作者：德衡律師事務(wù)所   殷平

  民間借貸實(shí)踐中，借貸雙方當(dāng)事人通過簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，在實(shí)踐中并不鮮見。在實(shí)際情況中借貸雙方當(dāng)事人對(duì)同一筆款項(xiàng)簽訂兩份合同，一份買賣合同，一份借貸合同，在借貸合同不能償還的情況之下履行買賣合同，或僅簽訂一份買賣合同，但究其實(shí)質(zhì)卻是借貸合同即所謂的“名為買賣，實(shí)為借貸”。針對(duì)現(xiàn)實(shí)情況中出現(xiàn)的種種情況，因沒有明確的指導(dǎo)下文件的規(guī)定，以往法院根據(jù)各自不同的理解作出不同的判決。實(shí)踐中典型的判決中主要可以分為三類：一是同時(shí)認(rèn)可買賣合同與借貸合同，然后根據(jù)當(dāng)事人的訴訟選擇進(jìn)行裁決；二是否定借貸合同，認(rèn)可買賣合同關(guān)系；三是否定買賣合同法律關(guān)系。2015年8月6日，最高法院公布了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》或《解釋》，2015年9月1日起施行），其中第24條針對(duì)買賣合同與借貸合同混同的情況進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的此類情形提供了規(guī)范指引，本文將對(duì)這一司法解釋中第24條規(guī)定進(jìn)行解讀。

下面就以“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”進(jìn)行分析，以此分析民間借貸司法解釋第24條。

案情簡(jiǎn)介：2007 年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14份《商品房買賣合同》，約定朱俊芳以每平方米4600元的價(jià)格向嘉和泰公司購(gòu)買14套商鋪。同日辦理了相關(guān)銷售備案登記手續(xù)。嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具兩張總額10354554元的銷售發(fā)票。2007年1月26日朱俊芳與嘉和泰公司簽訂一份《借款協(xié)議》，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬元，借款期限自借款到賬之日起三個(gè)月即2007年1月 2 6 日至2 0 07年4月26日止；嘉和泰公司自愿將其開發(fā)的商鋪（與前述買賣合同為同一標(biāo)的）以每平方米4600元的價(jià)格抵押給朱俊，抵押的方式為和朱俊芳簽訂商品房買賣合同，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)票；借款到期，嘉和泰公司一次性還清借款，朱俊芳將抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回嘉和泰公司。如到期不能償還，嘉和泰公司將以抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)等。該合同簽訂后，朱俊芳向嘉和泰公司發(fā)放借款，嘉和泰公司出具了1100萬元收據(jù)。至2007年4月26日，嘉和泰公司未能償還該借款。故朱俊芳向山西太原小店區(qū)法院起訴要求確認(rèn)其與嘉和泰公司簽訂的14份《商品房買賣合同》有效，判令后者履行商品房買賣合同。

一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的14份《商品房買賣合同》意思表示真實(shí)，依法辦理了備案登記手續(xù)，合法有效。雙方隨后簽訂的《借款協(xié)議》約定將到期不還的借款作為給付的房款，實(shí)際上是為已簽訂并正在履行的《商品房買賣合同》附加了解除條件，即到期還款買賣合同解除，到期不能還款買賣合同繼續(xù)履行。現(xiàn)嘉和泰公司到期未能還款，14份《商品房買賣合同》所附解除條件未成就，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

二審太原中院認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買賣合同有效，雙方在合同履行過程中簽訂的借款合同僅是買賣合同的補(bǔ)充，故駁回上訴，維持原判。

再審山西高院認(rèn)為，雙方是民間借貸合同關(guān)系而非商品房買賣合同關(guān)系，商品房買賣合同是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容。借款協(xié)議中“到期不能還款用抵押物抵頂借款，雙方之間互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。故撤銷一審和二審判決，駁回朱俊芳的訴訟請(qǐng)求。

朱俊芳不服，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：當(dāng)事人之間基于同一款項(xiàng)同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸合同，約定借款人未按期償還借款，對(duì)方通過履行商品房買賣合同取得房屋所有權(quán)，該約定是否有效？

最高法院的裁決結(jié)果為：1．雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

2．借款到期，借款人不能按期償還借款，對(duì)方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反擔(dān)保法第40條、物權(quán)法第186條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。

因此案涉14份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同。《借款協(xié)議》約定的《商品房買賣合同》的解除條件未成就，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉14份《商品房買賣合同》。撤銷再審判決，維持二審判決。

對(duì)判決結(jié)果評(píng)析：

關(guān)于一審法院的判決實(shí)質(zhì)上并未認(rèn)可借貸法律關(guān)系，而是認(rèn)為《借貸協(xié)議》為《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件。當(dāng)事人通過借貸協(xié)議的約定將原本的房屋買賣法律關(guān)系轉(zhuǎn)化成了附解除條件的買賣合同關(guān)系，這種轉(zhuǎn)化將原本無任何條件的買賣合同之債變成了一種有條件之債，這在法律上構(gòu)成了債的變更。由于債的關(guān)系發(fā)生了變更，因此本案中即使存在買賣合同和借款合同兩種法律關(guān)系，這兩種法律關(guān)系的基礎(chǔ)也不再是《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》，而是買賣法律關(guān)系產(chǎn)生于借款協(xié)議的相關(guān)約定之中。

對(duì)于山西高院的判決實(shí)際上是一種“名為買賣，實(shí)為借貸”的一種認(rèn)定，即實(shí)際上否定了當(dāng)事人具有房屋買賣的真實(shí)意圖。在認(rèn)定該種關(guān)系上，法院一般是通過考慮買賣合同約定的價(jià)款金額，履約方式是否違反交易慣例，有無收取利息等事實(shí)，進(jìn)而判斷當(dāng)事人是否存在借款的真實(shí)意圖，最終認(rèn)定是否存在借貸合同關(guān)系。我國(guó)《物權(quán)法》第186條規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿之前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”即所謂的流押條款的禁令，山西高院的判決正是以此判決。實(shí)務(wù)中還存在著大量這樣的判例，認(rèn)為類似“以房抵債協(xié)議”如果約定“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)房屋歸買受人所有”，則違反流押條款禁令。這些判決或解釋不清[1],或者認(rèn)為爭(zhēng)議條款屬于讓與擔(dān)保，違反流押禁令，[2] 或認(rèn)為當(dāng)事人簽訂的協(xié)議名為買賣，實(shí)為“借款擔(dān)保合同”，進(jìn)而認(rèn)定為違反流押禁令而無效。[3] 針對(duì)這類買賣合同與借貸合同混同的情形，即出借人為了避免債務(wù)人在債務(wù)到期時(shí)無力償還借款的風(fēng)險(xiǎn)，與借款人簽訂買賣合同，通常是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，約定債務(wù)人不能償還借款本息的，則債權(quán)人可以選擇要求其履行買賣合同。對(duì)于這一非典型的擔(dān)保形式的有效性和可強(qiáng)制執(zhí)行性，如何認(rèn)定此類合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理，關(guān)系到人民法院裁判的統(tǒng)一，關(guān)系到當(dāng)事人切身利益的維護(hù)。同時(shí)，正確處理此類案件，對(duì)于防范虛假訴訟，健全擔(dān)保規(guī)范，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都具有重要意義。

[1]“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房銷售合同糾紛再審案”

[2] “何春霖與羅開明等房屋買賣合同糾紛上訴案 ”

[3]  章敏訴林秀忠等執(zhí)行異議之訴糾紛案”（（ 2 0 1 3 ）溫鹿執(zhí)異初字第9號(hào) ）判決認(rèn) 為： 《房屋賣盡契》明確載明“該屋是出賣方（鮑勝堅(jiān)、李青妹）向章敏借款人民幣壹佴畚拾 萬元正，在約定借款期內(nèi)出賣方能按時(shí)向買受方還清本息，該屋應(yīng)歸還給出賣方， 如不能按時(shí)還清或故意不還清本息，章敏有權(quán)處理該屋”內(nèi)容，該約定表明，原告章敏與 被告鮑勝堅(jiān)、李青妹買賣涉案房屋并非雙方的真實(shí)目的，而是被告鮑勝堅(jiān)、李青妹以其房 屋作為借款130萬元提供抵押擔(dān)保，雙方以房屋買賣合同的名義代替了借款擔(dān)保合同 ， 且原告章敏已將上述130萬元作為借款提起訴訟，故原告章敏與被告鮑勝堅(jiān)、李青妹之間 的合同名為房屋買賣合同實(shí)為借款擔(dān)保合同的事實(shí)明確，雙方就涉案房屋所作的抵債約定 違反我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，顯屬無效。

對(duì)《民間借貸司法解釋》第24條解析：

《解釋》第24條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！边@實(shí)際上否認(rèn)了作為擔(dān)保的買賣合同的可強(qiáng)制執(zhí)行效力，否認(rèn)了交易選擇權(quán)擔(dān)保的約定。針對(duì)此，最高法院解釋的是：“此種情形下的買賣合同應(yīng)當(dāng)視為類似于擔(dān)保合同，其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系。正因如此，出借人撇開主合同而要求直接履行作為從合同的買賣合同的，實(shí)際上是顛倒了主從合同關(guān)系?！?/span>

但是，實(shí)踐中在主合同不能履行時(shí)，債權(quán)人撇開主合同要求直接履行從合同是常見的現(xiàn)象，也是從合同存在的價(jià)值。例如，在民間借貸合同中，有保證人向出借人提供了連帶責(zé)任保證，借款到期后借款人不能還款，出借人直接要求保證人履行保證合同承擔(dān)保證責(zé)任，也是撇開主合同而要求直接履行從合同的行為，是否也應(yīng)被認(rèn)定顛倒了主從合同關(guān)系從而不予支持？

理解《民間借貸司法解釋》第24條時(shí)，應(yīng)結(jié)合《物權(quán)法》第186條禁止流押，第211條禁止流質(zhì)的規(guī)定?！段餀?quán)法》第186條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，第211條規(guī)定：“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。

《物權(quán)法》中禁止流押、流質(zhì)的規(guī)定，其目的在于防止借款合同發(fā)生時(shí)，出借人利用其事實(shí)上的優(yōu)勢(shì)地位，迫使借款人在價(jià)值巨大的物品上設(shè)置擔(dān)保。不然，一旦借款人無法到期還款，出借人就能自動(dòng)取得物品的所有權(quán)，會(huì)使得債務(wù)人的利益受到極大的損失，也有違民法等價(jià)有償?shù)脑瓌t。而以買賣合同擔(dān)保借款合同，賦予債權(quán)人以交易選擇權(quán)作為借貸合同的擔(dān)保，實(shí)際上就使得出借人在借款人無法按期還款時(shí)能夠直接取得借款人財(cái)物的所有權(quán)，與流押、流質(zhì)條款的目的和效果是完全一致的。對(duì)此法院當(dāng)然不能予以支持。

但在出借人通過訴訟獲得生效判決后，如借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，則買賣合同標(biāo)的物與借款人的其他財(cái)產(chǎn)一樣，均可通過執(zhí)行變現(xiàn)，以清償借款人的債務(wù)。該解釋也是一種變相承認(rèn)讓與擔(dān)保制度。所謂讓與擔(dān)保，有廣義和狹義之分。廣義的讓與擔(dān)保，是指以移轉(zhuǎn)擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)或 其他權(quán)利來擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保，包括狹義的讓與擔(dān)保和賣渡擔(dān)保。狹義的讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利移轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)人，在清償債 務(wù)后，標(biāo)的物的所有權(quán)再返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就標(biāo)的物受償?shù)姆堑湫蛽?dān)保。我國(guó)物權(quán)法若要承認(rèn)讓與擔(dān)保制度，必須禁止非清算型讓與擔(dān)保制度而實(shí)行清算型讓與擔(dān)保制度，即在物權(quán)法上應(yīng)當(dāng)將清算程序作為法定的必經(jīng)程序,擔(dān)保權(quán)人負(fù)有法定的清算義務(wù)。當(dāng)債務(wù) 履行期屆滿,債權(quán)人應(yīng)向債務(wù)人發(fā)出清算通知,對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行變賣或折價(jià)。如果實(shí)行變賣,由 債權(quán)人變賣標(biāo)的物,以所得價(jià)款優(yōu)先受償,余額返還如果實(shí)行折價(jià),則雙方協(xié)商折價(jià),差額返還。該民間借貸司法解釋的第二十四條正是基于此法理，為以后物權(quán)法承認(rèn)讓與擔(dān)保制度奠定了基礎(chǔ)。

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