1.以自有房產(chǎn)單獨(dú)設(shè)定抵押并辦理了抵押登記的，當(dāng)事人是否就該房產(chǎn)附著的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響抵押合同的效力。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第三條的規(guī)定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。該條所規(guī)定的“將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的”，系指當(dāng)事人約定將建筑物與土地一并設(shè)定抵押的情形。如果當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí)，僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產(chǎn)所附著的、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定。即以自有房產(chǎn)單獨(dú)設(shè)定抵押并辦理了抵押登記的，當(dāng)事人是否就該房產(chǎn)附著的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響抵押合同的效力。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2006〕民二終字第153號(hào)“中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站、山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司、山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2008年第1期（總第135期）；另見(jiàn)李京平：《單獨(dú)設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其附著的劃撥取得國(guó)有土地使用權(quán)是否仍須履行審批手續(xù)——上訴人中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與被上訴人山東省濟(jì)南醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站、原審被告山東省醫(yī)藥集團(tuán)有限公司和山東省醫(yī)藥公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案評(píng)析》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商事審判指導(dǎo)》（2008年第1輯（總第13輯），人民法院出版社2008年版，第272頁(yè)；另見(jiàn)《在〈物權(quán)法〉施行之前約定醫(yī)藥采購(gòu)供應(yīng)站以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并在當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)成立。抵押人是否就房產(chǎn)所涉國(guó)有土地使用權(quán)另行辦理抵押登記手續(xù)不影響抵押合同的效力》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》，中國(guó)法制出版社2011年版，第576頁(yè)。

2.以土地使用權(quán)抵押的，雖然抵押登記只針對(duì)土地使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)視為當(dāng)事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押實(shí)行“房隨地走，地隨房走”原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》亦規(guī)定，“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則?！睋?jù)此，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將所售房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，受讓人享有要求將所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給自己的權(quán)利。在土地使用權(quán)變更登記完成之前，轉(zhuǎn)讓人為登記的名義權(quán)利人，但受讓人為實(shí)質(zhì)權(quán)利人，可以請(qǐng)求將土地使用權(quán)變更至自己名下。雖然抵押登記只針對(duì)土地使用權(quán)，但應(yīng)視為當(dāng)事人約定土地使用權(quán)與地面建筑物所有權(quán)一并抵押。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第222號(hào)“中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫(kù)、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2009年第12期（總第158期）；另載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商事審判指導(dǎo)》2009年第1輯（總第17輯），人民法院出版社2009年版，第229—235頁(yè)。

3.建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)未一并移轉(zhuǎn)而單獨(dú)抵押給他人的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。

在轉(zhuǎn)讓建筑物所有權(quán)但未辦理土地使用權(quán)變更登記的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已一并轉(zhuǎn)讓，原建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)人以該土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該抵押合同未經(jīng)房產(chǎn)受讓人追認(rèn)且抵押債權(quán)人接受抵押時(shí)存在過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效，依據(jù)該合同設(shè)立的抵押權(quán)也相應(yīng)無(wú)效。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第222號(hào)“中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進(jìn)出口公司西安中轉(zhuǎn)冷庫(kù)、陜西省糧油食品進(jìn)出口公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載《最高人民法院公報(bào)》2009年第12期（總第158期）；另載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商事審判指導(dǎo)》2009年第1輯（總第17輯），人民法院出版社2009年版，第229—235頁(yè)。

4.以房屋單獨(dú)設(shè)定抵押，該房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)未履行抵押審批手續(xù)或辦理抵押登記的，并不必然導(dǎo)致房屋抵押合同無(wú)效。

對(duì)于房屋所有權(quán)的抵押和其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的抵押應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，這里的建設(shè)用地使用權(quán)，包括以出讓方式和以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，對(duì)此法律沒(méi)有禁止性規(guī)定，故以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)如果隨建筑物一并抵押的，依法應(yīng)予允許。對(duì)于劃撥土地使用權(quán)上的建筑物單獨(dú)抵押，法律并無(wú)禁止性規(guī)定，故不得因劃撥土地使用權(quán)未履行抵押審批手續(xù)并辦理抵押登記，進(jìn)而否定地上建筑物抵押合同的效力。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第183號(hào)“中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》，中國(guó)法制出版社2011年版，第516—522頁(yè)。

5.以劃撥土地上的房屋抵押但未辦理土地使用權(quán)抵押批準(zhǔn)登記手續(xù)的，土地使用權(quán)抵押部分無(wú)效。

設(shè)定抵押的房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)系通過(guò)無(wú)償劃撥形式取得，亦未繳納土地補(bǔ)償費(fèi)或出讓金，且土地使用權(quán)抵押未經(jīng)有關(guān)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)登記，則抵押人不具有對(duì)土地使用權(quán)的處分權(quán)，無(wú)權(quán)進(jìn)行抵押。用無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)抵押擔(dān)保債務(wù)，未經(jīng)有關(guān)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)登記，與法律、法規(guī)相悖，故應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)抵押合同中的土地使用權(quán)抵押部分無(wú)效，不受法律保護(hù)。

規(guī)則索引：青海省高級(jí)人民法院〔2001〕青民再字第8號(hào)“冶文軍、西寧市商業(yè)銀行與西寧市城東區(qū)房地產(chǎn)管理局、寧夏鳳宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司侵權(quán)糾紛案”，載沈德詠主編：《審判監(jiān)督指導(dǎo)與研究》2002年第1卷（總第5卷），人民法院出版社2002年版，第259頁(yè)。

6.《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第三條僅適用于建筑物與土地使用權(quán)一并抵押的情形。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第三條規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效?！痹撘?guī)定的適用前提是將建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押，不適用于單獨(dú)抵押。該批復(fù)主要解決的是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是否列入破產(chǎn)債權(quán)的問(wèn)題。對(duì)于該批復(fù)中“抵押無(wú)效”規(guī)定的理解，不宜隨意擴(kuò)大至相應(yīng)的建筑物抵押，更不宜以之修正相應(yīng)的法律法規(guī)和司法解釋。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第183號(hào)“中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛案”，載最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》，中國(guó)法制出版社2011年版，第516—522頁(yè)。

7.抵押合同僅就在建工程設(shè)定抵押，未對(duì)該工程占用范圍內(nèi)的土地一并抵押，該單獨(dú)抵押并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。

根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條第一款規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依上述規(guī)定及房地產(chǎn)交易中“房隨地走，地隨房走，房地產(chǎn)主體一致”原則，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)在建工程及建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。雙方所簽抵押合同僅就在建工程的建筑物設(shè)定了抵押，而未對(duì)該建筑物占用范圍內(nèi)的土地一并抵押，但該單獨(dú)抵押行為并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效的法律后果，故債權(quán)人可以對(duì)該抵押物的變價(jià)優(yōu)先受償。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第48號(hào)“中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與齊魯飯店有限公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案”，載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商事審判指導(dǎo)》2007年第2輯（總第12輯），人民法院出版社2008年版，第234頁(yè)。

8.抵押人以自有建筑物抵押，同時(shí)一并將該建筑物占用范圍內(nèi)的他人名下的土地使用權(quán)抵押，并辦理了抵押登記的，該抵押有效。

抵押人享有地上建筑物的所有權(quán)并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但并不享有該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，抵押人將該地上建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物，在有權(quán)機(jī)關(guān)辦理了抵押登記，雖然該抵押登記證書(shū)只有地上建筑物建筑面積的記載，但并不影響對(duì)其占用范圍國(guó)有土地使用權(quán)抵押的效力，依據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，地上建筑物抵押效力及于其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)?；诘厣辖ㄖ锓慨a(chǎn)登記產(chǎn)生的公信力以及《擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)人有理由相信抵押人有權(quán)對(duì)地上建筑物及其土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，且辦理了相應(yīng)的抵押物登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定債權(quán)人為善意相對(duì)人，在設(shè)定抵押時(shí)盡到了必要的注意義務(wù)，其因抵押人的抵押登記行為而取得的抵押權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2002〕民二終字第144號(hào)“四川華通汽車(chē)集團(tuán)公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司借款合同糾紛上訴案”，見(jiàn)宮邦友：《房屋與土地權(quán)利主體不一致時(shí)，房地產(chǎn)抵押合同的效力及相關(guān)權(quán)利人的利益保護(hù)——四川華通汽車(chē)集團(tuán)公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司借款合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商審判指導(dǎo)與參考》2003年第1卷（總第3卷），人民法院出版社2003年版，第249—259頁(yè)；另見(jiàn)《中國(guó)西南電子設(shè)備研究所與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市總府支行、四川盛世集團(tuán)有限責(zé)任公司等借款抵押合同糾紛上訴案》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《民商審判指導(dǎo)與參考》2003年第1卷（總第3卷），人民法院出版社2003年版，第411頁(yè)。

9.已辦理抵押登記的在建工程項(xiàng)目竣工后，未重新辦理房產(chǎn)抵押登記的，并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)無(wú)效。

登記管理機(jī)關(guān)對(duì)在建工程和相應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行了抵押登記，設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，即產(chǎn)生公示的效果，具有公信力，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十七條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押有效。在建工程項(xiàng)目竣工后，抵押人和抵押權(quán)人雖未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，但《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》屬于部門(mén)規(guī)章，法律位階低于《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋，《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)優(yōu)先適用，而根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條第二款的規(guī)定，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押，故在土地使用權(quán)抵押并未解除，且抵押物未滅失情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對(duì)抗第三人的效力。因此，在建工程項(xiàng)目竣工后未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記的，并不必然導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。抵押人以在建工程項(xiàng)目竣工后未重新辦理抵押登記為由主張抵押不成立的，不予支持。

規(guī)則索引：最高人民法院〔2007〕民二終字第61號(hào)“中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實(shí)業(yè)有限公司、北京全國(guó)棉花交易市場(chǎng)棉花配送有限公司確認(rèn)抵押權(quán)糾紛案”，載最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例·借款擔(dān)保卷（下）》，中國(guó)法制出版社2011年版，第534—541頁(yè)。

10.《合同法》第二百八十六條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

《合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”該條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)部分。在將建筑物價(jià)值變現(xiàn)時(shí)，盡管根據(jù)“房地一體處分”原則要將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一起進(jìn)行處分，但是在一起處分時(shí)要區(qū)分開(kāi)建筑物的價(jià)值和建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)僅對(duì)建筑物的價(jià)值部分有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/span>

規(guī)則索引：甲建筑公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、丙商業(yè)銀行建設(shè)工程施工合同糾紛案，見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭：《〈合同法〉第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的客體不及于建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第4集（總第44集），法律出版社2011年版，第203—208頁(yè)。

11.土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別抵押給兩個(gè)債權(quán)人，但在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)不得違背土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)“一體化”的原則。

通常而言，房地產(chǎn)抵押包括三種情形：其一，單獨(dú)抵押；其二，集合抵押；其三，分別抵押。無(wú)論是單獨(dú)抵押，還是集合抵押，抑或是分別抵押，在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，現(xiàn)行立法均是要求同時(shí)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并確保上述權(quán)利取得人為同一主體。據(jù)此，“房隨地走，地隨房走”原則所強(qiáng)制的對(duì)象或內(nèi)容不是抵押權(quán)的設(shè)定，而是抵押權(quán)的實(shí)行，即允許分別設(shè)定抵押權(quán)，但在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)必須確保房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的同時(shí)性和權(quán)利最終歸屬的主體同一性。因此，應(yīng)認(rèn)定兩個(gè)抵押合同和抵押權(quán)登記皆為有效；在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)就土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分別估價(jià)，一并處分，并就拍賣(mài)所得價(jià)款分別清償相應(yīng)的抵押權(quán)。

規(guī)則索引：見(jiàn)玉闖：《沖突與創(chuàng)新一一以物權(quán)法與擔(dān)保法及其解釋的比較為中心而展開(kāi)》，載最高人民法院民事審判第二庭編：《擔(dān)保案件審判指導(dǎo)》，法律出版社2014年版，第353—355頁(yè)；另見(jiàn)江必新、何東林著：《最高人民法院指導(dǎo)性案例裁判規(guī)則理解與適用·擔(dān)保卷》，中國(guó)法制出版社2011年版，第371—373頁(yè)。

12.房地一并抵押中的“地隨房走”原則具有一定的適用限制。

房地一并抵押中的“地隨房走”原則僅適用于國(guó)有土地上的房屋抵押，以及集體所有土地上的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，而不包括集體所有土地上的其他房屋抵押，隨同抵押的士地使用權(quán)限于房屋等建筑物所占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不得隨意擴(kuò)大范圍。抵押地上建筑物的，債務(wù)人不能清償被擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可以一并拍賣(mài)或變賣(mài)抵押的地上建筑物和其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，并以其拍賣(mài)或變價(jià)金額擔(dān)保債權(quán)的受償。

規(guī)則索引：見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第546—547頁(yè)。

13.房地分別抵押并登記的，不宜認(rèn)定抵押無(wú)效。

法律關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)結(jié)合的規(guī)定并不是一種強(qiáng)制性規(guī)定，在理解“房隨地走，地隨房走”雙向統(tǒng)一原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注該原則在貫徹時(shí)的轉(zhuǎn)讓的一體和最終權(quán)利歸屬上的一體。質(zhì)言之，即使出現(xiàn)房地分別抵押的情形，只要在實(shí)現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和處置抵押物時(shí)能夠保持權(quán)利歸屬上的一體，則可以妥當(dāng)?shù)亟鉀Q上述權(quán)利沖突。特別應(yīng)當(dāng)看到，在實(shí)踐中當(dāng)事人設(shè)定兩項(xiàng)抵押的行為完全是自愿的，當(dāng)事人已經(jīng)訂立了抵押合同，且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，不宜認(rèn)定抵押無(wú)效。

規(guī)則索引：見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第547—548頁(yè)。

14.房地未一并抵押的，其中一項(xiàng)抵押登記的效力及于另一項(xiàng)。

《物權(quán)法》第一百八十二條第二款“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”的規(guī)定，可以解釋為：即使抵押人只辦理了房屋所有權(quán)抵押登記，沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。同樣，只辦理了建設(shè)用地使用權(quán)登記，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，房屋也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)。

規(guī)則索引：見(jiàn)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)法制工作委員會(huì)編：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第400頁(yè)。

15.土地使用權(quán)與其地上建筑物為兩個(gè)以上的人分別所有，土地使用權(quán)抵押的效力不及于地上建筑物。

抵押權(quán)效力及于從物，以從物與主物同屬一人為限，此在物權(quán)法理論上并無(wú)爭(zhēng)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十三條規(guī)定“抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物”。因此，以土地使用權(quán)為抵押標(biāo)的物的，如果地上建筑物部分屬于他人所有，抵押權(quán)的效力不及于他人享有所有權(quán)部分的建筑物。對(duì)于此種抵押權(quán)，宜依據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條的規(guī)定，從不具備抵押權(quán)基本特性和抵押權(quán)自始不能履行角度否定其效力，以免引發(fā)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困境。

規(guī)則索引：見(jiàn)曹士兵著：《中國(guó)擔(dān)保制度與擔(dān)保方法（第三版）》，中國(guó)法制出版社2014年版，第256—257頁(yè)。

16.房地分別抵押且登記的，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，應(yīng)就兩項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)分別拍賣(mài)、分別受償。

當(dāng)事人在兩個(gè)抵押合同中分別約定以建設(shè)用地使用權(quán)或者建筑物所有權(quán)單獨(dú)進(jìn)行抵押，不僅在評(píng)估作價(jià)時(shí)分別作價(jià)，而且在登記時(shí)亦是分別登記，對(duì)此應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思表示，可以認(rèn)定兩個(gè)抵押皆為有效。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，應(yīng)就兩項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)分別拍賣(mài)、分別受償，但必須確保買(mǎi)受人為同一人，以使房地兩個(gè)權(quán)利的最終取得者為同一人。

規(guī)則索引：見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第548頁(yè)。

17.國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，但可與地上建筑物一并抵押，并在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)優(yōu)先繳納相當(dāng)于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押，但如果該土地上有房產(chǎn)，劃撥土地使用權(quán)可以與房產(chǎn)一并設(shè)定抵押。這時(shí)由于抵押人對(duì)土地?zé)o處分權(quán)，須按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批或政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)（可以辦理抵押登記替代審批），同時(shí)由于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后，剩余價(jià)款才能用以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

規(guī)則索引：見(jiàn)江必新、何東林著：《最高人民法院指導(dǎo)性案例裁判規(guī)則理解與適用·擔(dān)保卷》，中國(guó)法制出版社2011年版，第373頁(yè)。

18.僅將集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押的，依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

行為人僅將集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物提供抵押擔(dān)保的，屬于單獨(dú)抵押，即使已經(jīng)依法辦理了抵押登記，領(lǐng)取了土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，但因違反《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的強(qiáng)制性規(guī)定，抵押合同應(yīng)為無(wú)效。

規(guī)則索引：江蘇省江陰市人民法院〔2009〕江民一初字第3628號(hào)“江蘇新澄特鋼集團(tuán)公司訴上海愛(ài)使股份有限公司抵押合同糾紛案”，載最高人民法院中國(guó)應(yīng)用法學(xué)研究所編：《人民法院案例選》2011年第3輯（總第77輯），人民法院出版社2011年版。

19.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)必須與其上的廠房等建筑物一并抵押，不得單獨(dú)抵押。

我國(guó)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)等集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押一直采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，《物權(quán)法》延續(xù)了《擔(dān)保法》第三十六條第三款關(guān)于“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押”的規(guī)定。除非鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，否則其建設(shè)用地使用權(quán)并不必然與廠房等地上建筑物一并抵押。

規(guī)則索引：見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第549頁(yè)。

20.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)限定于一定范圍。

本條所指的廠房等建筑物抵押，僅限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物，而不包括集體所有土地上的其他房屋。根據(jù)本條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時(shí)，隨同抵押的建設(shè)用地使用權(quán)并不一定是整個(gè)地塊上的全部土地使用權(quán)，而是廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。至于具體界限及其確定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用規(guī)則等加以明確。

規(guī)則索引：見(jiàn)最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉條文理解與適用》，人民法院出版社2007年版，第549頁(yè)。

21.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，必須符合相應(yīng)的法定條件。

根據(jù)1995 年國(guó)土資源部發(fā)布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的條件，一是“將土地抵押有關(guān)事項(xiàng)在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)”，即履行民主議定手續(xù)；二是由集體土地所有者“出具（同意抵押的）書(shū)面

證明”。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，還要“按抵押劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置”，目的是補(bǔ)交土地出讓金。

規(guī)則索引：見(jiàn)曹士兵著：《中國(guó)擔(dān)保制度與擔(dān)保方法（第三版）》，中國(guó)法制出版社2014年版，第208頁(yè)。

附：相關(guān)法律法規(guī)

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日）

第一百八十二條  以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

第一百八十三條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

2.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（1995年6月30日）

第三十六條　以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2009年8月27日修正）

第三十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第四十八條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

4.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日  中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）

第三十三條　土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

5.《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（2003年4月16日  法釋〔2003〕6號(hào)）

三、國(guó)有企業(yè)以關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備、廠房設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)法釋〔2002〕14號(hào)《關(guān)于國(guó)有工業(yè)企業(yè)以機(jī)器設(shè)備等財(cái)產(chǎn)為抵押物與債權(quán)人簽訂的抵押合同的法律效力問(wèn)題的批復(fù)》辦理。

國(guó)有企業(yè)以建筑物設(shè)定抵押的效力問(wèn)題，應(yīng)區(qū)分兩種情況處理：如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押需履行法定的審批手續(xù)，否則，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效；如果建筑物附著于以出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上，將該建筑物與土地使用權(quán)一并設(shè)定抵押的，即使未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)，亦應(yīng)認(rèn)定抵押有效。

6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日修正  建設(shè)部令第56號(hào)）

第四條　以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。

第十一條  以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

7.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（2001年8月15日修正  建設(shè)部令第57號(hào)）

第六條  房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。