劏房的房租
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劏房的房租 最近看香港TVB拍的《使徒行者2》后，覺得不過癮，于是把第一部也回看了。講真，兩部戲真是TVB時裝警匪劇的一個里程碑。劇情吸引人，演員也賣力，特別是第一部里臥底探員kobe更是演技超群，但最后的結(jié)局也是讓人唏噓不已。 后來看到kobe的扮演者沈震軒前段時間接受媒體訪問，講到自己印象最深刻的回憶時說：“最深刻的就是剛剛進(jìn)TVB，工資不是很高，住在尖沙咀的劏房，當(dāng)時每個月只有5、6000底薪，房租就已經(jīng)交4000，生活十分窘迫，每天不能用超過50塊，不然就沒錢交租?！?/span> 往下看評論，還沒等著勵志煽情呢，評論區(qū)先炸了：
哎，這些評論看的筆者后脖子發(fā)麻，這些個沒見過世面的啊…… 剛巧，前段時間在經(jīng)濟(jì)日報上看了一個新聞，正好就是講一個香港房東把別墅分割成劏房出租的，截了圖讓大家看看： ▼《2戶變35戶！香港豪宅劏房出租，8平米可租8000港幣》 筆者帶大家算算這個改成35間劏房的豪宅別墅一年租金回報到底有多少：
而香港的劏房不全是大家想象的那么擁擠破爛，比如別墅的這個看著就不錯： 但是，面積很小，上層只能擺一個一米二的床墊，下面一個小桌子，還得弓著腰，不然撞腦袋。 8.3平米的“建筑面積”，實際能使用的只有6個平米左右，然而月租金達(dá)8000港幣。 算算年化回報2.3%，也一般般，不比我們廣大二線城市好到哪兒。 但是，別忘了，這個是香港租不上價的別墅區(qū)的劏房。位置在港島的南海岸，距離香港人主要的工作地區(qū)九龍半島有七八公里，更別忘了，香港的通行成本很高的。 真正二十多萬人住的劏房什么樣呢？往下看： 這是才是香港二十萬住劏房的實景，平均面積在9平米左右，租金5000港幣—6000港幣每月！ 這才是Hongkong劏房真正的租金水平！
低于國際水平，雖然讓很多人無法接受，但是香港的租金理論上并不高。 令人“費解”的中國房租 其實，全球大部分地區(qū)的房租每年的回報都在4%-6%，這也是國際公允區(qū)間。大都市由于房少人多，房租伴隨著房價上漲顯得貴更是理所當(dāng)然。 然而，這種情況到了中國好像就變了樣。 不止一人問我： “為什么中國的房租這么便宜？” 真的很便宜么？！ 每次看到一些“房產(chǎn)專家”在分析房價的時候，總會拿出國際著名房價估值指標(biāo)——“房屋租售比、租金回報率等等”跟你講中國的房地產(chǎn)有多危險，泡沫有多大，blabla講一大堆。 你也趕快拿起計算器一算，哎呦，不得了！中國一線城市房屋租金回報率只有1%多點，二線城市只有2%多點。國際上都是4%-6%，完了，中國房價要崩了。 聽的我一臉黑線…… 錯了！全錯了！ 知道為什么么？ 因為中國租房的房子還沒有完成迭代。 沒聽懂？沒關(guān)系，我給你講個故事： 種花國有一個地區(qū)有10000套住房，7000套老破舊，3000套高大新。老破舊房租便宜，高大新貴些。整個片區(qū)平均房租多少呢？一平米一月30塊。 三年后，隨著老破舊逐漸拆遷，高大新不斷建設(shè)拔地而起，這個地區(qū)存量房變成了12000套房子。5000套老破舊，7000套高大新。平均房租多少呢？一平米一月70塊！ 房租年化漲幅30%+，三年翻了一倍多！ 三年當(dāng)中發(fā)生了什么變化？ 通貨膨脹？房價瘋漲？人口激增？收入暴漲？ NO！都不是！ 其實就是你從一個建設(shè)于80年代末期，樓下沒綠化，門口沒保安，院門口圍一群七老八十大爺大娘的xx家屬院，搬到了一個下樓就是森林水系，拐彎社區(qū)水療SPA，進(jìn)出門還有穿著筆挺制服的帥哥哥，刷卡進(jìn)門后人家沖你低頭笑著說“歡迎您回家”的五星物業(yè)高檔小區(qū)而已。 換地兒了！僅此而已！ 現(xiàn)在，之所以你認(rèn)為租金低，是因為大部分人還可以選擇“老破舊”。正是這些“老破舊”把整個租賃的市場的房租拉了下來。 而目前租賃市場正是由這些“老破舊”主導(dǎo)，我們天天所關(guān)注的卻是高大新五星物業(yè)的商品房。事實上，這些房源在整個社會的租賃市場上占比很小。 自四九年建國以來，我們搞了五十年的住房分配史，使得國內(nèi)大中型城市有巨量的福利房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等“低價”房屋。 而真正的商品房歷史僅有十幾年，再加上城市框架拉大所圈進(jìn)來的“都市村莊”，所謂商品房在整個租賃市場占比少的可憐。 所以很多人說國內(nèi)的房租真是太低了，中國的租售比真是太低了，說的都不對，為什么？因為你是拿整個租房市場占比最小但價格最高的新建商品房的房價來計算租售比的！ 分母提取的這么大，租金回報率怎么會不低呢？！ 只有未來老破舊逐漸拆遷，租房市場由新房來決定的時候，這個租售比才是真實可靠的。 而東京、大阪、倫敦、紐約，悉尼等等這些城市租金回報率之所以高，是因為這些城市的房子早已滿級，完成迭代。分子分母都是穩(wěn)定的狀態(tài)。 而中國目前這個進(jìn)程還在進(jìn)行！ ▲圖片來源：網(wǎng)絡(luò) 所以，不是房子的租金回報率低了，而僅僅是這些高大新的商品房房租回報率低罷了。 可以預(yù)見，在完成迭代滿級的中后期，房租的漲幅速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價的漲幅！ 3 大力發(fā)展租賃市場能否降低房租？ 知道有些文青要反駁了： “國家要大力發(fā)展租房市場了，房租怎么可能要上漲？” “馬云都進(jìn)軍租房市場了，黑中介將滅絕，市場透明，房租肯定要降！” “租房市場是真正的供需市場，群眾收入上不來，怎么可能房租上漲？” …… 哎…我替你們先把疑問都說了。 慢慢來解釋。 第一，我先問你：大力發(fā)展租賃市場，要租的房子從何而來？ 每個看漲房價的人都知道，一二線城市蓋房的速度趕不上進(jìn)城人口增長的速度，這是共識。但怎么到租賃這兒，就拐不過來這個彎兒了？難道租的房子不是蓋出來的？ 第二，馬云的租房平臺，黑中介是消滅了，市場是透明了。但別忘了，對求租者價格透明了，對房東來講，價格也透明了。現(xiàn)在還有傻房東低于市場水平租房子呢，有些人租房還能拾個漏。未來，扁平！ 馬云只是讓租房市場更透明合規(guī)，人家沒說一句讓房租下來。 第三，根據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，居民工資收入近五年平均增幅為19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金的漲幅。而國外收入占租金的比重大多高達(dá)40%以上。領(lǐng)頭的紐約更是高達(dá)65%，倫敦56%。 而我們，特別是眾多二線城市，根據(jù)易居研究院顯示還在25%-35%，這中間還有段距離呢。 所以，三四年之后，不說一線，來看看強(qiáng)二線城市的房租。 不好意思，您該繳物業(yè)費了，7塊/每月每平米！ 不要意思，下月要漲房租了，100元/每月每平！ 不好意思，這不是我在杜撰，這就是未來將要發(fā)生的事情！ |
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