1．0．1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定， 制定本規(guī)范。
1．0．2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。
1．0．3房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。
1．0．4房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。

2房地產(chǎn)評(píng)估術(shù)語

2．0．1房地產(chǎn)real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。
2．0．2房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal，property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
2．0．3估價(jià)對(duì)象subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。
2．0. 4估價(jià)目的appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。
2．0．5估價(jià)時(shí)點(diǎn)appraisal dete，date of Value 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。
2．0．6客觀合理價(jià)格或價(jià)值value 某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格。
2．0．7公開市場open market 在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性。
2．0．8公開市場價(jià)值open market value 在公開市場上最可能形成的價(jià)格。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。
2．0．9類似房地產(chǎn)similar property 與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。
2．0．10同一供求圈comparable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。
2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
2．0．12市場比較法 market comparison approach,sales comparison approach將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2．0．14成本法cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2．0． 15假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method， residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
2．0．16基準(zhǔn)地價(jià)修正法land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。
2．0．17潛在毛收入potential gross income 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。
2．0．18有效毛收入effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。
2．0．19運(yùn)營費(fèi)用operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。
2．0．20凈收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。
2．0．21建筑物重置價(jià)格replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同 等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。
2. 0．22建筑物重建價(jià)格reproduction cost of building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。
2．0．23物質(zhì)上的折舊physical depreciation physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。
2．0．24功能上的折舊functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。
2．0．25經(jīng)濟(jì)上的折舊economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。
2．0．26估價(jià)結(jié)果conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。
2．0．27估價(jià)報(bào)告appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。

3房地產(chǎn)估價(jià)原則

3．0.1房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2最高最佳使用原則； 3替代原則； 4估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
3．0．2遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。
3．0．3遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： l保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)； 2轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)； 3裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)； 5上述情形的某種組合。
3．0．4遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
3．0．5遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4房地產(chǎn)估價(jià)程序

4．0．1自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間， 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： l明確估價(jià)基本項(xiàng)； 2擬定估價(jià)作業(yè)方案; 3搜集估價(jià)所需資料； 4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象； 5選定估價(jià)方法計(jì)算； 6確定估價(jià)結(jié)果； 7撰寫估價(jià)報(bào)告； 8估價(jià)資料歸檔。
4．0．2明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列內(nèi) l 明確估價(jià)目的； 2明確估價(jià)對(duì)象； 3明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出； 2明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況； 3估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定， 采用公歷表示，精確到日; 4在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。
4．0．3在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法； 2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi); 4擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4．0．4估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料； 2對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料； 3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 4．反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。
4．0.5估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
4．0．6完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。

5房地產(chǎn)估價(jià)方法

5．1 估價(jià)方法選用
5．1．1估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。
5．1．2對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
5．1．3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。
5．1．4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。
5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

5．2市場比較法
5．2．l運(yùn)用市場比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:1搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行區(qū)域因素修正 7進(jìn)行個(gè)別因素修正；8求出比準(zhǔn)價(jià)格。
5．2．2運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3成交價(jià)格；4成交日期；5付款方式。
5．2．3根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：l是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不直超過一年；3成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
5．2．4選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)一付款方式；2統(tǒng)一采用單價(jià)；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清。2不同市種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。
5．2．5進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例：l 有利害關(guān)系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙方或一方對(duì)市場行情缺乏了解的交易;5交易雙方或一方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正； 2對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。
5．2．6進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。
5．2. 7進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
5．2．8進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：折舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異進(jìn)行調(diào)整。
5．2．9交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。
5．2．10選取的多個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格。 5．2．11市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

5．3收益法
5．3．1運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運(yùn)營費(fèi)用；5估算凈收益；6選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率；7選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。
5．3．2凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求取：l出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。2商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可以照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。
5．3．3估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。
5．3．4在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減; 3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。
5．3．5資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----資本化率（% ）；M----貸款價(jià)值比率（％），低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；Rm--抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re--自有資本要求的正常收益率（％）。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
5．3．6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL----土地資本化率（%），適用于土地資本估價(jià)；RB----建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價(jià)；L----土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；B----建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%），L+B+100%。
5．3．7計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。
5．3．8對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。

5．4成本法
5．4．1運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；3估算折舊；4求出積算價(jià)格。
5．4．2重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：l土地取得費(fèi)用；2開發(fā)成本；3管理費(fèi)用；4投資利息；5銷售稅費(fèi)；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。
5．4．3具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在第5．4．2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。
5．4. 4同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。
5．4．5求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。
5．4．6建筑物的重置價(jià)格重建價(jià)格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。
5．4．7成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。
5．4．8建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分；反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。
5．4．9扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?l 直線法下的建筑物理值計(jì)算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V----建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C----建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元／M2） ； S ----建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/ M2 ；T ----建筑物已使用年限（年）；N ----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。
5. 4．10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價(jià)采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。
5．4．11估價(jià)中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時(shí)的處理應(yīng)為： 1建筑物的建設(shè)期不計(jì)八耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)； 2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。
5．4．12積算價(jià)格應(yīng)為重置價(jià)格或重建價(jià)格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r(jià)格加上建筑的現(xiàn)值，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值損失。
5．4．13新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價(jià)，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。

5．5假設(shè)開發(fā)法
5．5．l 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2選擇最佳的開發(fā)利用方式； 3估計(jì)開發(fā)建設(shè)期； 4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； 6進(jìn)行具體計(jì)算。
5．5．2假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售（含預(yù)售）上、租（含預(yù)租）和自營等。
5．5．3運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
5．5．4預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢。
5．5．5開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率。
5．5．6運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。

5．6基準(zhǔn)地價(jià)修正法
5．6．1運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： 1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料； 2確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)； 3進(jìn)行交易日期修正； 4進(jìn)行區(qū)域因素修正； 5進(jìn)行個(gè)別因素修正； 6求出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。
5．6．2進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。
5．6．3區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。
5．6．4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，直按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。