房屋限貸限購(gòu)政策下的買(mǎi)賣(mài)糾紛及居間糾紛，小編已經(jīng)在之前的推送中為大家講解過(guò)，不過(guò)，因最近大家咨詢較多限貸方面的問(wèn)題，就這一問(wèn)題，小編引用中國(guó)廣州仲裁委的推送文章以供大家學(xué)習(xí)。

限貸政策是通過(guò)限制購(gòu)房人從銀行取得貸款的資格或比例，抑制購(gòu)房需求，從而調(diào)控房?jī)r(jià)。當(dāng)國(guó)家出臺(tái)新的限貸政策，使得購(gòu)房人無(wú)法從銀行獲得貸款、或貸款的比例大幅降低，此時(shí)，購(gòu)房人能否解除合同并免除違約責(zé)任？

　　在當(dāng)前國(guó)家加大房產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度的背景下，政策變化是買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同有所預(yù)見(jiàn)的，但出臺(tái)時(shí)間和具體內(nèi)容卻難以預(yù)測(cè)。限貸政策不屬于不可抗力，因?yàn)橄拶J后理論上購(gòu)房人仍可一次性付款，即并非不可克服。而如果認(rèn)為限貸政策屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又與住宅的非商業(yè)投資性質(zhì)相悖。那么，限貸政策是否屬于情事變更呢？

　　從上述規(guī)定可以看出，情事變更主要是解決合同訂立后因客觀情況的變化造成的顯失公平問(wèn)題。限貸政策影響的是購(gòu)房人從銀行獲取貸款從而支付房款的能力，并不會(huì)造成房屋價(jià)格的劇烈變動(dòng)，從對(duì)價(jià)上來(lái)講，并非不公平。雖然購(gòu)房人可能需要轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊疃黾淤Y金負(fù)擔(dān)，但對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，并未從合同的繼續(xù)履行中獲得不當(dāng)利益。此時(shí)，雙方的權(quán)利義務(wù)并不處于嚴(yán)重失衡狀態(tài)，尚未達(dá)到需要公權(quán)力介入的程度。因此，限貸政策不屬于情事變更。

　　有人認(rèn)為，參照該司法解釋?zhuān)蓪⑾拶J政策界定為“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”。小編同意這一觀點(diǎn)，但二手房買(mǎi)賣(mài)是否可直接適用該條款從而免除購(gòu)房人的違約責(zé)任呢？小編認(rèn)為，這一規(guī)定僅適用于商品房買(mǎi)賣(mài)，并不適用于二手房買(mǎi)賣(mài)。在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方并不存在一方需要特別保護(hù)的情形，應(yīng)結(jié)合合同約定處理。上述案例中，雙方約定如銀行不批準(zhǔn)李四的貸款申請(qǐng)的，李四應(yīng)在交易過(guò)戶當(dāng)日以一次性付款方式支付。因此，按揭并非李四支付房款的唯一方式，在按揭不能獲得批準(zhǔn)的情況下，李四應(yīng)選擇替代性履行方式，否則，應(yīng)承擔(dān)合同不能繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

　　另一方面，如果合同中僅約定按揭付款方式，并未約定按揭不成則轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊?，李四在無(wú)法獲得貸款的情況下是否有權(quán)解除合同呢？小編認(rèn)為，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，多數(shù)人在購(gòu)房時(shí)僅有支付首期款的能力，剩余房款需要通過(guò)銀行按揭方式支付，如果雙方合同沒(méi)有約定貸款不成則轉(zhuǎn)化為一次性付款，則不宜將該約定不明的事項(xiàng)強(qiáng)加給購(gòu)房人。

　　運(yùn)用系統(tǒng)解釋方法，批準(zhǔn)貸款金額與申請(qǐng)的差額部分由王五一次性支付，指的是王五獲得貸款，但由于房屋評(píng)估價(jià)格等原因?qū)е沦J款金額低于預(yù)期，則這部分差額應(yīng)由王五自行補(bǔ)足。而如果限貸政策導(dǎo)致王五無(wú)法獲得貸款，或者貸款比例大幅度降低，則屬于因國(guó)家金融政策調(diào)整導(dǎo)致合同無(wú)法履行的情形，根據(jù)合同約定，雙方解除合同，出賣(mài)人退還購(gòu)房人房款，免除違約責(zé)任。