摘要：長期以來，我國城市加油站用地主要是劃撥方式供給，缺乏市場交易實例。隨著土地使用制度改革的不斷深入，加油站房地產(chǎn)估價在理論上、方法上都值得深入探討。本文結(jié)合加油站房地產(chǎn)估價實例，從理論上簡單分析了加油站房地產(chǎn)及以收益為基礎(chǔ)評估其價格的特點和技術(shù)要點，介紹了收益法評估加油站房地產(chǎn)價格實務(wù)中的一些做法和經(jīng)驗。

隨著城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系越來越密切，加油站房地產(chǎn)價格已成為房地產(chǎn)估價領(lǐng)域中一個值得探討的課題。

我國目前加油站市場交易案例還不多見，加油站估價一般難以采用市場比較法，在采用收益法評估城市加油站房地產(chǎn)的價格時，由于加油站的收益除受區(qū)位條件的影響外，經(jīng)營管理水平等因素對其收益的影響也很大，使得加油站價格的評估一定要設(shè)法弄清其客觀的收益、成本和有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)，才能科學(xué)、合理地評估加油站房地產(chǎn)的價格。本文結(jié)合加油站地價、房地產(chǎn)價格評估的實例，就采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格的方法作一些探討。

一、加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在評估中必須充分了解其自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評估得到其合理的價格。

1、位置極其重要并且分布離散性較強(qiáng)

加油站作為一種經(jīng)營性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對其經(jīng)營收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其座落位置的臨路條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別?？梢哉f，加油站房地產(chǎn)的價格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。

另外，不象其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強(qiáng)。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

2、經(jīng)營的個性差異顯著

加油站可以說是一種較簡單的經(jīng)營收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營者采取的經(jīng)營手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現(xiàn)為經(jīng)營收入和成本費用的不同。根據(jù)我們實際評估中調(diào)查和測算的數(shù)據(jù)情況看，不同加油站經(jīng)營收益差異明顯，經(jīng)營費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。因此，簡單根據(jù)個別加油站實際財務(wù)報表采用收益法進(jìn)行評估很難滿足房地產(chǎn)估價原則要求，估價結(jié)果很難反映加油站房地產(chǎn)的實際價值。

3、存在行業(yè)壟斷利潤

目前，加油站仍是政府管制較嚴(yán)的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營有一定的壟斷性。但是任何行業(yè)的壟斷收益都是不公平的，行業(yè)壟斷收益應(yīng)當(dāng)由政府通過地價形式收歸國家。目前我國正由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，經(jīng)過中石油和中石化的改革，加油站壟斷的局面已有所改變。隨著改革開放的不斷深入，其他成分加油站的競爭力度的加大，加油站行業(yè)壟斷的局面最終將會被打破，加油站行業(yè)利潤也應(yīng)趨近社會平均水平。收益法一般都是根據(jù)未來幾十年的收益來還原求取房地產(chǎn)的價格，因此收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時沒必要過多考慮剝離其經(jīng)營壟斷利潤，可根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營實際情況，參照一般商業(yè)企業(yè)社會平均水平，對其經(jīng)營利潤率和還原率適當(dāng)取高值，以剔除壟斷收益對房地產(chǎn)價格的影響。

由于加油站房地產(chǎn)的上述特點，對于加油站房地產(chǎn)價格的評估來說，簡單地按照一個加油站的實際收益、成本和費用等數(shù)據(jù)進(jìn)行收益法評估，結(jié)果的客觀合理性和可比性難以保證。因此評估測算必須采用相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，合法、合理情況下的社會平均數(shù)據(jù)。

二、收益法評估城市加油站的技術(shù)思路及要點

（一）評估技術(shù)要點

（1）社會平均數(shù)據(jù)的取得要選擇類似區(qū)域內(nèi)的多個加油站，通過比較分析和綜合處理確定。類似區(qū)域的確定以加油站價格影響因素如：道路密度、車流量和加油站分布密度作為指標(biāo)。

（2）要合理剔除收益中壟斷帶來的超額利潤，但應(yīng)注意到，加油站作為一種日益眾多的房地產(chǎn)，有些地區(qū)或區(qū)域可能因為加油站數(shù)量的過多，并不存在壟斷利潤或只有很少份額的壟斷利潤，因此，壟斷利潤需要根據(jù)各地加油站數(shù)量和實際狀況具體分析，不宜采用固定的利潤水平。剔除收益中壟斷帶來的超額利潤方法可以通過扣除行業(yè)合理利潤和采用適當(dāng)?shù)倪€原利率的方法來解決。其行業(yè)合理利潤應(yīng)以社會平均利潤水平為基礎(chǔ)，根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營狀況，適當(dāng)考慮目前加油站經(jīng)營收益中的壟斷收益成分，合理扣除企業(yè)經(jīng)營利潤。

（二）技術(shù)思路

根據(jù)以上分析，加油站是在經(jīng)營期間有持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的經(jīng)營性房地產(chǎn)，可采用收益法估價。但加油站的經(jīng)營狀況個性很強(qiáng)，為了排除因經(jīng)營因素或統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)偏差的影響，評估中先按基準(zhǔn)地價土地級別區(qū)域選擇正常案例，采用相關(guān)指標(biāo)的平均值，測算某土地級別區(qū)域內(nèi)加油站單位面積房地產(chǎn)的價格，然后扣除房屋和建構(gòu)筑物價格，得到單位面積土地的平均價格作為該級別加油站土地基準(zhǔn)價格，然后在該級別加油站土地基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)上根據(jù)基準(zhǔn)地價級差得到各級別加油站土地單價，再以加油站地價影響因素編制修正系數(shù)，經(jīng)因素修正得到各宗地的價格，最后加上該加油站房屋和建構(gòu)筑物價格得到加油站房地產(chǎn)的價格。

三、評估實例介紹

（一）選擇加油站樣點

截至2002年6月底，上海市已建成經(jīng)營性加油站共計732座（另有12座水上加油站為船舶加油，不作為本次估價樣點案例），從地域看，內(nèi)環(huán)線內(nèi)67座，占總量的9%。經(jīng)整理分析分布在市區(qū)范圍內(nèi)全部加油站的運營費用、成本和收益資料，通過比較，選擇了其中資料比較全面、可靠且運營狀況比較正常，位于市區(qū)二到七級地段的11個加油站作為分析樣點。

各樣點加油站房地產(chǎn)基本狀況見下表1

表1：選取案例加油站基本狀況一覽表

（二）確定計算公式、基準(zhǔn)級別和樣點資料

1、 計算公式

經(jīng)實地調(diào)研和整理分析各加油站提供的經(jīng)營資料，得到正常經(jīng)營狀況和有關(guān)條件下的銷售收入和銷售成本，測算一定區(qū)域內(nèi)各加油站的年平均銷售收入，扣除年運營中平均的有關(guān)稅、費和設(shè)備折舊費及合理利潤等后得到年凈收益，然后用適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率還原得到加油站包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的總價值，再扣除建筑物及構(gòu)筑物的現(xiàn)值得到土地價格。計算公式如下：

式： Pl＝a/r×(1-1/(1+r)40)- Pc

其中：Pl －土地總價格；

a－加油站年凈收益，見?式；

r－加油站土地與建、構(gòu)筑物綜合還原率；

Pc－加油站建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)值。建筑物及構(gòu)筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、圍墻、場地；

式：年凈收益=銷售收入－銷售成本－運營費用－設(shè)備折舊

－經(jīng)營利潤－應(yīng)交稅費

2、確定基準(zhǔn)級別

由于11個樣點加油站中位于2、3、4、5和7級地段的分別有2家，有1家位于六級地段，故以該平均價格作為四級地段加油站用地的基準(zhǔn)價格，然后按照基準(zhǔn)地價的級差關(guān)系確定2到7級各級別加油站用地的基準(zhǔn)價格。

3、樣點加油站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

經(jīng)整理分析11家加油站的銷售狀況、運營費用和收益資料匯總見下表2：案例加油站經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析匯總表

（二）測算過程如下：

1、計算單位加油站年凈收益

1）、年銷售毛收入

年平均銷售毛收入＝平均年銷售收入－平均年銷售成本

＝平均年加油量×（平均銷售價－平均進(jìn)貨價）

在估價時點，我市加油站汽油進(jìn)價平均為2700元/噸、銷價為3120元/噸；柴油進(jìn)價平均為2450元/噸、銷價為2715元/噸。各加油站的年銷售量中，平均汽油占85％、柴油占15％，采用加權(quán)平均計算進(jìn)銷差價。汽油、柴油公斤與升的換算系數(shù)分別取0.738、0.846。11家加油站銷售量的平均值為3318485升/站。則：

平均年銷售收入＝3318485×12/8×[（3120-2700）×0.738×85%

+(2715-2450)×0.846×15%]/1000

＝1442947 (元/站)

2）、確定年平均運營費用

年平均職工費用

根據(jù)11個加油站各年職工的工資、獎金，二金、福利費等費用情況，采用先計算各加油站的三年平均值，再計算11個加油站的平均值的方法，得到年平均職工費用為514385元/站。

年平均水電費

指維持加油設(shè)備及職工工作用水和用電的費用。同上述方法計算得到年平均水電費為29578元/站。

年平均修理費

指維持加油站加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和相關(guān)設(shè)施修理的費用。同上述方法計算得到年平均修理費為62314元/站。

年平均辦公及管理費

指加油站正常運作職工所需的辦公用品、管理人員的業(yè)務(wù)管理費用等。同上所述方法計算得到年平均辦公及管理費為2067元/站。

合計；年運營費用＝514385＋29578＋62314＋2067＝608344元/站

3）確定年折舊費

指加油設(shè)備正常運轉(zhuǎn)期間每年的價值折舊，包括油泵和儲油罐折舊。經(jīng)測算平均值得到11家加油站平均油泵數(shù)為4.182臺/站。

油泵年折舊

年折舊＝平均油泵數(shù)×年每臺折舊額

按每臺油泵平均價格為3萬元、使用年限為15年，以直線折舊計。則：

年每臺油泵折舊額＝30000/15＝2000元/臺，故

年折舊額＝4.182×2000=8364元/站

儲油罐年折舊

同上，按每臺儲油罐平均價格為4萬元、使用年限為20年，則：

年每臺儲油罐折舊額＝40000/20＝2000元/臺

年儲油罐折舊額＝4.182×2000=8364元/站

合計：年折舊費＝8364＋8364＝16728元/站

4）計算年平均經(jīng)營利潤

經(jīng)營利潤指每個加油站每年正常經(jīng)營狀況下其經(jīng)營資金應(yīng)有的利潤，可以年平均運營費用和流動資金之和為基數(shù)計算經(jīng)營利潤。流動資金指保持持續(xù)加油業(yè)務(wù)需投入的周轉(zhuǎn)資金額，主要為每次進(jìn)貨所需資金。

年平均流動資金＝年平均進(jìn)貨成本/年平均需進(jìn)貨次數(shù)

年平均進(jìn)貨成本＝年平均銷售油量×平均進(jìn)貨價

年平均需進(jìn)貨次數(shù)＝年銷售油量/儲油能力

根據(jù)11家加油站儲油罐體積計算總儲油能力和銷售量之和，得到年平均需進(jìn)貨次數(shù)38次，即年流動資金周轉(zhuǎn)次數(shù)為38次，平均每站年銷售量同前，則可計算得年平均流動資金為244334元/站。

根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)，目前本市普通商業(yè)行業(yè)利潤在8％～10％，加油站行業(yè)投資年基準(zhǔn)收益率為11％，故直接取11％為加油站行業(yè)經(jīng)營利潤率，則：

年平均經(jīng)營利潤=（平均流動資金＋運營費用）×利潤率

＝（244334＋608344）×11％

＝93784元/站

5）計算年平均應(yīng)交稅額

根據(jù)我市加油站營業(yè)應(yīng)交稅額征收規(guī)定，按照增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，取銷售收入的17％作為應(yīng)交稅額，計算得年平均應(yīng)交稅額＝1442947×17%=245301元/站

6）年平均凈收益

年平均凈收益＝年銷售收入－年銷售成本－年運營費用－年折舊費

－年經(jīng)營利潤－年應(yīng)交稅額

＝1442947－608344－16728－93784－245301

＝478790元/站

2、確定綜合還原利率

考慮到商業(yè)性房地產(chǎn)房屋還原利率在8～10％之間，土地還原利率在6～8％左右，加油站行業(yè)基準(zhǔn)收益率為11％。加油站當(dāng)前收益水平較高，來自土地的收益較多。根據(jù)估價師的經(jīng)驗，綜合考慮土地收益還原率和房屋還原率，取10％作為加油站土地和建、構(gòu)造筑物一體的綜合還原利率。

3、計算加油站包含建筑物及構(gòu)筑物的還原總價

還原總價指包括建筑物及構(gòu)筑物在內(nèi)的可經(jīng)營年限為40年(商業(yè)用地出讓最高使用年限)的價值，按公式計算，則：

還原總價＝478790/10%×(1-1/(1+10%)40)

＝4682112元/站

4、計算土地平均價格

1）建筑物現(xiàn)值

建筑物及各構(gòu)筑物的現(xiàn)值按照其年折舊額乘以尚可使用年限計算。

根據(jù)各加油站建筑物總體上的建筑狀況，統(tǒng)一按鋼混框架結(jié)構(gòu)計算確定建筑重置價標(biāo)準(zhǔn)，各項造價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)工程造價現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)確定，具體為：

根據(jù)11家加油站建筑物面積及油泵數(shù)測算，平均每泵占用建筑物建筑面積87.8平方米，每平方米造價1026元，則每泵占用建筑物的完全重置價為1026×87.8。根據(jù)調(diào)研情況，目前各加油站建筑物基本可使用年限為25年，則：

建筑物平均現(xiàn)值＝4.182×1026×87.8×25/40＝235454元/站

2）場地現(xiàn)值

經(jīng)測算，各加油站平均每泵占場地面積250平方米，根據(jù)上海市建設(shè)工程造價93定額標(biāo)準(zhǔn)，按普通水泥場地的造價標(biāo)準(zhǔn)94元/M2計場地費，耐用年限為30年，尚可使用年限按15年計，則：

場地平均現(xiàn)值＝4.182×250×94×15/30=49138元/站

3）圍墻現(xiàn)值

經(jīng)測算，平均每泵圍墻面積45平方米，根據(jù)市建委發(fā)布的建筑定額，耐用年限按40年計，尚可使用年限為15年計，則：

圍墻平均現(xiàn)值＝4.182×45×86.4×15/40=6097元/站

4）雨蓬現(xiàn)值

經(jīng)測算，平均每泵雨蓬62.5平方米，以每平方米平均造價600元、耐用年限40年，尚可使用年限為20年計，則：

雨蓬平均現(xiàn)值＝4.182×62.5×600×20/40=78412元/站

合計：建筑物及構(gòu)筑物平均總現(xiàn)值＝235454＋49138＋6097＋78412

＝369101元/站

平均每加油站土地價格＝平均每個加油站土地及建、構(gòu)筑物總價

－平均每個加油站的建筑物及構(gòu)筑物現(xiàn)值

＝4682112－369101＝4313031（元/站）

經(jīng)測算11家加油站占地面積平均值得到每加油站平均占地面積為1304.6平方米，則：

土地平均單價＝平均每個加油站土地價格/每個加油站平均占地面積

＝4313031/1304.6＝3306元/M2

取整為3310元/M2

5、計算基準(zhǔn)價格

上述測算得到的平均單價3310元/M2為4級地段的平均價格，根據(jù)基準(zhǔn)地價的級差關(guān)系，測算各級別加油站用地基準(zhǔn)價格如下：

（四）、評估具體加油站房地產(chǎn)價格

根據(jù)加油站平均設(shè)備數(shù)量和功率、平均收入水平、平均運營費用等社會平均水平指標(biāo)下采用收益法評定的不同級別加油站基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，通過影響因素修正評估具體加油站房地產(chǎn)價格。

影響因素中最重要的是交通條件，主要是臨路狀況并體現(xiàn)為車流量大小。經(jīng)過調(diào)查和根據(jù)統(tǒng)計的各加油站的收益水平及車流量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，我們主要選擇了下表所示的影響因素，并制訂相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正評估各估價對象土地價格。影響因素及修正指標(biāo)：

確定評估加油站土地價格后，再確定加油站的房屋建構(gòu)筑物價格，兩者相加就可以評估出一宗具體的加油站房地產(chǎn)價格。（測算略）

四、后記

加油站房地產(chǎn)價格的評估業(yè)務(wù)還不很多，有關(guān)技術(shù)思路和相關(guān)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定仍需要在大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、探討，結(jié)果的科學(xué)和合理性也還需要進(jìn)一步檢驗。本文僅是根據(jù)作者實務(wù)中的初步經(jīng)驗和體會總結(jié)摘要而成，以期拋磚引玉，與同仁共同探討。