住宅小區(qū)內(nèi)停車場的五大法律問題分析
目前，城市住宅區(qū)的停車場大體可分三類，一類是地下停車場，一類是地上停車場，另一類是獨(dú)立車庫。隨著商品房市場的日益繁榮和城市居民住宅的不斷開發(fā)以及城市居民汽車擁有量的增加，住宅小區(qū)內(nèi)停車場的相關(guān)法律問題突出起來。關(guān)于停車場方面法律問題的現(xiàn)狀，就一些常被人們忽視和不得詳解的法律問題予以剖析。

　　一、地下停車場中的停車位能否合法出售？

　　城市住宅小區(qū)通常建有地下停車場，該停車場供小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車使用。地下停車場是否歸開發(fā)商所有，由開發(fā)商進(jìn)行出售呢？地下停車場的歸屬因小區(qū)房屋銷售時(shí)是否已按公建面積分?jǐn)偠煌?。?shí)務(wù)中有三種情形。

　　第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時(shí)未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時(shí)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。

　　二、地下停車場的車位出租有年限規(guī)定嗎？

　　市內(nèi)某小區(qū)的業(yè)主張先生于今年5月6日與小區(qū)物業(yè)管理公司簽訂了“某某小區(qū)地下停車位租賃協(xié)議”，其中“租賃期限”為50年，租金20萬，在簽訂協(xié)議當(dāng)日一次性支付。

　　我們不討論該協(xié)議其是否是名為租賃實(shí)為買賣的法律問題，而看張先生的20萬元能否保證其車位租賃期限為50年。根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”張先生簽的這份租賃協(xié)議，法律能保護(hù)的期限只有20年，20年到期后，如果雙方不能續(xù)簽協(xié)議，張先生的車位使用權(quán)便失去法律保障了。當(dāng)然張先生所交的20萬元租金能否按年度平均分配或遞增分配，將余下部分返還給張先生，又是一件麻煩事。可見，業(yè)主在簽訂車位租賃協(xié)議時(shí)，租賃期限不能超過20年，否則，法律不予保護(hù)。如果確需長期使用該車位，可在合同中約定其他條款，例如：“本租賃期限到期前1個(gè)月內(nèi)，出租方承諾繼續(xù)與承租方簽訂車位租賃協(xié)議，租期20年，租金標(biāo)準(zhǔn)不變”等。

　　三、開發(fā)商有權(quán)出售小區(qū)地上停車場中的車位嗎？

　　市內(nèi)某小區(qū)中的一位業(yè)主藏先生于2001年3月與該小區(qū)開發(fā)商簽訂了“某某住宅區(qū)車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議，”協(xié)議約定開發(fā)商將該小區(qū)1號(hào)停車場中的8號(hào)車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給藏先生，藏先生一次性支付車位使用費(fèi)8萬元。今年7月份該開發(fā)商因房屋銷售完畢，完全撤出該小區(qū)，小區(qū)物業(yè)管理公司通知藏先生因小區(qū)停車場緊張，重新分配使用，需要按月或按年向物業(yè)管理公司支付停車費(fèi)。于是，藏先生拿出車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議與物業(yè)管理公司協(xié)商，物業(yè)管理公司稱該協(xié)議無效，由此產(chǎn)生糾紛。那么，藏先生的協(xié)議是否有效呢？

　　根據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)紅線以內(nèi)的場地應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。那么小區(qū)的地上停車場作為小區(qū)場地的一部分，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)處分，也就是說，開發(fā)商與藏先生簽訂的車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)是無效協(xié)議，藏先生不能依此協(xié)議主張其對8號(hào)車位的使用權(quán)。當(dāng)然，藏先生可以采取相應(yīng)的法律救濟(jì)手段，如向開發(fā)商主張協(xié)議無效，要求其返還車位購買費(fèi)用等。

　　四、小區(qū)地上停車場可以出租、出售嗎？

　　通過分析，我們明確了小區(qū)內(nèi)陸上停車場的權(quán)利歸屬（歸小區(qū)全體業(yè)主所有），那么小區(qū)全體業(yè)主可以通過一定程序?qū)ν＼囄贿M(jìn)行出租、出售嗎？

　　在前期物業(yè)管理階段，即在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理階段，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)全體業(yè)主的授權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)不能將地上停車場以協(xié)議方式長期出租，否則通常會(huì)違背“業(yè)主臨時(shí)公約”的規(guī)定，因損害全體業(yè)主的共同利益而歸于無效。

　　在物業(yè)管理階段，即在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)，在業(yè)主委員會(huì)授權(quán)的情況下，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)出租、出售地上停車位，并將收取的費(fèi)用用于小區(qū)物業(yè)管理。

　　五、獨(dú)立車庫、地下停車位能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證嗎？

　　實(shí)務(wù)中，我們通常提到“房屋產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證”這樣的名詞，在現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定中，是指“房屋所有權(quán)證”。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。”由此可見，獨(dú)立車庫應(yīng)歸屬法律上的“房屋”，可以辦理產(chǎn)權(quán)證。那么地下停車位是否可以辦理產(chǎn)權(quán)呢？

　　鑒于地下停車場整體符合法律上有關(guān)“房屋”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)可以辦理“房屋所有權(quán)證”。但停車位由于其不具備“房屋”的屬性，是否可以辦理“房屋所有權(quán)證”或者辦理“車位所有權(quán)證”呢？目前國家法律、行政法規(guī)、建設(shè)部規(guī)章中還沒有統(tǒng)一規(guī)定。上海市于今年1月作出的《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫（位）租售問題的暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“地下車庫（位）”不單獨(dú)發(fā)證。其中：一并購買的，有關(guān)地下車庫（位）的車位號(hào)、面積等情況應(yīng)在所購商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記；購買商品房取得房地產(chǎn)權(quán)證后，再購買地下車庫（位）的，則應(yīng)由登記部門在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車庫（位）的車位號(hào)、面積等情況。“同樣是今年1月，北京市出臺(tái)了《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的通知》，其中第五條規(guī)定”銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證。“可見，各地規(guī)定不一，該問題需要在實(shí)務(wù)中研究解決。