來源：老虎財(cái)經(jīng)

作者：李慧勇 申銀萬國首席宏觀分析師

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，會(huì)議提到：明年結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，重點(diǎn)抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中，會(huì)議關(guān)于去庫存的描述主要是房地產(chǎn)去庫存。

我們對(duì)比2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議發(fā)現(xiàn)，去年提及0次房地產(chǎn)，0次庫存，而今年提及4次房地產(chǎn)，5次庫存。可見，今年中央對(duì)于房地產(chǎn)庫存的去化問題高度重視，并透露出可能的重要制度改革和政策方向。

去庫存、去庫存、去庫存，房產(chǎn)去庫存的四條路徑

總體來看，我們認(rèn)為可能的房地產(chǎn)去庫存的路徑有以下四種:

1、通過新農(nóng)民工市民化消化；2、通過房地產(chǎn)企業(yè)購并消化；3、通過取消限購（包括限外、限農(nóng)）來消化；4、通過擴(kuò)大政府購買消化。

房地產(chǎn)去庫存可能造成的影響是，地產(chǎn)庫存增幅逐漸減緩至緩慢去化，居民加杠桿，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)集中度提高，投資增速或在明年迎來拐點(diǎn)，但政策實(shí)施存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和平衡難度。下面對(duì)各路徑及效果作簡要評(píng)析。

路徑一：通過新農(nóng)民工市民化消化，影響力度取決于戶籍等限制措施開放的力度；通過財(cái)政補(bǔ)貼支持購買力較低的農(nóng)民進(jìn)城買房，未來需要持續(xù)維持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、購房成本下降和農(nóng)民工收入增長穩(wěn)定。

會(huì)議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這表明，明年將通過戶籍改革讓渡公共服務(wù)，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，著力消化房地產(chǎn)庫存。

本次會(huì)議提出的新一輪住房制度改革，其首要要求是城市常住外來人口需要落戶城市，并享有同等的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品。第一，農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財(cái)政支出制約，可能采取分層次放開城市遷入限制，從中西部三四線城市入手。

按照常住人口統(tǒng)計(jì)，我國2014年的城鎮(zhèn)化率為54.8%。按照戶籍人口統(tǒng)計(jì)，我國2014年的城鎮(zhèn)化率是35.9%。這二者之間的差額，主要構(gòu)成就是2.5億左右的農(nóng)民工。目前，政府在非戶籍人口的就業(yè)、義務(wù)教育、公共醫(yī)療、保障性住房、低保和養(yǎng)老等公共服務(wù)上缺位，若加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，則意味著財(cái)政支出需大幅增加對(duì)新市民的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的供給。

按照2013年社科院的計(jì)算，目前我國東、中、西部地區(qū)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的人均公共成本分別為17.6萬元、10.4萬元和10.6萬元，全國平均為13.1萬元/人。若按照2.5億農(nóng)民工來計(jì)算，政府公共成本需要支出約32.8萬億元，財(cái)政支出負(fù)擔(dān)加大，農(nóng)民工市民化等限制放開力度受到財(cái)政支出制約。

因此，打破戶籍等市民化限制的可行操作，可能采取分層次放開城市遷入限制，從中西部三四線城市入手，三四線城市的房地產(chǎn)增幅逐漸減緩至緩慢去化。

第二，通過財(cái)政補(bǔ)貼支持購買力較低的農(nóng)民進(jìn)城買房，未來需要持續(xù)維持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、購房成本下降和農(nóng)民工收入增長穩(wěn)定。目前已有安徽和河南多個(gè)城市采取了購房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民購房的政策。財(cái)政補(bǔ)貼的方式，包括補(bǔ)貼農(nóng)民退宅基地、契稅補(bǔ)貼還有房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等。

今年6月，安徽省安住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等12部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，對(duì)自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民，進(jìn)城購買商品住房(含二手住房)的，當(dāng)?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性購房獎(jiǎng)勵(lì)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)具體情況自行確定。

河南11月10日出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城買房補(bǔ)貼最新政策，從9個(gè)方面鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，提出各個(gè)銀行要積極開展農(nóng)民買房貸款業(yè)務(wù)。農(nóng)民進(jìn)城買房補(bǔ)貼最新規(guī)定中對(duì)農(nóng)民購房的人群，政府給予適當(dāng)?shù)钠醵愌a(bǔ)貼還有房款補(bǔ)貼以及降低交易手續(xù)費(fèi)等。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，濮陽市城區(qū)共團(tuán)購住房7800套，成交面積89.25萬平方米，成交金額40.68億元，農(nóng)民購房占比接近一半。河南省包括濮陽、洛陽、駐馬店、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市已出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城買房。

從效果上來看，短期內(nèi)政府支持農(nóng)民工買房確實(shí)可以消耗商品房存量，但大部分農(nóng)民工缺乏支付和購房能力，這部分購買需求只是“需要”而非有效需求，存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。為避免信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，未來需要持續(xù)維持房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定、購房成本下降和農(nóng)民工收入增長穩(wěn)定。

路徑二：通過房地產(chǎn)企業(yè)購并消化和發(fā)展租賃市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)集中度提高，低租賃投資回報(bào)率或不利于效果實(shí)施，普遍降低房價(jià)的難度較大，可能出現(xiàn)的情況是新市民增加較多的三四線城市房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整。

會(huì)議指出，建立購租并舉的住房制度為主要方向，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。

首先，鼓勵(lì)房企調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加大，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略將轉(zhuǎn)變。本次中央從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控，鼓勵(lì)房企降低房價(jià)和兼并重組。引導(dǎo)降低房價(jià)的影響較難評(píng)估。若房價(jià)發(fā)生普遍性降價(jià)，則可能會(huì)影響潛在購買需求和投資需求，反而會(huì)影響房地產(chǎn)銷售，因此房企主動(dòng)普遍性下調(diào)房價(jià)的可能性并不大。

可能出現(xiàn)的情況是新市民增加較多的三四線城市房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整。通過兼并籌組的方式使一部分小型房地產(chǎn)公司或主動(dòng)與大房企合作，或兼并整合，這是房地產(chǎn)企業(yè)軟著陸調(diào)整的一種路徑，而大型房企的規(guī)模會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。房地產(chǎn)營銷目前表現(xiàn)為捂盤惜售，尤其是在一線城市，樓盤待價(jià)而沽，這種營銷方式待調(diào)整。未來三四線城市量升價(jià)跌現(xiàn)象有可能發(fā)生。

其次，租賃市場(chǎng)將得到發(fā)展，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求。

本次會(huì)議提出“鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房”，從而發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。目前主要是住房保障中心購買商品房籌集公共租賃住房，提供以面向中低收入群體出租的保障性住房為主。

財(cái)政部等六部門在今年5月份提出鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理，這部分公共租賃住房是納入了住房保障規(guī)劃。未來機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房后，可以成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，擴(kuò)大租賃供給同時(shí)推動(dòng)庫存去化。另一方面，在房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)的同時(shí)，租金回報(bào)率有望提升。目前商品房租金回報(bào)率多數(shù)在2%-3%，低租金回報(bào)率對(duì)于發(fā)展住房租賃企業(yè)效果或有限。

路徑三：通過取消限購來消化，更多城市限貸或限購政策待取消，特大城市二手房限制政策或放寬。

會(huì)議指出，要在房地產(chǎn)領(lǐng)域取消過時(shí)的限制性措施，這意味著未來與已執(zhí)行的政策相沖突的限購類政策有望得到取消。在北上廣深成交量和房價(jià)不斷上升且特大城市人口調(diào)控下，北上廣深的限購政策或許尚未過時(shí)，因此取消的可能性并不大，而大部分城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義不大，因此可以期待明年更多城市取消限購或限貸政策。而對(duì)于特大城市來說，目前二手房市場(chǎng)需求大于供給，一些對(duì)于二手房市場(chǎng)的限制政策可能會(huì)得到修正，比如對(duì)于二手房個(gè)稅的優(yōu)惠限制或?qū)τ谙拶徫⒄{(diào)。

路徑四：通過擴(kuò)大政府購買消化。

第一，明年政府收購力度將加大，重點(diǎn)體現(xiàn)在打通商品房市場(chǎng)與棚改安置房、公租房和租賃市場(chǎng)。目前，政策性適用房主要通過政府劃撥土地、減免稅費(fèi)和開發(fā)商配建代建政府回購的方式進(jìn)行。受制于資金和購買規(guī)模等問題，政府購買存量商品房籌集政策性住房還未在全國范圍推廣，財(cái)政部已經(jīng)鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)。商品房與棚改房打通將體現(xiàn)在以貨幣化安置的方式進(jìn)行，居民自主購買或政府購買存量商品房或一次性貨幣補(bǔ)償；商品房與公租房的打通，體現(xiàn)在政府收購存量商品房，并盡量不再新建。

第二，國家住房銀行設(shè)立的條件已基本具備，還需要高層次頂層設(shè)計(jì)。國家住房銀行與國開行的住房金融事業(yè)部不同，主要是針對(duì)中低收入人群購房，以住房公積金制度為基礎(chǔ)設(shè)立的政策性住宅金融機(jī)構(gòu)。住房銀行的目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加住房消費(fèi)需求，可以提供低利率資金，能夠緩解中低收入者的購房壓力。

來源：老虎財(cái)經(jīng)

作者：李慧勇 申銀萬國首席宏觀分析師

新媒體運(yùn)營編輯 史晗

鳳凰財(cái)經(jīng)官方微信（ID：finance_ifeng）

投稿郵箱：finance_ifeng@163.com

喜歡此文，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)和賞贊支持財(cái)經(jīng)君！