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引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因主要有兩點(diǎn)，一是物業(yè)管理模式的不完善，一是國家相關(guān)法制體系空缺。下面我們就來詳細(xì)了解下有關(guān)怎么物業(yè)管理糾紛的原因及解決辦法。 物業(yè)管理公司糾紛 原因： (一) 基于物業(yè)管理合同的糾紛 依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)公司承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。如果物業(yè)管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)。或者，業(yè)主因?yàn)榉N種原因拒繳物業(yè)管理費(fèi)。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理公司不作為導(dǎo)致糾紛發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)各種極端事件。 根據(jù)最高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定(試行)》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應(yīng)當(dāng)按照合同法等相關(guān)法律進(jìn)行處理。 (二) 物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛 第一種類型中，物業(yè)管理公司也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因?yàn)槭且驗(yàn)榛谖飿I(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理公司的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等。 這類糾紛一般與物業(yè)管理服務(wù)合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，最高院《民事案件案由規(guī)定(試行)》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當(dāng)然，第一類和第二類往往會同時(shí)發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當(dāng)事人由選擇權(quán)。 (三) 開發(fā)商遺留問題引起的糾紛 業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)……嚴(yán)格地講，這類糾紛與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因?yàn)檫@些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理公司對物業(yè)的維護(hù)管理負(fù)有責(zé)任。 處理方式 一、雙方當(dāng)事人通過協(xié)商調(diào)解解決。 物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項(xiàng)，則糾紛依然得不到解決。 物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。 民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。 二、通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。 依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！?/p> 仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。 (一)仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容： 1、請求仲裁的意思表示; 2、仲裁事項(xiàng); 3、待定的仲裁委員會。 注意：達(dá)成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。 (二)仲裁處理的一般程序是： 1、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書; 2、委員會于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案; 3、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。 4、被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖?時(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理; 5、開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解; 6、制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書; 7、當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。 與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。 三、通過訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。 物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟： 1、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院; 2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告; 3、被告提交答辯狀; 4、開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解; 5、制作調(diào)解書或一審判決書; 6、雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序; 7、第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上述; 8、執(zhí)行。 延伸閱讀： |
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