更多資訊，請關(guān)注公眾號 評估師資訊

（聯(lián)系 z@imcpv.com Q群13132787）

摘要：本文分別從政策理論和方法實(shí)務(wù)角度，回顧了教育用地在土地分類中的歷史地位，介紹了教育產(chǎn)業(yè)在各部門的建設(shè)指標(biāo)和用地需求，說明了教育用地的供地政策和稅收優(yōu)惠，從解決教育用地實(shí)務(wù)疑難問題入手，闡述了作者對土地估價(jià)規(guī)程中各種方法應(yīng)用于教育用地評估的適用性和實(shí)務(wù)疑難解決辦法，最后提出在大數(shù)據(jù)環(huán)境下，如何破解特殊用地評估難題的思考。

關(guān)鍵詞：教育用地  估價(jià)實(shí)務(wù) 特殊用地價(jià)

一、前言

1986年4月我國頒布了《義務(wù)教育法》。這是我國首次把免費(fèi)的義務(wù)教育用法律的形式固定下來。陸續(xù)頒布施行的《教育法》、《教師法》、《高等教育法》等等均對教育發(fā)展起到了積極推進(jìn)作用，為實(shí)施科教興國戰(zhàn)略,促進(jìn)社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)保駕護(hù)航。

當(dāng)前在積極推進(jìn)城市化進(jìn)程中，涉及許多老舊校舍的拆遷與征收。同時(shí)我國人口結(jié)構(gòu)的老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，青年一代中迫于經(jīng)濟(jì)壓力，出現(xiàn)少子化、丁克家庭等新問題，部分地區(qū)學(xué)校由于生源不足，出現(xiàn)合并或者轉(zhuǎn)產(chǎn)，需要對不動產(chǎn)市場價(jià)值作價(jià)評估。集體土地入市后，進(jìn)城務(wù)工人員的子女教育，也需要政府出讓土地的地價(jià)評估。這些問題均對教育用地的供地政策與評估方法提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，筆者嘗試從供地政策和評估方法兩方面，破解教育用地的估價(jià)實(shí)務(wù)難點(diǎn)。

二、教育用地的定義及教育產(chǎn)業(yè)分類

(一)土地分類中的教育用地定義及解釋

我國城市規(guī)劃部門在“七五”期間即對城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了大量的研究工作，編制了《城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范，并于1990年7月2日發(fā)布《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90,建設(shè)部(90)建標(biāo)字第322號)。其中C6公共設(shè)施用地大類下列示有教育科研設(shè)計(jì)用地、高等學(xué)校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、成人與業(yè)余學(xué)校用地、特殊學(xué)校用地以及科研設(shè)計(jì)用地等，同時(shí)對服務(wù)于居民小區(qū)的如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育用地，劃歸R居住用地大類下。

隨著改革開放和社會經(jīng)濟(jì)水平的提高，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2007年8月10日發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》(GBT21010-2007)，其中在08公共管理與公共服務(wù)用地下列示083科教用地，指用于各類教育、獨(dú)立的科研、勘測、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等的用地。

由于科技的發(fā)展與社會的進(jìn)步，中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院會同上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系以及北京市、浙江省、遼寧、四川省等省市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等單位，共同起草并修訂了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，于2010年12月24日以“住建部第880號公告”的形式發(fā)布，并于2012年1月1日正式施行。其中教育科研用地歸屬于公共管理與公共服務(wù)用地大類下，具體包括高等院校用地、中等專業(yè)學(xué)校用地、中小學(xué)用地、特殊教育用地以及科研用地；另外在居住用地大類下，各級居住用地均不包括中小學(xué)用地。

(二)目前各類教育產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

根據(jù)教育對象的不同，教育產(chǎn)業(yè)科分為胎教、幼兒教育、初等教育、中等及高等教育、研究生教育、職業(yè)教育、特殊教育等不同類型，各種教育類型均有相應(yīng)的部門、省市法規(guī)等規(guī)定其用地規(guī)模及建筑類型要求。如《江蘇省教育系統(tǒng)建設(shè)用地指標(biāo)》中對于高等教育建設(shè)用地指標(biāo)要求如下：

表1  江蘇省高等教育用地指標(biāo)

根據(jù)教育手段的不同，還可分為遠(yuǎn)程教育、函授教育、全日制教育等不同類別，個(gè)別類別均可依托有條件的不動產(chǎn)進(jìn)行教育事業(yè)的運(yùn)營。2014年，國務(wù)院取消和下放“利用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)施遠(yuǎn)程高等學(xué)歷教育的教育網(wǎng)校審批”，這是自1999年我國開展現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育試點(diǎn)15年來，政府層面對如何發(fā)展遠(yuǎn)程教育的一次重大政策調(diào)整。

三、用地需求、供地政策及稅收優(yōu)惠

(一)教育部門用地政策

根據(jù)《教育部關(guān)于印發(fā)<普通高等學(xué)校基本辦學(xué)條件指標(biāo)(試行)>的通知》(教發(fā)[2004]2號，2004年2月6日)中相關(guān)規(guī)定，綜合類、工、農(nóng)、林、醫(yī)學(xué)院校及體育、藝術(shù)類院校等普通高等學(xué)校，生均占地面積在54平方米至88平米。同年8月22日，教育部辦公廳印發(fā)《普通高等學(xué)校體育場館設(shè)施、器材配備目錄的通知》(教體藝廳[2004] 6 號)，其中對普通高等學(xué)校體育場地基本要求進(jìn)行了具體規(guī)定，如田徑場地基本要求為400米跑道標(biāo)準(zhǔn)田徑場占地面積為172.60米×91.52米=15796平方米，籃球場地基本要求為場地凈面積為28米×15米=420平方米，場地占地面積為32米×19米=608平方米。

而后教育部于2006年9月28日印發(fā)《普通本科學(xué)校設(shè)置暫行規(guī)定》(教發(fā)[2006]18號)，其中首先劃分了學(xué)院與大學(xué)的區(qū)別：稱為學(xué)院的，全日制在校生規(guī)模應(yīng)在5000人以上；稱為大學(xué)的，全日制在校生規(guī)模應(yīng)在8000人以上，在校研究生數(shù)不低于全日制在校生總數(shù)的5%。然后該通知對于基礎(chǔ)建設(shè)有如下標(biāo)準(zhǔn)：普通本科學(xué)校生均占地面積應(yīng)達(dá)到60平方米以上；學(xué)院建校初期的校園占地面積應(yīng)達(dá)到500畝以上。普通本科學(xué)校的生均校舍建筑面積應(yīng)達(dá)到30平方米以上；稱為學(xué)院的學(xué)校，建校初期其總建筑面積應(yīng)不低于15萬平方米；普通本科學(xué)校的生均教學(xué)科研行政用房面積，理、工、農(nóng)、醫(yī)類應(yīng)不低于20萬平方米，人文、社科、管理類應(yīng)不低于15萬平方米，體育、藝術(shù)類應(yīng)不低于30萬平方米。

(二)土地部門供地政策

2012年6月18日，教育部發(fā)布《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資金進(jìn)入教育領(lǐng)域促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實(shí)施意見》(教發(fā)〔2012〕10號)，此后各地陸續(xù)出臺相關(guān)規(guī)定，對本轄區(qū)的教育用地的供地政策提出各種優(yōu)惠條件。如義烏市陸續(xù)出臺《關(guān)于促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實(shí)施意見》(義政發(fā)〔2013〕90號)、《民辦學(xué)校項(xiàng)目招選辦法》(義政辦發(fā)〔2014〕655號)以及《落實(shí)民辦學(xué)校土地優(yōu)惠政策實(shí)施辦法》(義政辦發(fā)(2014)65號)，指出國土部門每年在安排教育用地指標(biāo)時(shí)，要統(tǒng)籌安排民辦學(xué)校建設(shè)用地，重點(diǎn)保障引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)民辦教育用地需求；學(xué)校所需用地鼓勵通過有償方式獲得，也可以通過行政劃撥方式供給。東莞市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步扶持民辦教育發(fā)展的若干意見》，民辦學(xué)校在建設(shè)用地、減免稅費(fèi)、水電雜費(fèi)方面將享受與公辦學(xué)校同等的待遇；新建、擴(kuò)建民辦學(xué)校必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，其用地可按照公益事業(yè)優(yōu)先安排，按公共設(shè)施辦理用地手續(xù)，以協(xié)議出讓供地，教育用地不得用于其他用途。

(三)稅收優(yōu)惠

教育事業(yè)事關(guān)國家法制基礎(chǔ)及社會穩(wěn)定，我國在教育事業(yè)上一直施行多種措施減免稅費(fèi)。如2005年8月20日以第488號國務(wù)院令頒布施行的《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》，以及2013年6月29日以第五號主席令頒布修改施行的《民辦教育促進(jìn)法》等法規(guī)規(guī)定，對于符合稅收優(yōu)惠的民辦學(xué)校，可依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請享受營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等稅收減免；民辦學(xué)校的供電、供水、供氣、排污、通訊等享受與公辦學(xué)校同等待遇；屬于《耕地占用稅暫行條例》和《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒園免交耕地占用稅。蘇州市政府第35次常務(wù)會議審議通過的《關(guān)于加快全市民辦教育發(fā)展意見》，也明確提出非營利性民辦學(xué)校享受公辦學(xué)校同等的稅收優(yōu)惠政策，其符合條件的收入免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，其名下自用的土地、房屋免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，符合條件的民辦學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的免征契稅。

四、教育用地的評估方法

由于教育用地歸屬于公共管理與公共服務(wù)用地大類下，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508－2014)中關(guān)于該大類用地的影響因素說明為參照商服用地影響因素分析，并說明除遵循一般估價(jià)原則外，還應(yīng)考慮“發(fā)現(xiàn)并模擬市場價(jià)格的原則”、“區(qū)分市場定價(jià)與政策優(yōu)惠的原則”以及“區(qū)分效用為主兼顧用途差異的原則”。在方法選用上，規(guī)程說明“宜選市場比較法”、“酌情選用成本逼近法與公示地價(jià)系數(shù)”以及“慎用收益還原法與剩余法”。筆者分別說明各方法的適用性與實(shí)務(wù)操作的疑難解決辦法。

(一)公示地價(jià)系數(shù)修正法

根據(jù)北京2014版基準(zhǔn)地價(jià)，科教用地屬于辦公用地類別的二級分類，用途修正系數(shù)為0.9，而根據(jù)各級別平均熟地價(jià)測算，辦公地價(jià)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的97%-99%，也即是科教用地地價(jià)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的0.89左右。

根據(jù)上海2013版基準(zhǔn)地價(jià)，文體、教育用地可參照辦公用途地價(jià)修正，用途修正系數(shù)為0.8且不得低于同級別辦公基準(zhǔn)地價(jià)的60%，而根據(jù)上?；鶞?zhǔn)地價(jià)表，辦公用地在一二級之內(nèi)相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的62%-67%，但是在其他級別均超過商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)，故無法簡單得出教育用地相當(dāng)于商業(yè)地價(jià)的百分比或用途修正系數(shù)。

根據(jù)錦州市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系(錦政辦發(fā)(2013)23號)，科教用地分為兩類，公益性質(zhì)參照住宅用地，非公益性質(zhì)參照商業(yè)用地。根據(jù)佛山市南海區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)(南府(2012)3號)，科教用地適用基準(zhǔn)地價(jià)類型為住宅用地。根據(jù)?？谑谢鶞?zhǔn)地價(jià)(海府(2014)20號)，科教用地使用工況倉儲用地地價(jià)類型，用途修正系數(shù)分為政府投資的用途修正系數(shù)為110%、非政府投資的用途修正系數(shù)為125%。根據(jù)廈門基準(zhǔn)地價(jià)(廈府(2014)164號)，教育用地分為盈利性與非盈利性，非盈利性教育用地的供地方式為行政劃撥，利性教育用地的出讓價(jià)格按照不低于同級別商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的50%進(jìn)行評估確定。根據(jù)武漢武漢基準(zhǔn)地價(jià)(武政(2015)49號)，科教用地參照商務(wù)辦公用地地價(jià)，修正系數(shù)為0.6。

綜上所述，可以看出各地基準(zhǔn)地價(jià)編制機(jī)構(gòu)，對于教育用地到底歸類于哪種用地并沒有一個(gè)全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是囿于土地用途分類的“商住工”三大類的理論局限性，客觀上，也受限于搜集教育用地經(jīng)濟(jì)資料來源稀少、編制單獨(dú)類別基準(zhǔn)地價(jià)性價(jià)比低等現(xiàn)實(shí)困難。筆者認(rèn)為，可從教育用地的地價(jià)影響因素著手，既需考慮區(qū)域內(nèi)小區(qū)集聚程度、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、道路通達(dá)度、環(huán)境影響等一般影響因素，也需考慮未來城市規(guī)劃與布局、不同類別用地配比平衡、城市招商引資及城鎮(zhèn)化影響下的人口政策等非實(shí)體因素影響，綜合參考當(dāng)?shù)刈≌玫鼗蛘呱虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并進(jìn)行二級用途修正。

(二)市場比較法

查詢中國國土資源部以及土地市場網(wǎng)的土地交易結(jié)果公告，教育用地多為劃撥供地方式，部分區(qū)縣有極少出讓案例，出讓年限均參考綜合用地，設(shè)定為50年，價(jià)格起伏波動較大，邊遠(yuǎn)山區(qū)地價(jià)僅為當(dāng)?shù)卣鬟w價(jià)格或工業(yè)最低出讓價(jià)，廣州、深圳等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密地區(qū)，地價(jià)又接近商業(yè)地價(jià)水平。筆者分析后認(rèn)為，部分教育用地除滿足區(qū)域內(nèi)適齡人口的基礎(chǔ)教育需求，還承擔(dān)著進(jìn)城務(wù)工人員子女的教育需要，在市場化管理的運(yùn)營理念下，諸如擇校費(fèi)、贊助費(fèi)等巧立名目的非教育性收入已經(jīng)占據(jù)教育產(chǎn)業(yè)的大頭，故在市場比較法案例極其稀少的地區(qū)，可酌情選用其他方法測算教育用地地價(jià)。

(三)收益還原法與剩余法

從剩余法或者收益還原法的理論基礎(chǔ)來說，用預(yù)期收益或者現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)價(jià)值，扣減房屋成本或物業(yè)運(yùn)營成本、經(jīng)營者合理利潤即為土地價(jià)值。但是根據(jù)資源配置原理，土地在開發(fā)建設(shè)過程中有利潤，房屋在工程造價(jià)及物業(yè)運(yùn)營中也有利潤，教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者的勞動力、智慧貢獻(xiàn)及社會關(guān)系資源也會產(chǎn)生價(jià)值，這才是不動產(chǎn)價(jià)值的有機(jī)組成部分，單純的扣減各項(xiàng)支出或費(fèi)用，并一定適用全資源整合狀態(tài)下的不動產(chǎn)價(jià)值。

從估價(jià)技術(shù)報(bào)告和操作實(shí)務(wù)來看，多數(shù)機(jī)構(gòu)能夠按照預(yù)期收益原則，搜集同一供需圈內(nèi)不同規(guī)模、檔次的各種教育類不動產(chǎn)的運(yùn)營收入、運(yùn)營成本以及合理運(yùn)營利潤來測算。但由于教育用地屬于特殊用地，在按照盈利性產(chǎn)業(yè)測算經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也要考慮其承擔(dān)的社會效益，適當(dāng)壓低其土地取得成本，以便土地管理部門進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議出讓時(shí)，能夠有足夠的價(jià)格吸引力和競爭力，為區(qū)域內(nèi)吸引其他投資產(chǎn)生光暈效應(yīng)。

(四)成本逼近法

根據(jù)規(guī)程內(nèi)容，成本逼近法適用新開發(fā)土地或者土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價(jià)格評估，教育用地即符合“少有交易的類型”。但由于教育用地一般需要建設(shè)在人口稠密地區(qū)，以保證人口數(shù)量、家庭規(guī)模和生源等必備條件，故成本逼近法的測算結(jié)果無法滿足出讓方要求或征遷時(shí)產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益。并且由于城市建設(shè)的效用外溢影響，單純的依靠農(nóng)業(yè)征地或者取得費(fèi)用來測算城市建成區(qū)內(nèi)的熟地價(jià)格，也并非理想的解決手段。筆者認(rèn)為，成本逼近法在測算教育用地的實(shí)務(wù)中，務(wù)必嚴(yán)格按照各項(xiàng)法規(guī)操作，積極搜尋當(dāng)?shù)亟逃块T的各項(xiàng)法規(guī)及政府招商引資政策，綜合國土管理部門的優(yōu)惠條件，模擬教育產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程，滿足規(guī)程要求的“發(fā)現(xiàn)并模擬市場價(jià)格的原則”和“區(qū)分市場定價(jià)與政策優(yōu)惠的原則”，以達(dá)到滿足規(guī)程要求和規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

五、結(jié)語

由于大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)+等新技術(shù)、新思維的侵入，部分估價(jià)人員及機(jī)構(gòu)過于依賴網(wǎng)絡(luò)及數(shù)據(jù)開放時(shí)代所帶來的便利，導(dǎo)致對特殊用地理論思考和實(shí)務(wù)操作缺乏投入與研究。筆者根據(jù)多個(gè)省市基準(zhǔn)地價(jià)以及綜合多部法律法規(guī)，對教育用地的供地政策與評估方法進(jìn)行淺析，希望估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)在搭建大數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的估價(jià)平臺下，可以適當(dāng)用系統(tǒng)測算重復(fù)性、普遍性不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，但對于特殊用地項(xiàng)目，還需要集思廣益的開創(chuàng)性思維和有理有據(jù)的探索實(shí)干精神，為不動產(chǎn)評估行業(yè)增添中國特色的評估理論與實(shí)務(wù)指引。  

參考文獻(xiàn)：

[1]、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2014)

[2]、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)

[3]、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90,建設(shè)部(90)建標(biāo)字第322號)

[4]、《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB T21010-2007)

[5]、《教育部關(guān)于印發(fā)<普通高等學(xué)?；巨k學(xué)條件指標(biāo)(試行)>的通知》(教發(fā)[2004]2號，2004年2月6日)

[6]、《普通高等學(xué)校體育場館設(shè)施、器材配備目錄的通知》(教體藝廳[2004] 6 號)

[7]、《普通本科學(xué)校設(shè)置暫行規(guī)定》(教發(fā)[2006]18號)；

[8]、《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資金進(jìn)入教育領(lǐng)域促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實(shí)施意見》(教發(fā)〔2012〕10號)；

[9]、《落實(shí)民辦學(xué)校土地優(yōu)惠政策實(shí)施辦法》(義政辦發(fā)(2014)65號)；

[10]、《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定〉的決定》(第488號國務(wù)院令)；

[11]、《錦州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)錦州市城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價(jià)及出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》(錦政辦發(fā)(2013)23號)；

[12]、《關(guān)于公布實(shí)施南海區(qū)2010年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(南府(2012)3號)；

[13]、《關(guān)于頒布實(shí)施的通知》(海府(2014)20號)；

[14]、《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)廈門市地價(jià)征收管理補(bǔ)充規(guī)定和廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(廈府(2014)164號)；

[15]、胡衛(wèi)，董圣足，我國民辦教育發(fā)展的回顧與展望(修訂稿)；

[16]、張曉玲、劉彥、宋迎昌、羅勇，高等教育發(fā)展用地對用地管理政策提出新要求；

[17]、吳文俊，教育用地土地使用權(quán)估價(jià)淺議，土地估價(jià)與登記代理，2014(1)：20-24.