn)評(píng)：最具有國(guó)際化的大氣開(kāi)發(fā)模式，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本沒(méi)法復(fù)制。

作為新加坡嘉德置地集團(tuán)在中國(guó)的全資子公司，凱德從發(fā)展之初就依靠母公司在海外市場(chǎng)成功的資本運(yùn)籌，籌集資金推動(dòng)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。

早在2003年，嘉德置地就發(fā)起了“凱德置地中國(guó)住宅基金”私募基金，專(zhuān)門(mén)用于中國(guó)主要城市中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

2005年，又成立了規(guī)模達(dá)4億美元的“凱德中國(guó)發(fā)展基金”，專(zhuān)門(mén)用于在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，吸引了包括花旗集團(tuán)在內(nèi)的投資者。

2012年，資金總額高達(dá)10億美元的凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ也成功設(shè)立。目前凱德集團(tuán)是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。

集團(tuán)旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中國(guó)業(yè)務(wù)的信托有2只，私募基金有12只。

凱德的優(yōu)勢(shì)有幾方面：

★一是長(zhǎng)期的信任關(guān)系，像來(lái)福士已經(jīng)形成了一系列成功項(xiàng)目，這是長(zhǎng)期的看得見(jiàn)的信任關(guān)系。而非一次性的“打賭”性質(zhì)的投資。

★二是凱德作為國(guó)際公司，路子很廣，有很多基金方便找到凱德。

★三是凱德有極為專(zhuān)業(yè)的基金團(tuán)隊(duì)，投資經(jīng)理不少是做過(guò)投行的。

★四是和國(guó)內(nèi)的私募相比，凱德的客戶(hù)是更加全球化，對(duì)資金回報(bào)預(yù)期相對(duì)低一點(diǎn)。

華潤(rùn)模式

強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)背景，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售

核心特點(diǎn)：三種商業(yè)開(kāi)發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂(lè)頌”。

點(diǎn)評(píng)：該模式走得穩(wěn)當(dāng)健康，實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。

從2004年開(kāi)始，華潤(rùn)改變以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的單一開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)始探索以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售的創(chuàng)新之路。

目前，華潤(rùn)置地已形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，三種商業(yè)開(kāi)發(fā)模式并舉，即“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂(lè)頌”。

綜合體模式無(wú)疑是最熱門(mén)也最能體現(xiàn)華潤(rùn)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的。

成名作是深圳的華潤(rùn)中心，這個(gè)歷時(shí)8年、總投資達(dá)60億港元的項(xiàng)目，是深圳第一個(gè)也是至今最大最高端的綜合體，在2009年賣(mài)出了深圳非別墅類(lèi)住宅單價(jià)的新高。

50萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城，匯集了LV、GUCCI、PRADA、CARTIER等十多家國(guó)際一線(xiàn)品牌的旗艦店，不僅開(kāi)創(chuàng)了深圳購(gòu)物中心難以逾越的典范，也成為全國(guó)商業(yè)ShoppingMall的標(biāo)本。

現(xiàn)在，華潤(rùn)正將“萬(wàn)象城模式”復(fù)制到杭州、成都、大連等城市。

住宅式開(kāi)發(fā)：用買(mǎi)房子的形式去開(kāi)發(fā)商業(yè)

核心特點(diǎn)：在銷(xiāo)售策略上，采取“以返租的形式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)商鋪”，快速回籠資金。

點(diǎn)評(píng)：這種“產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司所采用。

售鋪實(shí)屬快速回籠資金？

在住宅市場(chǎng)頻繁受政策重壓下，多家品牌房企改變昔日“以開(kāi)發(fā)住宅為主”的策略，開(kāi)始大規(guī)模地攻占商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，試圖同分“一杯羹”。

其中，在銷(xiāo)售策略上，往往采取“以返租的形式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)商鋪”，這被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)為回籠資金最為快捷的方式。

對(duì)一個(gè)大型商業(yè)綜合體而言，如果商鋪幾乎銷(xiāo)售一空，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)會(huì)有怎樣的影響？

廣州市五湖四海集團(tuán)有限公司副總裁陳瑞標(biāo)認(rèn)為，商鋪過(guò)半銷(xiāo)售對(duì)商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果品牌商家有限，商場(chǎng)難成氣候，人流量或許有限。

但如果開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，引進(jìn)多家品牌商家，對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)則會(huì)有保障。