廈門市民張女士，在廈門市、福建省漳州市有多處店鋪和住房，近一年來，她的店鋪和住房陸陸續(xù)續(xù)租了出去，張女士變成了名副其實(shí)的“包租婆”，可是這位“包租婆”對(duì)于怎么繳增值稅卻是一頭霧水。

    事實(shí)上，這樣的情況并不是個(gè)例。自2016年5月1日起，納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)，納入營改增范圍，像張女士這樣的“包租婆”繳稅發(fā)生了不少變化。為了消除“包租婆”的疑惑，廈門市火炬高新區(qū)國稅局的稅務(wù)人員專門對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行了梳理。

    繳增值稅，不同情況區(qū)別對(duì)待

    一般納稅人

    一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法；出租2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法。

    1.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    簡易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+ 5%）×5%；

    一般計(jì)稅方法：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額。

    2.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的。

    步驟①：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

    簡易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%；

    一般計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+11%）×3%。

    步驟②：再向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    簡易計(jì)稅方法：預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，無須補(bǔ)繳稅款；

    一般計(jì)稅方法：預(yù)繳率3%，稅率11%，需補(bǔ)（退）稅款；

    補(bǔ)（退）稅款=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款。

    舉例：廈門市思明區(qū)一位增值稅一般納稅人2013年購買了漳州市薌城區(qū)一座寫字樓，自2016年5月1日起，納稅人出租該寫字樓，每月租金收入20萬元，應(yīng)如何計(jì)算并繳納稅款？

    分析：納稅人機(jī)構(gòu)所在地為廈門市思明區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)在漳州市薌城區(qū)，按規(guī)定，出租該不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)適用簡易計(jì)稅方法，納稅人應(yīng)先向不動(dòng)產(chǎn)所在地即漳州市薌城區(qū)主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款= 20÷（1+5%）×5%=0.95（萬元）。納稅人預(yù)繳稅款后再以同樣的計(jì)稅方法向其機(jī)構(gòu)所在地廈門市思明區(qū)主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人）

    1.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    個(gè)體工商戶出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；

    其他出租不動(dòng)產(chǎn)的情況：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

    2.不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的。

    步驟①：先向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

    個(gè)體工商戶出租住房：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；

    其他出租不動(dòng)產(chǎn)的情況：預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

    步驟②：再向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    預(yù)繳稅款=應(yīng)納稅款，無須補(bǔ)繳稅款。

    舉例：廈門市湖里區(qū)一位個(gè)體工商戶2013年購買了廈門市湖里區(qū)一套店鋪，自2016年5月1日起，納稅人出租該店鋪，每月租金收入5萬元，應(yīng)如何計(jì)算繳納稅款？

    分析：納稅人不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)），直接向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，應(yīng)納稅額=5÷（1+5%）×5%=0.24（萬元）。

    其他個(gè)人

    直接向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    值得注意的是，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)），其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

    出租住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；

    出租非住房：應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%。

    舉例：廈門市民張先生在廈門市湖里區(qū)擁有三套住房，他將兩套住房出租，每月租金收入合計(jì)3.5萬元，張先生該如何計(jì)算并繳納稅款？

    分析：張先生的行為屬于個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，按照規(guī)定，個(gè)人出租住房，可以按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，并由住房所在地的地稅局代征增值稅。所以張先生只需向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05（萬元）即可。

    預(yù)繳稅款有講究

    預(yù)繳有時(shí)限

    根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)），納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    預(yù)繳稅款可抵減應(yīng)納稅額

    單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

    納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

    廈門納稅人跨區(qū)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)有特殊規(guī)定

    廈門市納稅人（不含其他個(gè)人）在本市范圍內(nèi)跨區(qū)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的，統(tǒng)一向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅，不實(shí)行在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅的方法。

    開具增值稅發(fā)票須注意

    ◎一般納稅人可自行開具增值稅發(fā)票；小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票；其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。

    納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

    ◎納稅人向其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

    ◎個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時(shí)，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。