七套八套高成本資金 _#2610

麥田依然豐饒

一）高成本資金

當(dāng)我們跨出一二三四五六套，進入第七第八套時，我們面臨一個任務(wù)：

• 再融資400W

在你已經(jīng)連續(xù)三年，每年融資400W的基礎(chǔ)上，骨髓都抽干凈了。好了，請你的第四年，再融資400W。

這個問題，說難不難，說簡單不簡單。一言以蔽之：“高成本資金”。

如《資金的分層》一文所說，當(dāng)我們回首前三階；

• 自有資金

• 父母資金

• 信用卡資金

這三級資本都不貴的。自有資金大致在3~4%成本之間，而信用卡運用成熟總成本也就4~5%

當(dāng)你需要再籌措400W的時候，你會覺得錐心刺骨。挖地三尺，再也找不到任何資金。

但其實這是一個偽命題，是一個“心魔”。

心魔之處在于，你始終不肯突破“6%防線”，始終是在廉價的一級資本中打轉(zhuǎn)。

而如果你抬頭四望，當(dāng)你愿意出到更高的資金成本。你會發(fā)現(xiàn)，資金源源如水。

二）資金籌措

高成本資金主要有二項：信用貸和私人借貸。

如果我們把目標(biāo)定在400W這個數(shù)值上的話，還是比較容易實現(xiàn)的。

對于信用貸而言，信用貸的門檻并不高。甚至很多時候是銀行求著你辦。

而信用貸的主要瓶頸，則在于利率難以控制，且額度不太高。

利率方面，最近市場充分競爭，信用貸利率已經(jīng)有所下降。從最初的14~15%降到了今天的9~10%

額度方面，主要靠“多核”來解決。譬如說，每單信用貸上限僅30W元。而你有五個身份證，這樣拼湊起來就有150W。

* 還有一個偏門，則是“有透支無免息期”的貸記卡。

另外一條線，是“私人借貸”。

私人借貸的科技樹，對于早期的起步者。它是不開放的。

如果你是街頭一貧如洗的屌絲大學(xué)生，沒有任何人會把大錢借給你。

但是，如果你是在2N的第四年，情況又有所不同。

這一年，從理論上來說，你應(yīng)該已經(jīng)有了6套600W的房子。目前正籌款融資買入第七八套。

運氣更好一點的話，你的這些“投資”，在以往幾年應(yīng)該是賺錢的。貸款成數(shù)也有所降低。這使得你的凈資產(chǎn)變得更為豐厚。

當(dāng)你已經(jīng)真心白銀地投入了1200W，而且已經(jīng)獲得升值回報之后。

別人有什么理由不跟呢。

一個擁有600Ｗ*6=3600W巨額房產(chǎn)的人出去借錢。還是相對容易的。[1]

我們的目標(biāo)是，湊滿400W現(xiàn)金。

借錢這種事，類似于“升級打怪”。信用額和厚臉皮可不是一朝一夕煉制的。

假設(shè)一開始規(guī)模還不是太大。親朋好友借個一二百萬應(yīng)該可行。

從長遠(yuǎn)來看，私人借款的數(shù)字可以做到500W以上。甚至足以支撐你的第九，第十套。[2]

在《烈火焚城征糧隊》文中說道，炒樓這一行，婚姻基本不具備1+1=2的效果。

因為炒樓就象巫妖，把方圓幾百里的資源全部都吸光。

一個炒家就是一方領(lǐng)主。融資借錢所到之處，片草不留。

前二周，有一個公眾號寫了篇《或許“炒房”就不是你該干的事兒》[3]

其中，酸溜溜地說“風(fēng)險控制”，瘋魔流正人君子不取云云。

這種文章，典型的就是文科生小編。腌黃瓜清高地坐在辦公室里YY，一點沒有實戰(zhàn)體驗。

你以為加杠桿很容易么，你以為辦400W信用卡，親朋好友借400W元現(xiàn)金這么容易啊。

你倒是出門借借看。四眼眼鏡仔連把蔥都借不回來。

不是嘲諷瘋魔流，而是你根本就借不到錢。

不是“不要用杠桿”，而是你根本拉不起杠桿。談何規(guī)避。

哪怕你說信用卡400+高利息借款400=800，

可是你想一想，你的自有本金也是400+400.

這相當(dāng)于本金1:1的配資。而中國諸大銀行發(fā)了那么多次級債，它們的核心資本充足率才多少。

即使你竭盡全力借足了錢。房價一漲，漲個30%

你再算算你的“負(fù)債率”，還剩下多少。

什么，萬一房價不漲？

呸，啥叫“定期定額投資法”，你再回去看看曲線。

對于這種窮書生，我好心地送文科生一句；

出門左轉(zhuǎn)是股市，沒有門檻不限購。

哭著跪著求你買，開戶還送大禮包。

走好，不送。

三）私人借貸的上限

一般我們認(rèn)為，“私人借貸”的上限，也是400W。

為什么，這里牽涉到一個比值的問題。

如我們之前假設(shè)。小夫妻倆拼拼湊湊全部資金400W，老父母挖空窖藏400W。這已經(jīng)是挖到極限了。

而你對外借款，能再借到“一個家庭”么。

別人給你的支持，能和你父母傾囊而出的一樣么。哪怕你拆散了分開很多家，總數(shù)也未必有親爹一家多。

所以這是一個“比值”的問題。

如果是你本身只有100~200W儲蓄的階層，則你的社會關(guān)系網(wǎng)，往往也只能借到100~200W。

如果你本身具有400~500W積蓄的白領(lǐng)，則你的社會關(guān)系網(wǎng)借錢上限，往往也是400~500W。

“12%的拆借資金”借貸這種事，能幫你完成第7，第8套。

但是再往上走，動力就不足了。

借錢這事，也是嚴(yán)格符合“邊際效益遞減”，呈金字塔結(jié)構(gòu)的。

你最初的一二筆錢最好借，鐵哥們死黨，或許還是偷藏的私房錢。放你這利息也較低。

但是到了后期，便宜的錢都借光了。利率就不可避免地上去，而且穩(wěn)定性也差。常常會隔三岔五地抽回去。

如果你要“向外借款”800W的話，則第二個400W，難度絕對遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第一個400W。利率也較高。

一般很少有人用到“非常高利率”的借貸資金。或許僅僅是有瘋魔流，金朝陽等流派。

但也僅僅只能幫他們更往前一步，2N多撐一年。

值得注意的是，“超高利率借貸”是一柄雙刃劍，非常容易割傷自己。

炒樓的復(fù)利回報，一般我們也就打算20%

四）月供

很多人在問，“月供”月供去哪里了。

對于絕大多數(shù)的小白，他們做預(yù)算，是做“整體預(yù)算”的。

一套1000W的房子，對他們來說，就是一千萬。而絕對不是多軍眼中的三百萬。

所以小白們總?cè)滩蛔枺鹿┠?，月供去哪里了?/span>

你每年2N，一直到第四年，那差不多要2500W貸款，15W月供了。

月供怎么還？

答案是，先不用考慮。

放到后面章節(jié)再講。

五）跑步中跳舞

隨著你2N，2N的不停積累。另一件要做的事，則是“資產(chǎn)的優(yōu)化配置”。

對于絕大多數(shù)人的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，買第一第二套的時候，最“神完氣足”。

當(dāng)時資金最寬松，工具最健全，各項潛力尚未挖掘。

很多人會在第一第二套時買入“自住房”。也是自己核心住的“主宅”。

但是此后，隨著2N越來越難，資金越來越狼狽。財政越來越難以跟得上。

2N此后買的房子，很有可能是“東一榔頭，西一榔頭”。

甚至有可能是“筍盤驅(qū)動”。買這套房子的唯一原因，就是七折暴搶。

中介打電話給你說，“出來一套筍盤，七折，二小時必走”。

然后職業(yè)炒家以快打慢。當(dāng)用家還在說，等老公下班后17:30再來看一次；

你已經(jīng)到隔壁血站，賣了200cc血，把小嬌娘扛回家。

我們把這種情況，稱之為“在跑步中跳舞”。

因為你實在發(fā)展得太快，快到你都沒有辦法調(diào)整結(jié)構(gòu)。優(yōu)化資產(chǎn)。

你就象是在跑一千米，然后在跑步當(dāng)中，還要旋轉(zhuǎn)，跳躍，飛舞。

有一次和北京的朋友去看一套聯(lián)體別墅。房子看得還漂亮，也不貴。

朋友問我，“啥時搞個Party啊”。

我捂著臉說，“房子就算啃下來，我估計也沒錢裝修”。[4]

中世紀(jì)曾經(jīng)有一個“教堂效應(yīng)”。意思說，哪一位教皇開始修葺宏偉壯麗的大教堂。往往也就是教權(quán)勢力走下坡路，教廷日暮收縮的日子。

因為“裝修教堂”是一件回報率很低的事情。但凡教皇要征伐擴張，侵略勢力，他是絕對騰不出手來裝修的。

高回報項目做完了，你才開始做低回報項目。

前二天水庫某群和雅房中人吵架。雅房得意洋洋地炫耀租金回報可以收到5~6%。并且說“租金回報才是長遠(yuǎn)發(fā)展的恒動力”。

你看法國的盧浮宮精雕細(xì)琢，英國的古典建筑浮華遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如法國。而英國卻才是真正的“日不落帝國”。

對于2N系列來說，等你做到了7套，8套。

你是肯定要“整理”重新配置手中的資產(chǎn)的。去蕪存菁，按照需求好好梳理一番。

但是這些事，是肯定不能在跑五千米的途中。單獨停下來二年，給你過好日子的。買賣哪套，裝修哪套，抵押哪套。你只能“在跑步中跳舞”，一邊奔跑，一邊妖嬈。

六）炒家的自豪感

水庫論壇，最早的幾篇文章，到了《職業(yè)炒家（三）----- 正義感 #150》這篇，我們就已經(jīng)對“圣母婊”提出了吶喊。

圣母婊們說，“炒房是賺到了錢，可是也要注意對社會的報答”。

公蜘們說，“炒房輕松賺大錢，蔑視勞動，踐踏勤奮工作。應(yīng)該回收他們的利潤”。

我們的回答是：

放你媽的狗屁！

請尊重炒樓這一行。我們所有的錢，全部都是拿命拼換來的。

到現(xiàn)在為止，我們一共說了四個400W。

1）你會不會砸鍋賣鐵，把自己的傾家蕩產(chǎn)400W投下去

2）你會不會焚城烈火，把父母攥在手心里的400W養(yǎng)老投下去。

3）你會不會無中生有，辦信用卡400W

4）你會不會借高利貸，借錢投400W

你要看到這些步驟，一二三四，全部都是斑斑血淚。

這些事說穿了都不難，炒樓的技巧攤開講，無非都是財務(wù)精算和風(fēng)險判斷。

可是你敢賭命么。

我們對我們賺的每一分錢，都充滿了正當(dāng)和自豪感。

我們不欠社會任何錢，不欠社會任何“幸運”。不欠社會任何“不勞而獲”。

你要是覺得太好賺，您怎么不也辦400W信用卡，再去借400W高利貸，滿倉壓上，拿命和我對賭？

有時候我們把炒樓的手法公開，把七傷拳內(nèi)傷攤開來講；

就是告訴各位，不要“妖魔化”炒樓這一行。

 

人類對自己不熟悉的東西感到恐懼。

人類對于別人賺大錢的事感到嫉妒。

這二股情緒合力造成了對“炒家”的紅眼病。

 

我們把“炒樓”這一行公開。告訴你，錢就是靠這些套路賺的。

在賺錢的背后，是累到吐血的奮斗和自我激勵。

你也可以學(xué)，也可以賺?？梢苑窒砦覀兊氖找?。

當(dāng)然，賺得沒有大神多。

我們希望社會上看待“職業(yè)炒家”，就象是看待一個技藝精湛的畫家，鋼琴家，手工藝人。

你也能畫畫，也能賺錢。但是賺得沒有大畫家多。

但是你知道這些筆鋒，這些線條，這些光影。你知道原理所在。

你看待大師賺那么多錢，有的只是尊敬，而不是嫉恨。

（yevon_ou@163.com，2016年10月26日午）

[1]借錢這種事，結(jié)婚之后信用翻倍。生小孩之后信用再翻倍。

[2]當(dāng)私人借款超過800W以后，每月利息8W，每年100W。凈付私人借債利息年一百萬，在上海已經(jīng)算稀少了。

[3]《或許“炒房”就不是你該干的事兒》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI3MTAwNDY3Nw==&mid=2650491189&idx=1&sn=1931478a4eb534b798d63e51c736a9fd&chksm=f2c78c5fc5b00549b2261d8e002b07ea0a2d42a7386123b068c50a106cde69f5c7a1e1ca0fd3&mpshare=1&scene=1&srcid=1018sWg5CMJ4cdXNfSvyGWoi#rd

[4]參見水庫帖子《福州限購提首付被噎著了，潛心優(yōu)化租金搭建拆借渠道》http://www./forum.php?mod=viewthread&tid=48845，第六節(jié)