在二手房交易中，許多地方都出現(xiàn)了買房人在事先不知情的情況下因購(gòu)買了“兇宅”而出現(xiàn)的交易糾紛，面對(duì)法律沒有明確規(guī)定的“兇宅”問題，司法實(shí)踐中如何適用法律是法官面臨的一個(gè)難題。根據(jù)以往案例，不同的法官對(duì)“兇宅”糾紛的判決各不相同。

先看一則案例：

那么問題來了：

到底什么是“兇宅”？如何為這一類糾紛尋找一個(gè)客觀的、統(tǒng)一的裁決準(zhǔn)則？①

一、什么是“兇宅”？

“兇宅”的定義，目前占主流地位的說法是指在一定時(shí)期內(nèi)曾發(fā)生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的房屋。從這個(gè)定義中可以看出“兇宅”的成立應(yīng)當(dāng)符合的要件是:第一，房屋內(nèi)有人非正常死亡的事實(shí)是客觀存在的，非人們的主觀想象。例如，因歷史原因流傳的所謂捕風(fēng)捉影的“鬼屋”就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)定為“兇宅”。第二，房屋內(nèi)人死亡的事實(shí)須是人為因素的非正常死亡，即俗稱的“橫死”。如此，就排除了正常生理死亡，如生老病死；因房屋失火、煤氣中毒等意外事件致人死亡的房屋。

所應(yīng)當(dāng)注意的是，如果一個(gè)房屋內(nèi)數(shù)年前曾發(fā)生過人非正常死亡的事實(shí)，但已經(jīng)出租或出賣給他人使用多年，用普通群眾的話說就是“兇宅”的怨氣已經(jīng)被陽(yáng)氣沖散，“兇宅”成為了正常的房屋了，此時(shí)的房屋能否作為正常房屋出售？筆者認(rèn)為，“兇宅”是因房屋內(nèi)發(fā)生的非正常死亡的事實(shí)，但這一事實(shí)不能像標(biāo)簽一樣伴隨房屋永久，“兇宅”可以因長(zhǎng)期的居住和使用而“洗凈”，這不僅符合了民間的習(xí)俗，也有利于資源的有效利用。

二、那么買到“兇宅”后，怎么辦呢？

（一）買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道的情況下

合同是雙方當(dāng)事人意思自治的最佳體現(xiàn)，合同一旦簽訂，如果沒有法定或約定的合同無效的事由出現(xiàn)，那么法律會(huì)推定合同生效并予以保護(hù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，有交易就必然有風(fēng)險(xiǎn)，作為購(gòu)房者在買購(gòu)買房屋時(shí)，無論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價(jià)，都會(huì)盡可能的去了解或考察所購(gòu)房屋的信息。如果“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會(huì)事件并且當(dāng)?shù)孛襟w曾進(jìn)行大規(guī)模報(bào)道，而購(gòu)房者也是本地人甚至其本身就在這一小區(qū)住，不可能不知道在所購(gòu)房屋內(nèi)所發(fā)生的事情。并且，購(gòu)房者在與房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，沒有主動(dòng)詢問這方面信息，也沒有就房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件進(jìn)行約定的，法律上可以推定默認(rèn)購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)“兇宅”有所了解，購(gòu)房者就不能追究原房主的法律責(zé)任。在這種情況下，可以視為購(gòu)房者自愿了接受“兇宅”這一事實(shí)，那么其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購(gòu)買“兇宅”的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果在合同簽訂后，法律允許購(gòu)房者再以“兇宅”為理由請(qǐng)求撤銷合同，否認(rèn)合同效力或請(qǐng)求賠償?shù)?，則對(duì)房主來說無疑是不公平的。因此，在買房者知道或應(yīng)當(dāng)知道所購(gòu)房屋是“兇宅”的情況下，合同有效。

（二）買房者不知情的情況下

1、買房者享有撤銷權(quán)。

眾所周知，“兇宅”因其特殊的原因，絕大多數(shù)人是不愿意購(gòu)買的；即便購(gòu)買，若再行交易，該房通常會(huì)脫手困難，必然給買受人造成損失，正是這個(gè)原因，在二手房交易中，大多數(shù)房主為了使自己的房產(chǎn)能夠高價(jià)交易，往往會(huì)故意隱瞞“兇宅”這一真實(shí)情況，從而使買房者誤認(rèn)為是正常房屋而交易?？疾熨?gòu)買者的真實(shí)心態(tài)，購(gòu)買者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而作出了購(gòu)買該房屋的錯(cuò)誤意思表示。換言之，如果購(gòu)買人知道該房屋為“兇宅”一般是不會(huì)購(gòu)買此房的；即使愿意購(gòu)買，也不情愿支付該房屋的正常交易價(jià)格，對(duì)于在違背自己真實(shí)意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對(duì)其進(jìn)行干預(yù)以平衡當(dāng)事人的權(quán)益，通過賦予受損害當(dāng)事人撤銷權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實(shí)足以影響購(gòu)房者是否作出購(gòu)買房屋的決定，是決定合同是否有效的重大因素。故此，《合同法》第54條第二款規(guī)定，一方采用欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。所以對(duì)于出賣人故意隱瞞“兇宅”實(shí)事的欺詐行為，享有撤銷權(quán)的買受人可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷該買賣合同。依據(jù)合同法理論，合同被撤銷后即自始無效，其后果是雙方互負(fù)返還義務(wù)，買房人應(yīng)將房屋返還出賣人;出賣人有義務(wù)返還購(gòu)房款及利息。此外，根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，對(duì)于合同被撤銷有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。在“兇宅”買賣合同中即為違反告知義務(wù)的出賣人，應(yīng)當(dāng)對(duì)買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關(guān)活動(dòng)過程中的損失進(jìn)行賠償。

2、賣房者的違約責(zé)任。

依據(jù)《合同法》第55條的規(guī)定，享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。法彥有云：法律不保護(hù)在權(quán)利上睡覺的人，如果權(quán)利人沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)行使權(quán)利的話，撤銷權(quán)人則喪失了這一權(quán)利，合同依法有效。因?yàn)槌蜂N權(quán)是形成權(quán)，撤銷權(quán)的期間是除斥期間，一旦期滿，權(quán)利人從根本上失去了這一權(quán)利，并且除斥期間還不能中斷、中止和延長(zhǎng)。法律規(guī)定除斥期間的目的一是為了督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，二是為了維護(hù)在這一期間業(yè)已形成的法律事實(shí)和法律關(guān)系。但在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)槠胀ɡ习傩諏?duì)于除斥期間的不了解，導(dǎo)致喪失撤銷權(quán)的案例很多。筆者所在的法院就有這樣的一起案件。買房者因不知情購(gòu)買了“兇宅”，但在知道“兇宅”這一事實(shí)后因種種原因在一年后才向法院起訴，法院依法駁回起訴后，原告因不理解法律而四處上訪，至今仍然沒有服判。那么，是不是在過了除斥期間后買房人就沒有救濟(jì)途徑了呢？事實(shí)并非如此。

依合同法實(shí)踐，合同雙方在履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)確保合同標(biāo)的物的質(zhì)量，對(duì)其履行的物應(yīng)當(dāng)保證符合法定或約定的質(zhì)量，這就是理論上所謂的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的概念，我國(guó)學(xué)者王利明認(rèn)為是指有償合同中的債務(wù)人對(duì)其提出的給付，應(yīng)擔(dān)保標(biāo)的物的質(zhì)量符合合同的約定，違反此種擔(dān)保義務(wù)，所承擔(dān)的特殊的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果合同一方當(dāng)事人所履行的合同標(biāo)的具有瑕疵，違反了瑕疵擔(dān)保義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在房屋買賣中，賣房者如果提供的房屋是“兇宅”，影響了買房者對(duì)房屋的正常使用，就是違反了物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，構(gòu)成違約。

對(duì)于賣房者的違約責(zé)任，如果約定有違約金的話，可直接請(qǐng)求支付違約金即可，如果沒有，則依據(jù)《合同法》，買房者有兩種救濟(jì)途徑：

(1)可以請(qǐng)求出賣人在一定范圍內(nèi)降低房?jī)r(jià)款。《合同法》第111條規(guī)定，當(dāng)質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明時(shí)，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約方式?！皟凑奔m紛的解決可以參照適用該條款關(guān)于合同標(biāo)的質(zhì)量的規(guī)定，法官可以依據(jù)買房人的實(shí)際情況適當(dāng)減少房款。在實(shí)務(wù)中，一般可以將“兇宅”的價(jià)格降20%到50%。

(2)可以請(qǐng)求法院解除合同。請(qǐng)求解除合同不同于請(qǐng)求確認(rèn)合同無效：前者是形成之訴，在法院判決合同解除之后合同才沒有效力；后者是確認(rèn)之訴，在法院判決合同無效之后合同從訂立之時(shí)自始不發(fā)生效力。合同解除權(quán)來源于《合同法》第94條，其規(guī)定：當(dāng)一方的違約行為致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方可行使解除權(quán)。在“兇宅”房屋糾紛中，如果買房人購(gòu)買房屋是為了結(jié)婚、經(jīng)營(yíng)等特定用途并于合同訂立時(shí)已經(jīng)明確告知賣房人，或雖未明確告知但可推知買房人買房是為了吉慶、喜悅、祥和等特定的目的，而出賣人隱瞞實(shí)情交付“兇宅”房屋的違約行為嚴(yán)重?fù)p害了買房人對(duì)于喜慶意義的期待，使得該房屋的居住效用嚴(yán)重降低，購(gòu)買房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)，出賣人的違約行為即構(gòu)成根本違約，此時(shí)法院可判決支持解除房屋買賣合同。

①摘自：河南省鄭州市中原區(qū)人民法院趙偉和崔霞撰文《“兇宅”糾紛的法理分析及法律適用》，此文發(fā)布在中國(guó)法院網(wǎng)