1、房地產(chǎn)買賣合同無效糾紛

　　違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2、房產(chǎn)證延遲拿到，請問如何維權(quán)?

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：

　　由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　3、二手房買賣中，面積發(fā)生誤差怎么辦?

　　除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計價，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決?！狈駝t你不能要求退還面積差價款。二手房買賣中影響二手房定價的因素很多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計價。

　　根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會親自到實地看房。買賣雙方對房屋的實際情況包括面積情況都非常清楚。所以一般情況下，二手房都是按套計價，并非按每平米單價出售，因此不存在補交面積差價款的問題。當(dāng)然，如前所述，如果在合同中明確約定“該房屋按每平米單價計算”的除外。

　　4、物業(yè)服務(wù)不到位可以起訴嗎?

　　可以起訴。根據(jù)最新司法解釋，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務(wù)，業(yè)主就有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　5、什么是地鐵商業(yè)?

　　地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建造的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

　　主要形式體現(xiàn)為地鐵商鋪(地鐵商鋪是地鐵過道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建造在地鐵過道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。)商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。

　　6、承租期間房子被出售，新房主卻不同意出租怎么辦?

　　依照我國合同法的規(guī)定，買賣不破租賃，即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，這是債權(quán)優(yōu)先物權(quán)的表現(xiàn)。所以，你有權(quán)利要求新房主繼續(xù)將房屋出租給你。

　　7、買房先公證，等產(chǎn)權(quán)證下來再過戶，這樣安全嗎?

　　只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

　　8、什么是“獨家委托”?

　　指業(yè)主將自己的房產(chǎn)委托給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的委托條件銷售該房產(chǎn)。而房主在約定的期限內(nèi)不能自行出售該房產(chǎn)或委托其他中介公司和個人來作該房產(chǎn)的代理出售行為。

　　9、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件?

　　屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

　　(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;

　　(二)取得建筑許可證和開工許可證;

　　(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資;

　　(四)土地使用權(quán)未抵押、查封。

　　10、交易過程沒有土地證有關(guān)系嗎?

　　沒有關(guān)系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價格，具體按揭成數(shù)，各大銀行都不同，一般：

　　(1)商品房可貸房屋評估價格(不包括土地價格)的70%;

　　(2)劃撥的則為50%。

　　11、我可以申請暫停供暖嗎?

　　可以。物業(yè)法有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持?！狈粗謶艄岬氖强梢詧笸５?。

　　12、通過中介購房什么時候付中介費?

　　要看您與中介公司的合同中約定何時支付中介費用，要依約辦理，否則可能會違約。應(yīng)該先和買家簽訂合同。然后在銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。原則上應(yīng)該在房產(chǎn)證取得后轉(zhuǎn)讓。

　　13、什么人能申請補充住房公積金貸款?

　　只要借款申請人在申請貸款前六個月正常連續(xù)繳存住房公積金(包括時間和金額)即可取得住房公積金貸款資格，在申請住房公積金貸款時同時可以申請補充住房公積金貸款。

　　14、婚前房屋婚后出租收益屬于共有嗎?

　　按照我國《婚姻法》及司法解釋，婚前一方個人的財產(chǎn)，無論夫妻共同生活過多少年，都不會轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，婚前張先生取得房產(chǎn)證的房屋為其個人財產(chǎn)，而房屋婚后出租的收益，屬于夫妻共有財產(chǎn)。

　　15、商鋪轉(zhuǎn)租房主能解除合同嗎?

　　房主無權(quán)解除合同。依照法律規(guī)定，房主知道承租人將房屋轉(zhuǎn)租，六個月內(nèi)未提出異議，以后再以承租人未經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

　　16、工業(yè)用地是否更改造為居住地或商業(yè)用地?

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個途徑：

　　一是必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn);

　　二是如符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣;

　　三是通常的做法，可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。

　　17、對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

　　18、產(chǎn)權(quán)證寫錯應(yīng)該怎么辦?

　　個人須提交身份證明材料，購房合同、補充協(xié)議、物業(yè)承諾書等文件。房主名字錯誤，可憑購房合同和身份證到發(fā)證機關(guān)辦理更正手續(xù)即可。

　　19、對合作建房有哪些規(guī)定?

　　對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

　　20、如何了解地價是否交清?

　　答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清;

　　對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明;對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

　　21、不同的城市購買屬于二套房嗎?

　　二套房是以家庭為單位認(rèn)定的，即您或家人名下已有房產(chǎn)，無論在何地再買仍屬第二套房。

　　22、房產(chǎn)合同中的不可抗力指的是什么?

　　不可抗力是一種人們不能預(yù)見、不可避免、不能克服的自然、社會現(xiàn)象客觀情況。社會現(xiàn)象則包括但不限于戰(zhàn)爭、市政工程建設(shè)和其它政府政策。

　　國家原因也應(yīng)當(dāng)具備三個條件：

　　(1)不可預(yù)見性;

　　(2)不可避免并不能克服;

　　(3)原因的國家性，即產(chǎn)生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過錯、第三人過錯或自然現(xiàn)象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權(quán)。

　　很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因為戰(zhàn)爭、疫情、國家政權(quán)更迭、自然災(zāi)害等都不屬于不可抗力。

　　23、辦理贈與公證應(yīng)提供的證明材料?

　　1)贈與人和受贈人的身份證、戶口本，以及贈與人的婚姻狀況證明;

　　(2)贈與財產(chǎn)為共同財產(chǎn)的，由共有人作為共同贈與人親自到公證處申請辦理，或簽署同意贈與聲明書;

　　(3)贈與財產(chǎn)的權(quán)利憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證，股票等;

　　(4)贈與合同;

　　(5)贈與合同中，如有關(guān)于贈與人與受贈人親屬關(guān)系的表述，應(yīng)提供相應(yīng)親屬關(guān)系證明;

　　(6)公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

　　24、辦理遺囑、遺贈公證應(yīng)當(dāng)提供的資料?

　　1)遺囑人的身份證、受益人的身份證影印件，以及遺囑人婚姻狀況證明，遺囑人未婚的，在公證員面前發(fā)表未婚聲明;

　　(2)遺囑所處分的財產(chǎn)憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證、股票等;

　　(3)草擬遺囑，遺囑必須由立遺囑人親筆書寫，如本人書寫有困難的，可由公證員代書、立遺囑人在上面簽名或蓋章，并捺指印;

　　(4)立遺囑人死亡以后，受益人應(yīng)帶遺囑到公證處辦理遺囑繼承公證;

　　(5)公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

　　25、已購公房與其他產(chǎn)權(quán)在交易時有什么不同?

　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)主要分為私產(chǎn)平房、已購公房、經(jīng)濟適用房、商品房。主要區(qū)別就是土地的由來。

　　已購公房和經(jīng)濟適用房的土地是國家無償劃撥的，商品房的土地是國家有償出讓給開發(fā)商的。因此，在再次交易時，已購公房和經(jīng)濟適用房需要交納土地出讓金，商品房的再次交易時無須交納土地出讓金。

　　26、在交付商品房時與樣板房不一致該如何處理?

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

　　27、認(rèn)購協(xié)議存在不公平條款如何處理?

　　違約條款懸殊過大，你可以要求開發(fā)商按公平的原則適當(dāng)調(diào)整修改，但是這樣條款并不違法。

　　28、土地征用的審批權(quán)在縣級嗎?

　　土地使用的審批權(quán)在省級人民政府或國務(wù)院，縣政府無最終批準(zhǔn)。至于由省還是國務(wù)院批，視土地性質(zhì)和面積而定。

　　29、收取物業(yè)費是否有時間規(guī)定?

　　開發(fā)商無權(quán)提出此要求。但如果是開發(fā)商請的物業(yè)公司，則存在以下情況：如果業(yè)主公約有約定，按照業(yè)主公約履行;如果沒有約定，則物業(yè)公司的要求是要約，您可以不接受，雙方通過協(xié)商解決。即將出臺的北京市物業(yè)管理實施辦法規(guī)定，物業(yè)預(yù)收費最多不超過1年。

　　30、買的是期房，現(xiàn)在可否憑購房合同提取公積金?

　　提取公積金所需的材料：<購房合同>復(fù)印件購房契稅完稅憑證繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請表(該申請表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。

　　你可以憑你購房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明繳交人的身份證銀行還款賬號這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但如果你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個銀行，那你可以在銀行去申請公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在暫時開辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

　　你們第一次支取的公積金(在交易過戶完成后即可辦理支取手續(xù))可以夫妻雙方一起的將原帳戶內(nèi)所有余額全支取出來，你要提前還貸也是支取出來公積金帳戶后再轉(zhuǎn)帳進(jìn)貸款還款帳戶的，雙方?jīng)]沖突。