文 周運(yùn)鎳 武漢市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心 

《房屋登記辦法》第12條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書取得房屋權(quán)利，可以由當(dāng)事人單方申請登記。但是在實(shí)務(wù)中，有些登記工作人員將此種依生效法律文書單方申請的登記理解為依法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行的登記，對依生效法律文書單方申請登記認(rèn)識(shí)比較模糊、疑惑不清。筆者以自己的理解試對該問題進(jìn)行分析，與大家共同探討。

一、 單方申請登記的概念

申請登記是當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)作出請求登記的表示行為。申請登記是最主要的登記啟動(dòng)方式，它將引發(fā)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)行為，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。單方申請，即由登記權(quán)利人或登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請登記。這是申請的特殊方式，主要適用于非基于法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的情形，可歸納為四類：一是基于合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為引起的物權(quán)變動(dòng)；二是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)；三是因繼承或受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利；四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

二、 單方申請登記依據(jù)的生效法律文書

根據(jù)《房屋登記辦法》第12條規(guī)定，作為當(dāng)事人單方申請登記依據(jù)的生效法律文書是那些能使當(dāng)事人取得房屋權(quán)利的生效法律文書，這些文書實(shí)際上是《物權(quán)法》第28條規(guī)定的生效法律文書。《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”

人民法院、仲裁委員會(huì)作出的法律文書包括判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書等，這些法律文書又分為不同的類型，是否所有的判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書都可以引起物權(quán)的變動(dòng)呢?其實(shí)不然，該條所涉及的僅僅是那些直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的判決書、裁定書、裁決書、調(diào)解書。一般而言，能夠引起物權(quán)變動(dòng)的判決限于確認(rèn)判決和形成判決(變更判決)。

所謂確認(rèn)判決，是指確認(rèn)當(dāng)事人之間的某種民事實(shí)體法律關(guān)系存在或不存在的判決。如：法院判決確認(rèn)原告對某處房屋擁有所有權(quán)。所謂形成判決，是指變更或者消滅當(dāng)事人之間原來存在的沒有爭議的民事法律關(guān)系的判決，如：分割共有財(cái)產(chǎn)的判決、夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割判決、繼承財(cái)產(chǎn)分配判決等。而判令被告履行給付義務(wù)的給付判決，則不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。例如，買賣合同糾紛案件，法院判決由出賣人繼續(xù)履行合同向買受人交付標(biāo)的物的判決，即使標(biāo)的物是特定物，也不能引起物權(quán)變動(dòng)，只有在出賣人履行判決或者強(qiáng)制執(zhí)行后經(jīng)給付或登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。同樣，能夠引起物權(quán)變動(dòng)的裁決書、調(diào)解書也僅限于確認(rèn)類型、形成類型的裁決書、調(diào)解書。而且，在上述確認(rèn)類型和形成類型的文書中，必須明確確定了物權(quán)變動(dòng)和設(shè)定的內(nèi)容。換言之，這些文書都涉及確認(rèn)物權(quán)的問題。

一般來說，這些文書的結(jié)果表述為“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”之類確認(rèn)權(quán)利的話語。但是，在實(shí)務(wù)中會(huì)看到一些房屋買賣合同糾紛中法院判決“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”，是否只要當(dāng)事人憑這類表述有確認(rèn)物權(quán)歸屬的生效法律文書就可以單方申請呢?也不盡然，文書中涉及確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容只是一種最直接、最初步的鑒別方式，還要進(jìn)一步識(shí)別該案的糾紛是屬于物權(quán)糾紛還是債權(quán)糾紛。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<民事案件案由規(guī)定>的通知》中規(guī)定：“按照物權(quán)變動(dòng)原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，對于因物權(quán)變動(dòng)的原因關(guān)系，即債權(quán)性質(zhì)的合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)適用于債權(quán)糾紛部分的案由，如物權(quán)設(shè)立原因關(guān)系方面的擔(dān)保合同糾紛，物權(quán)轉(zhuǎn)移原因關(guān)系方面的買賣合同糾紛。對于因物權(quán)成立、歸屬、效力、使用、收益等物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的糾紛，則應(yīng)適用物權(quán)糾紛部分的案由。”因此，房屋買賣合同糾紛屬于債權(quán)糾紛，買受人勝訴法院判決由出賣人繼續(xù)履行合同，不能引起物權(quán)變動(dòng)，只有在出賣人履行判決或者強(qiáng)制執(zhí)行后經(jīng)登記才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。房屋買賣合同糾紛中判決“某某享有某房屋的所有權(quán)”、“某房屋歸某某所有”等，是法院的表述不規(guī)范，買受人不能憑此類判決單方申請登記。能夠引起房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與房產(chǎn)登記有關(guān)的糾紛有：物權(quán)確認(rèn)糾紛、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、共有糾紛、婚約財(cái)產(chǎn)糾紛、離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛、同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛、夫妻財(cái)產(chǎn)約定糾紛、分家析產(chǎn)糾紛、法定繼承糾紛、遺囑繼承糾紛、遺贈(zèng)糾紛、遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議糾紛等。因此，當(dāng)事人單方申請登記必須依據(jù)由物權(quán)糾紛而得到的明確確定了物權(quán)變

動(dòng)和設(shè)定的內(nèi)容的確認(rèn)類型、形成類型的判決書、調(diào)解書和裁決書。至于法院制作的裁定書通常情況下也不能直接引起物權(quán)變動(dòng)，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第29條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)后，該不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”只有執(zhí)行程序中對不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定或以物抵債裁定才能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)。能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)的裁定必須符合兩個(gè)條件：必須是民事執(zhí)行程序中作出的裁定；必須是拍賣成交裁定或以物抵債裁定。對于符合上述條件的裁定，當(dāng)事人可以作為單方申請依據(jù)。

三、 單方申請登記與司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記的區(qū)別

登記的啟動(dòng)程序除了申請登記外，還有兩種方式，即囑托登記和徑為登記。囑托登記是指有權(quán)的國家機(jī)關(guān)，在履行其職能過程中需要對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取強(qiáng)制措施，根據(jù)法律規(guī)定要求登記機(jī)構(gòu)予以協(xié)助辦理的登記。囑托登記受到法律的嚴(yán)格控制，只有在法律有明文規(guī)定的情形下，具有囑托權(quán)的機(jī)關(guān)才能依法進(jìn)行登記囑托。

一般來說，體現(xiàn)國家意志的法院判決、裁定、行政機(jī)關(guān)決定等導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)強(qiáng)制變動(dòng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)既無權(quán)對這些變動(dòng)原因進(jìn)行合法審查，也無權(quán)拒絕登記，因此，對于這些權(quán)利變動(dòng)的登記啟動(dòng)，應(yīng)由有權(quán)機(jī)關(guān)囑托登記，而不能由當(dāng)事人進(jìn)行申請。徑為登記是指登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法定職權(quán)，對法律法規(guī)有明確規(guī)定的情形主動(dòng)進(jìn)行的登記，這種登記亦稱為“依職權(quán)登記”。司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記是人民法院依照法定的程序，對發(fā)生法律效力的法律文書確定的給付內(nèi)容，依法采取強(qiáng)制措施，登記機(jī)構(gòu)按法院的要求，協(xié)助法院進(jìn)行的登記，屬于囑托登記，與單方申請登記屬于不同的登記啟動(dòng)方式。囑托與申請不同之處在于一般采用公函形式。

單方申請需要當(dāng)事人提交申請書，司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記就不能再要求當(dāng)事人提交申請書，只需要法院的協(xié)助執(zhí)行文書就可以。但在實(shí)務(wù)中，有些登記機(jī)構(gòu)對司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記還是要求當(dāng)事人提交申請書，這就混淆了申請登記和囑托登記。

〈屋登記辦法》對司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記的啟動(dòng)沒有形式條件上的限制，我們可以參照我國澳門《物業(yè)登記法》第34條第2款的規(guī)定，“官方實(shí)體請求登記時(shí)，無須填寫登記申請表格，但該請求應(yīng)載于公函內(nèi)，而公函中須指出請求登錄之事實(shí)、作為該事實(shí)依據(jù)之文件及簽署公函之人之職務(wù)”，要求法院在協(xié)助執(zhí)行通知書和裁定書中寫明需要協(xié)助執(zhí)行的內(nèi)容，并提供作為執(zhí)行依據(jù)的文書、房屋權(quán)利承受人的身份資料以及房屋權(quán)屬證明等資料后，直接辦理轉(zhuǎn)移登記。單方申請登記所依據(jù)的生效法律文書僅限于明確確定了物權(quán)變動(dòng)和設(shè)定的內(nèi)容的確認(rèn)類型、形成類型的判決書、調(diào)解書、裁決書以及特定的裁定書。而作為司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記依據(jù)的生效法律文書僅限于具有給付內(nèi)容的判決書、裁定書、調(diào)解書和裁決書。《房屋登記辦法》第35條規(guī)定：“因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書予以登記的事實(shí)。”筆者認(rèn)為，該條款存在邏輯問題，是造成工作人員混淆依生效法律文書單方申請的登記與司法協(xié)助轉(zhuǎn)移登記的主要原因。“因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)”中的生效法律文書是確認(rèn)類型、形成類型的判決書、調(diào)解書和裁決書，是不能作為人民法院協(xié)助執(zhí)行依據(jù)的，因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，當(dāng)事人可以直接單方申請登記，不需要采取協(xié)助執(zhí)行程序辦理登記。因此，建議有關(guān)部門對該條款進(jìn)行修改，避免混淆，規(guī)范登記。