營(yíng)改增已進(jìn)入第二個(gè)申報(bào)期，各財(cái)務(wù)人員已由從關(guān)注增值稅的基本政策層面，逐漸過渡到關(guān)注增值稅籌劃層面，財(cái)務(wù)人員永遠(yuǎn)都走在學(xué)習(xí)的道路上。下面我們來聊聊關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)的涉稅事宜：

  房地產(chǎn)開發(fā)公司由于開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)不同、管理層的運(yùn)營(yíng)思路不同、市場(chǎng)銷售狀況不同，主動(dòng)或被動(dòng)留有部分自持物業(yè)(以商業(yè)為例），主要有以下經(jīng)營(yíng)模式：

第一類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自用自營(yíng)的模式；

第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自行出租的模式；

第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），交由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理的模式；

第三類模式分三種情況:

1. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例），委托給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司代出租，并向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司支付管理費(fèi)的模式；

2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例），出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式；

3. 房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式；

第一類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自用自營(yíng)的模式涉稅：

房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：

1.增值稅：不交納。

2.城市建設(shè)維護(hù)稅：不交納。

3.教育費(fèi)附加稅：不交納。

4.地方教育費(fèi)附加稅：不交納。

5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%~30%）]×1.2％。

房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)(以商業(yè)為例），自行出租的模式：

房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：

1.增值稅分三種情況：

2.城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

3.教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

4.地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

5.房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。

6.土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

7.印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。

8.企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。

 第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)(以商業(yè)為例），交由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管 理的模式,分三種情況：

（一）開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）委托商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司出租，并向商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司支付管理費(fèi)的模式：

1. 開發(fā)公司涉稅如下：

（1）增值稅分三種情況：

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

（3）教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

（4）地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

（5）房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。

（6）土地使用稅： 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

（7）印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。

（8）企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。

 2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司涉稅：

商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司代開發(fā)公司出租物業(yè)(以商業(yè)為例），向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務(wù)費(fèi)，按商務(wù)輔助服務(wù)--經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)納稅。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司如為一般納稅人稅率為6%，如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。

（二）開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例）出租給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式：

  1.開發(fā)公司涉稅如下：

（1）增值稅分三種情況：

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

（3）教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

（4）地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

（5）房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入×12％。

（6）土地使用稅： 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

（7）印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。

（8）企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。

2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司再出租涉稅：

（1）增值稅分三種情況：

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

（3）教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

（4）地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

（5）土地使用稅：

 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

（6）印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。

（7）企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。

此模式比房地產(chǎn)公司直接對(duì)外出租，就房產(chǎn)稅而言有所降低；但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)（商業(yè)）的租賃時(shí)點(diǎn)，應(yīng)注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%交納增值稅；否則按一般計(jì)稅方法11%交納增值稅。【房企財(cái)稅微信：fdccspx】

房地產(chǎn)出租自持物業(yè)是以新老項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的；商業(yè)運(yùn)營(yíng)運(yùn)租入資產(chǎn)再出租，則以租入的時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計(jì)稅方法的。

(三）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司（以房地產(chǎn)全資子公司為例)，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)的模式：

 1.開發(fā)公司涉稅如下：

  （1）增值稅分三種情況：

（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

（3）教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

（4）地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

（5）印花稅：合同價(jià)款的萬分之五繳納。

（6）土地增值稅：以對(duì)應(yīng)增值率計(jì)算交納。

（7）企業(yè)所得稅：如符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告》2015年第40號(hào)公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)批。

2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司涉稅：

（1）接受投入環(huán)節(jié)

 ① 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司需按萬分之五交印花稅。商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司如能符合《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》財(cái)稅〔2015〕37號(hào)的條件，可免交契稅，需報(bào)稅務(wù)部門審批。

  ② 商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在5月1日后，從采用一般計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按11%稅率分兩年抵扣增值稅；從采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入不動(dòng)產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。

（2）接受投入后再出租環(huán)節(jié)

  ① 增值稅分三種情況：

② 城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。

③ 教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）。

④ 地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。

⑤ 土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

⑥ 印花稅：合同價(jià)款的千分之一繳納。

⑦ 房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金價(jià)值×12％。

⑧ 土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

⑨ 企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計(jì)算納稅。

以上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的主要運(yùn)營(yíng)模式，不同的模式納稅方式及所承擔(dān)的稅負(fù)不同，有的在某一環(huán)節(jié)減少某一種稅負(fù)，綜合稅負(fù)未必降低，還要把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一起來，進(jìn)行整體稅負(fù)測(cè)算，進(jìn)行分析比較，結(jié)合企業(yè)最想達(dá)到的目標(biāo)，是節(jié)稅為第一目標(biāo)？還是現(xiàn)金流為第一目標(biāo)？是考慮資產(chǎn)后續(xù)靈活處置為第一目標(biāo)？沒有絕對(duì)最完美的籌劃方案，只有選擇企業(yè)主要需求的籌劃方案才是最合適的。