1、房地產(chǎn)營銷老總，不只是等產(chǎn)品做好了，你去營銷、去忽悠人來買房子。特別是“去庫存”與“限購限貸”交錯時期，營銷老總還得先是產(chǎn)品經(jīng)理，你得懂客戶需求，得先設(shè)計出客戶夢寐以求的產(chǎn)品。只有有了客戶夢寐以求的產(chǎn)品，你的營銷成功才算奠定了良好的基礎(chǔ)。因為，有了客戶夢寐以求的產(chǎn)品，才會“一房難求”，客戶會想方設(shè)法來求你留房，而不是你去求客戶買房。就像很多人排隊要賣腎以求買到蘋果 MacBook Pro、iPhone 7、Apple Watch一樣。這很難嗎？就是難，才會體現(xiàn)你營銷老總的價值！

2、房地產(chǎn)營銷老總，必須會講故事，以好的故事到市場上去拿到好的、便宜的或者說性價比高地塊，比如你能否以好的故事拿到比市場上便宜一半或不到一半價格的土地？這樣項目尚未啟動，你就為公司提前掙到了比市場平均水平更高的利潤，你就有空間做出比市場更高品質(zhì)、更高價值的產(chǎn)品。

3、房地產(chǎn)營銷老總，要會合理的利用新媒體平臺，并建立一個良好的新媒體矩陣，來實現(xiàn)1+1 ≥2的效果！不要老想著傳統(tǒng)的一套，一上來就報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外、地鐵、高鐵、飛機等全方位傳統(tǒng)廣告轟炸。然后呢？然后就沒有然后了，因為錢用完了，房子沒賣出去幾套，你也該考慮換地方忽悠了！當(dāng)然，我不認(rèn)為傳統(tǒng)的媒體就失去了價值，應(yīng)該根據(jù)不同公司、不同產(chǎn)品、不同時機、不同階段目標(biāo)予以具體分析。（案例：萬達新媒體聯(lián)盟，涵蓋了萬達集團及下屬系統(tǒng)共451個微信號，粉絲共1607萬人；微博賬號404個，粉絲共2594萬；員工微信群510個，覆蓋員工38577人；同時還集結(jié)外部優(yōu)質(zhì)新媒體、自媒體資源，預(yù)計將覆蓋上億人群?！匀f達集團官方網(wǎng)站《萬達新媒體聯(lián)盟正式成立  覆蓋上億人群助力集團傳播營銷》）

4、房地產(chǎn)營銷老總，要了解什么是PGC、UGC、UV、IP開發(fā)、用戶習(xí)慣養(yǎng)成及漏斗轉(zhuǎn)化等等。每一樣新媒體的使用，都應(yīng)該思考：1、能否為公司、項目帶來實際價值；2、能否為公司塑造企業(yè)形象，提高影響力，建立品牌調(diào)性和口碑；3、能否為產(chǎn)品帶來營銷價值，提高用戶的心理消費預(yù)期。

5、房地產(chǎn)營銷老總，必須要有用戶思維。如何有效基于對客戶個性化需求的洞察與解析，創(chuàng)造性地為用戶提供差異化的理想居住空間。房地產(chǎn)如何利用好“參與感三三法則”，能否做好爆品，粉絲，自媒體；開放參與節(jié)點，設(shè)計互動方式，擴散口碑事件。

6、房地產(chǎn)營銷老總，也應(yīng)該是公關(guān)經(jīng)理。能夠輕松融入各種圈層，比如各種商會、協(xié)會、俱樂部，巧妙嫁接他們的需求與項目需求，這樣你搞活動、搞沙龍、做跨界營銷時，才會有的放矢導(dǎo)入你想要的客戶。

7、房地產(chǎn)營銷老總，自身也是自媒體。筆者對新生事物總是很好奇，所以90年代末網(wǎng)絡(luò)一出來，我就搶先嘗試，注冊QQ，玩榕樹下，建立“世界品牌在線”網(wǎng)站等等，了解互聯(lián)網(wǎng)運作的勢能；博客一出來，我也第一個嘗試，一年時間粉絲超過30萬人；微博一出來，我也馬上嘗試，我在黃山做旅游度假地產(chǎn)時，我們在黃山開發(fā)的度假別墅，第一套賣出去別墅的客戶居然是通過我的微博找到的；后來微信、微信公眾號一出來，我也搶先嘗試。雖然沒有專心、專業(yè)去運營，但每天總要花個半個小時到1個小時去了解這些新生事物，才會與時俱進。所以，我自己親自運營一個微信公眾號《總裁參考》，一是每天逼著自己去讀3-5篇文章，覺得好的轉(zhuǎn)發(fā)到《總裁參考》上，沒想到每天花不到半個小時時間，目前居然粉絲也快10萬了，更關(guān)鍵的是讓自己讀了很多有用的文章，并且學(xué)以致用；二是，偶爾也逼著自己也去折騰一兩篇文章，讓自己文筆不要“生銹”，也發(fā)到《總裁參考》上，看到每篇文章閱讀量，居然能和轉(zhuǎn)發(fā)王石、馬云、馬化騰這樣的大咖相關(guān)文章閱讀量差不多，很有成就感，給自己鼓勁；三是為了了解自媒體效果，我居然關(guān)注了近200個公眾號，雖然每個號偶爾也只是看看標(biāo)題，讓我也學(xué)到了微信公眾號運營關(guān)鍵在于選題、標(biāo)題、內(nèi)容三個重點。

8、營銷老總不能閉門造車，應(yīng)該多去“看看世界”。我曾經(jīng)在朋友圈里說“在一個地方呆久了，容易變成土人！”因此，再忙，你都要擠出時間出去看看，看看這個世界上那些最美的城市、最好的項目、最優(yōu)秀的公司、最優(yōu)秀的人最近都在忙什么？看過了，你也許就學(xué)到了一點，或者站在更高的基礎(chǔ)上去看待事物，也許就豁然開朗了。即使像萬科這樣全宇宙最大住宅開發(fā)商，郁亮每年都要組織多次萬科同仁去學(xué)習(xí)、考察別的行業(yè)做得好的公司，比如去考察美國鐵獅門、香港新鴻基， 比如2013年郁亮兩度率隊考察阿里巴巴和騰訊，向這兩家中國最優(yōu)秀的互聯(lián)網(wǎng)公司學(xué)習(xí)！當(dāng)然，萬科還喊口號向海爾、小米學(xué)習(xí)。

9、營銷老總也要像老僧看山悟禪一樣，應(yīng)該不斷升級自己的境界。不要認(rèn)為企業(yè)只是企業(yè)，產(chǎn)品只是產(chǎn)品，活動只是活動，媒體只是媒體。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，企業(yè)即媒體，產(chǎn)品即媒體，活動即媒體，我們每一個做產(chǎn)品的人都是媒體，當(dāng)然媒體也是產(chǎn)品。同時，產(chǎn)品即關(guān)系，服務(wù)即營銷。看透了這一點，你才會明白為什么阿那亞、綠城桃李春風(fēng)、綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)才會營銷的那么成功。（備注：宋代禪宗大師青原行思提出參禪的三重境界：參禪之初，看山是山，看水是水；禪有悟時，看山不是山，看水不是水；禪中徹悟，看山仍然山，看水仍然是水。）

10、移動互聯(lián)網(wǎng)時代，信息從不對稱到對稱。有人說，錢比以前難賺了。我認(rèn)為因為他沒有看到互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)顛覆了這個世界的很多游戲法則。因此，營銷老總要科學(xué)合理利用好這個信息對稱透明時代，使之產(chǎn)生裂變價值。比如，我們能否像阿那亞一樣，賺“信息對稱”的錢，做好社群運營，90%以上的銷售都是老業(yè)主帶新業(yè)主實現(xiàn)的呢？

11、用戶不僅僅只是你的業(yè)主，而是資產(chǎn)。在科技高度發(fā)達的今天，打造產(chǎn)品已經(jīng)變的越來越容易，產(chǎn)品已經(jīng)不是你的資產(chǎn)。而使用你產(chǎn)品的用戶，則變成了中心。每賣出一套房子，我們收獲的不僅僅是白花花的錢，而是用戶。如何將用戶真正變成公司的資產(chǎn)，可以眾籌用戶合作做項目，用戶自愿變成你的營銷官、品牌形象代言人，甚至用戶自愿跟隨你從杭州買到海南，甚至買到美國，這將是未來考驗每一個開發(fā)商的重要指標(biāo)。今天，我們可以這樣理解：產(chǎn)品是入口，用戶是資產(chǎn)，社群是商業(yè)模式。當(dāng)然，不是說產(chǎn)品不重要了，而是更重要了！離開產(chǎn)品談情懷，好比太監(jiān)談高潮。打造極致產(chǎn)品，才是最牛逼的思維，產(chǎn)品才是互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵，比如蘋果產(chǎn)品。

12、房地產(chǎn)將會發(fā)生顛覆性變革。就像全世界最大的出租公司Uber，沒有一輛出租車；全世界最熱門的媒體Facebook，沒有一個內(nèi)容制作人；全世界最大的住宿服務(wù)商Airbnb，沒有任何房產(chǎn)；全世界最大的零售商阿里巴巴，沒有一件商品庫存。我預(yù)測，未來也許最牛逼的開發(fā)運營商，沒有一間房。

13、要高度重視社群勢能。李善友說，社群勢能＝產(chǎn)品質(zhì)量×連接系數(shù)，社群質(zhì)量可以連接系數(shù)，由于有連接系數(shù)的存在，社群和產(chǎn)品是一回事，它們可以互相轉(zhuǎn)換。很小的產(chǎn)品就可以產(chǎn)生很大的勢能了，小的產(chǎn)品可以產(chǎn)生大的勢能。

14、營銷老總眼中的房地產(chǎn)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)了。因為再也沒有什么行業(yè)邊界了，每個消費升級的行業(yè)都在爭奪資源。房地產(chǎn)已經(jīng)不是房地產(chǎn)了，它也是金融，也是平臺，也是入口，可以與旅游、教育、醫(yī)療、健康、體育、運動、金融、休閑、娛樂、媒體、科技、創(chuàng)意等基本上任何你能想到的行業(yè)相嫁接。

15、搭建平臺、參與交流、提供服務(wù)，是房地產(chǎn)未來的趨勢。服務(wù)，就是一種增加產(chǎn)品本身價值的體驗，通過體驗，提升產(chǎn)品價值，設(shè)計粘性，最終實現(xiàn)完美營銷。馬寅說，衡量服務(wù)好不好，產(chǎn)品對不對，就兩條標(biāo)準(zhǔn)：一是，是否增進了人與人之間的親密關(guān)系；二是，是否帶給客戶以美好體驗。既然服務(wù)是商業(yè)模式，買房只是我們構(gòu)建關(guān)系和提供服務(wù)的開始。我們的社群與社區(qū)營造，以及服務(wù)品質(zhì)和體驗的提升，才是工作的重中之重。例如，可以請專業(yè)的導(dǎo)演，教業(yè)主學(xué)表演；請專業(yè)舞蹈老師，教業(yè)主學(xué)各種舞蹈；乃至經(jīng)常舉辦教業(yè)主烹飪、馬拉松、滑雪、高爾夫等各種活動，盡量去創(chuàng)造更好條件、提供更多服務(wù)以滿足大家的愛好。