來源：微信公眾號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

作者：蘇州工業(yè)園區(qū)法院

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

買家關(guān)于繼續(xù)履行的主張能否得到支持

2015年5月，李某夫婦合計(jì)著換個(gè)大點(diǎn)的房子，主意一定，他們便將現(xiàn)住的80幾平的小房子掛到網(wǎng)上出售。由于這套房產(chǎn)交通便利、配套齊全，一經(jīng)掛出，就引來許多人詢問。見此情狀，李某夫婦心中大喜，想著能賣個(gè)好價(jià)錢。經(jīng)中介介紹，李某與購房人楊某見面商談后，當(dāng)即簽下合同，約定以100萬元的價(jià)格出售該房產(chǎn)，由楊某先支付10萬元定金，尾款支付完畢后辦理過戶手續(xù)。

沒曾想在合同簽訂后，園區(qū)房價(jià)就像坐了火箭，嗖嗖地往上漲，李某房子所在小區(qū)的均價(jià)短短幾個(gè)月就突破了兩萬大關(guān)。李某夫婦立時(shí)覺得房子賣虧了，便以房產(chǎn)證遺失要補(bǔ)辦為借口，玩起了拖延戰(zhàn)術(shù)。買家楊某則認(rèn)定了要買這套房子。令人意想不到的是，賣家李某率先以楊某不支付剩余房款為由，將買家楊某告上了法院，請求解除房屋買賣合同并由楊某支付違約金。審理中，楊某依法提起反訴，請求判令李某配合繼續(xù)履行合同并支付違約金2萬元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，賣家李某遺失房產(chǎn)證并未予補(bǔ)辦，缺乏正當(dāng)理由，屬于阻卻房屋買賣合同交易正常進(jìn)行的行為，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。最終園區(qū)法院駁回了賣家李某的全部訴訟請求，判決買家楊某在規(guī)定期限內(nèi)支付剩余房款后，賣家李某即應(yīng)協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記過戶手續(xù)，另外，還判決賣家李某向買家楊某支付違約金2萬元。

本案關(guān)鍵點(diǎn)在于買家主張繼續(xù)履行合同的請求應(yīng)否支持？

根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，二手房買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方當(dāng)事人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同。這里所說的“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難”主要是指，一涉案房屋沒有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉?；二涉案房屋上沒有抵押等他項(xiàng)權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件；三買方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購房款的資金實(shí)力并提供相關(guān)憑證。

需要特別指出的是，法院判決繼續(xù)履行合同的同時(shí)，對于守約方要求違約方同時(shí)支付違約金的訴訟請求，會(huì)依法一并予以支持，以彰顯法律對違約失信者的懲戒功能。

買家實(shí)際損失如何認(rèn)定

朱某之前和朋友辦廠，不料想投資失敗，不僅血本無歸，還虧了一大筆錢。怎么填上這個(gè)虧空呢？朱某想到了賣房。朱某的房子是和妻子的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，朱某想“先賣了籌點(diǎn)資金還錢，過了難關(guān)開始盈利了再給家里人換套大房子吧。”2015年7月，朱某的妻子正好被公司派駐外地出差2個(gè)月，朱某自作主張將房子掛出去售賣。沒幾天，中介便帶著看房的林某來了，林某對朱某私自賣房的事情毫不知情，只覺得價(jià)錢合理便爽快的簽下了合同。一個(gè)多月后，朱某妻子出差回來得知朱某私自賣房的事情后，表示堅(jiān)決反對。后來，買賣雙方協(xié)商未成，買方林某訴至法院，要求賣家朱某夫婦繼續(xù)履行合同。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，朱某與林某簽訂的房屋買賣合同合法有效，但由于沒有證據(jù)證明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某簽訂涉案合同，而且事后朱某妻子也沒有認(rèn)可朱某的簽約行為，故上述合同雖然有效，但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，故合同實(shí)際無法繼續(xù)履行。于是，法院依法向買家林某進(jìn)行了法律釋明，林某遂變更訴訟請求為判令朱某賠償損失90萬元。目前該案正在依法審理中。

本案的關(guān)鍵點(diǎn)在于買家的損失如何認(rèn)定？

根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，二手房買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持。在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施而導(dǎo)致?lián)p失不當(dāng)擴(kuò)大的部分、守約方亦有過錯(cuò)所造成的損失等，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

需要特別說明的是，二手房買賣合同中一般都有違約金條款，常約定按照總房款的10%或20%計(jì)算違約金。據(jù)此，有的當(dāng)事人誤以為違約最多支付10%或20%的違約金就行了。其實(shí)不然，根據(jù)法律規(guī)定，合同約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加。從園區(qū)法院受理的案件來看，部分小區(qū)房價(jià)在短短數(shù)月內(nèi)增幅高達(dá)40%以上，此種情形下，即便守約方主張的賠償損失金額超過了合同約定的總房款10%或20%的違約金數(shù)額，也有可能會(huì)得到法院支持。