老于說(shuō)：在REITS沒(méi)有正式推出前，至于為什么沒(méi)有推出，一個(gè)很簡(jiǎn)單的原因是目前我們國(guó)內(nèi)的許多資產(chǎn)估值過(guò)高，收益過(guò)低，而不是法律條文、稅收、人才、市場(chǎng)等原因。所以商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點(diǎn)還沒(méi)有真正到來(lái)，普遍還處在看項(xiàng)目的階段。未來(lái)三、五年后也許會(huì)是基金投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國(guó)堪稱亞洲和全球購(gòu)物中心最大的成長(zhǎng)型市場(chǎng)，自2013年平均每年新項(xiàng)目增量不低于300家，尤其在一些主要的二線城市和三線城市，市場(chǎng)容量迅速擴(kuò)大。中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)比較快速的發(fā)展領(lǐng)域，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也日漸成為國(guó)內(nèi)外投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。很多外國(guó)基金投身中國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)投資，像美國(guó)華平這樣的老牌PE從一開始的涉足內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)到初嘗甜頭，再到擴(kuò)大在華投資項(xiàng)目，都意味著其對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)看好。

　　毋庸置疑，在當(dāng)前中國(guó)特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，基金等資本對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情是存在的。據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析了解，基金對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點(diǎn)還沒(méi)有到來(lái)，普遍還處在看項(xiàng)目的階段。未來(lái)兩、三年后將會(huì)是基金投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國(guó)的購(gòu)物中心建設(shè)速度讓海外資本看漲中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)線發(fā)展，但是在外資尋找投資資源時(shí)也確實(shí)存在諸多限制和困難。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額大，投資回報(bào)期長(zhǎng)。“理想的投資回報(bào)如何而來(lái)”？商業(yè)地產(chǎn)金融化、退出機(jī)制、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本和財(cái)務(wù)決策一直都是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心但又最無(wú)奈的重磅話題。另一方面，國(guó)內(nèi)許多開發(fā)商和投資人在目前的階段尚缺乏融資和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和退出機(jī)制缺乏成熟地經(jīng)驗(yàn)和思考。商業(yè)是需要一個(gè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，有一定的培養(yǎng)期；商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展更需求長(zhǎng)期資金的支持。

　　在2014年中購(gòu)聯(lián)第十二屆年會(huì)金融論壇上，中購(gòu)聯(lián)邀請(qǐng)到中信資本MD、房地產(chǎn)投資部主管程驍遠(yuǎn)先生，他用豐富的境內(nèi)外投資經(jīng)驗(yàn)為同行業(yè)人士重點(diǎn)闡述分享了基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的新思想和新模式。

　　從基金的角度來(lái)考慮，他把基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的模式歸納為以下幾種：

　　模式一：遠(yuǎn)期資產(chǎn)購(gòu)置。開發(fā)商需按照合同約定的技術(shù)要求指標(biāo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，并按相關(guān)合同條款進(jìn)行資產(chǎn)交付。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，因此基金公司通常要求在項(xiàng)目的早期設(shè)計(jì)階段即介入項(xiàng)目。基金公司和開發(fā)商更早的進(jìn)入?yún)f(xié)商，進(jìn)行項(xiàng)目資產(chǎn)定位、涉及種種標(biāo)準(zhǔn)和要求的溝通，對(duì)雙方都有益處，能消除更多的不穩(wěn)定性。

　　模式二：共同投資，共同開發(fā)?；鸸靖_發(fā)商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)?；鸸就ǔＲ笾鲗?dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期運(yùn)營(yíng)管理，并對(duì)項(xiàng)目退出擁有強(qiáng)售權(quán)(drag along)，但開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

　　模式三：項(xiàng)目層面的財(cái)務(wù)投資。開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)管理，并提供定期報(bào)告。基金公司通常在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，并定期進(jìn)行實(shí)地監(jiān)察?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)或債權(quán)，并對(duì)退出有一定安排。作為一個(gè)財(cái)務(wù)投資人更傾向于被動(dòng)式的管理，被動(dòng)式的管理，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是有壓力的，如果沒(méi)有運(yùn)作好項(xiàng)目的話，有很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此開發(fā)商自己要能精確的計(jì)算未來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　模式四：平臺(tái)投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。視雙方協(xié)議及股權(quán)比例，基金公司可以直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)管理或僅在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對(duì)退出有一定安排。

　　平臺(tái)投資對(duì)于手上有比較多的商業(yè)項(xiàng)目，而且自己有了一定的管理能力的開發(fā)商是一個(gè)比較好的方法。開發(fā)商可能有好幾個(gè)項(xiàng)目，把多個(gè)商業(yè)物業(yè)跟投資者進(jìn)行合作，首先要求它項(xiàng)目產(chǎn)品的收益本身已經(jīng)達(dá)到一定的程度，而投資者希望看好項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展，希望看到未來(lái)的收益是怎么樣去計(jì)算，所以就要求開發(fā)商的管理能力和運(yùn)營(yíng)的能力相當(dāng)?shù)闹匾?/span>

　　模式五：公司層面的投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營(yíng)。基金公司通常在董事會(huì)層面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對(duì)退出有一定安排。

　　程先生從基金公司的投資發(fā)展角度尋找與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發(fā)商不同的需求，來(lái)配制投資這幾個(gè)模型。

　　未來(lái)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展，相信包括國(guó)內(nèi)外的開發(fā)商，投資機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)商，零售商的參與者，分羹者會(huì)越來(lái)越多。未來(lái)購(gòu)物中心行業(yè)必將進(jìn)入投資開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、兼并收購(gòu)、資本運(yùn)作的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展時(shí)期。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式創(chuàng)新將是未來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)格局勝利的關(guān)鍵因素。

來(lái)源：清科