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如何計算投資回報率：有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％， 要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5％

商鋪投資回報率的計算

商鋪投資收益率四種算法

目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：

1.租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

2.租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

3.內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費）＝內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

4.簡易國際評估法

基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？

如何判斷投資回報率

現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：

物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率(需審慎)

商住兩用物業(yè)10－12％>7％，15％以上

爛尾番生物業(yè)9－10％>6％，20％以上

地鐵物業(yè)3-6％>3％，10％以上

中國房產(chǎn)投資回報率

調(diào)查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區(qū)域一枝獨秀外，其他大部分區(qū)域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%~3%。

四大城市的房價平均下降幅度需要達(dá)到40%~50%。

決定投資回報率的因素有哪些？ “投資”意思是把你個人的金錢、時間或精力資源都投入到你預(yù)期有利潤或有令人滿意的可回報的事物中去。開辦你自己的公司就是你使用自己的資源的一項大投資。你決定開辦什么樣的公司，是不是對自己的金錢、時間和精力的最佳投資呢？在這一章中，我們將研究頂尖商人在做這樣的決策時所運用的方法。

你開辦企業(yè)就意味著把自己的時間、精力和金錢進行長期、日常的投資。你這么做是因為你相信有一天公司的回報將大于目前所投入的時間、精力和金錢的價值。不經(jīng)意間，你已經(jīng)計算了你的投資回報率并已經(jīng)發(fā)現(xiàn)該回報率是可以接受的。

商人們需要了解他們的投資回報率將是多少。通常回報率被稱為投資回報率Returnoninvestment(“Return回報”意為“利潤profit”，介詞“on”指“除以”)，它是以最初投資額的一個百分比來表示的。發(fā)現(xiàn)任何一個年輕人都能學(xué)會有關(guān)回報率的計算。在我的公司，我看出回報率對于一個新的創(chuàng)業(yè)者來說是極其重要的一種決策幫助。我以32000美元起家，對所花的每一分錢，我都計算了該投資能帶來多少回報。我問自己：這項支出能否提高我的投資回報率？這種不斷的分析的確對我?guī)椭艽?。如何計算投資回報率?

以下介紹如何計算你的投資回報：

1、首先計算某一個商業(yè)期滿時你所擁有的財產(chǎn)額，稱之為你的期末財產(chǎn)與A。

2、扣除你對該公司的最初投資額。最初投資額成為你的期始財產(chǎn)與B。

3、所得的結(jié)果再除以你的期始財產(chǎn)。

4、最后乘以100以表示你的回報的百分比。

公式：A-BB×100=ROI(投資回報率)

比如說你查明教會正計劃為當(dāng)?shù)氐暮⒆优e行一個美術(shù)和手工藝賽事。他們需要為孩子們準(zhǔn)備50件絲網(wǎng)印刷襯衫。你去批發(fā)市場以每件4美元的價格買了50件襯衫，共花去200美元：50件襯衫×4美元/每件=200美元，然后你以400美元的價格將襯衫賣給教會。采用以上的4個步驟來計算你的該投資回報率為多少？400美元-200美元200美元=200美元200美元=1×100=100%，該投資回報率為100%。

這里有一個簡單的方法來記住該公式：你的所得你的付出×100%=投資回報率；投資回報率是我每天使用的決策工具，你不僅可將這個概念應(yīng)用到商業(yè)事務(wù)，還可以將其引入你個人事務(wù)的決定。記住，當(dāng)你在某個事情上花了時間、金錢或努力，你就是在進行一項投資。如果你還不能決定要不要做一件事，那么看看它的投資回報率在商業(yè)公式中，“Return回報”意為“利潤profit”，介詞“on”指“除以”。投資回報率指回報（A-B）除以投資（B）投資者要求的回報依賴于他或她心中的投資風(fēng)險有多大。如果一項投資極具風(fēng)險，投資者就會期望一個高的回報率。 風(fēng)險因素包括時間（time）和流動性（liquidity）。一項投資所需的時間越長，它的回報率就應(yīng)該越高。別人用你的錢時間越長，因某種不可預(yù)見的意外而使資金遭受損失的機率就越大。你作為一個投資者，就會希望這種風(fēng)險能有所補償。作為一個投資者，你還必須考慮資金的流動性。流動性指一項投資的資金投入和抽回的容易程度。投資資金的流動性如何？在你特別急需用錢的時候，你能從你投資的公司抽回投入的資金嗎？如果可以，這項投資的流動性就強，或者說，資產(chǎn)很容易兌換為現(xiàn)金?？傊?，你的投資回收需要等待的時間越長，回報就相應(yīng)地越高。你投入的資金越容易收回，也許投資回報就越低。

小企業(yè)風(fēng)險和高回報：小企業(yè)的投資回報率可以是十分高的。對多數(shù)的小企業(yè)來說，失敗的風(fēng)險也非常高。根據(jù)小企業(yè)管理局（theSmall Business Administration）的估計，7個小企業(yè)中只有1個能夠在激烈的競爭中生存下來。但另一方面，也有許多創(chuàng)業(yè)者經(jīng)歷了失敗卻沒有被打倒，相反，他們開辦新企業(yè)成為百萬富翁甚至億萬富翁。只要你基本的儲備不因商業(yè)上的失敗而消耗殆盡，失敗就可成為一次很好的經(jīng)驗教訓(xùn)。

對失敗一定要做好準(zhǔn)備。坐下來仔細(xì)想一想，如果你因為成本支付力不足而不能夠生產(chǎn)或提供可吸引顧客的產(chǎn)品和服務(wù)，結(jié)果會如何？你會退回去接著為別人打工，還是去開辦其他企業(yè)？在你下一次贏利之前，你是否有足夠的儲蓄來支付你基本的生活支出？?

投資風(fēng)險越高，所要求的回報率也就越高。

利率和投資回報率的區(qū)別

利率又稱利息率。表示一定時期內(nèi)利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。其計算公式是：

利息率=利息量/本金 利息率的高低，決定著一定數(shù)量的借貸資本在一定時期內(nèi)獲得利息的多少。影響利息率的因素，主要有資本的邊際生產(chǎn)力或資本的供求關(guān)系。此外還有承諾交付貨幣的時間長度以及所承擔(dān)風(fēng)險的程度。利息率政策是西方宏觀貨幣政策的主要措施，政府為了干預(yù)經(jīng)濟，可通過變動利息率的辦法來間接調(diào)節(jié)通貨。在蕭條時期，降低利息率，擴大貨幣供應(yīng)，刺激經(jīng)濟發(fā)展。在膨脹時期，提高利息率，減少貨幣供應(yīng)，抑制經(jīng)濟的惡性發(fā)展。

投資回報率

1.投資回報率（ROI。returnoninvestment），是指達(dá)產(chǎn)期正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。其計算公式為：投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%

2.投資回報率的優(yōu)點是計算簡單；缺點是沒有考慮資金時間價值因素，不能正確反映建設(shè)期長短及投資方式不同和回收額的有無等條件對項目的影響，分子、分母計算口徑的可比性較差，無法直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資利潤率指標(biāo)大于或等于無風(fēng)險投資利潤率的投資項目才具有財務(wù)可行性。

ROI往往具有時效性--回報通常是基于某些特定年份。

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