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在越城區(qū)人民法院一名法官的記憶中，對(duì)越城區(qū)濱江花園的物業(yè)糾紛案印象深刻。 從2007年起，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率開始走低，到2009年，收取率僅為50%?！拔飿I(yè)費(fèi)每平方米0.15元，入駐以來一直沒有變過，但保安、保潔等人員的成本不斷上升，這么低的物業(yè)費(fèi)收取率，本公司年年虧本經(jīng)營(yíng)?！逼鹪V書中提到，在起訴前，他們?cè)鴩L試張貼告示、上門催討等辦法，但效果有限，無奈之下，選擇起訴部分業(yè)主。 從2010年4月份至2011年1月，該物業(yè)公司先后分5次，一共起訴了41戶業(yè)主。 “大部分業(yè)主拿到法院傳票后，主動(dòng)交了物業(yè)費(fèi)。也有個(gè)別是法院判決的，但業(yè)主最終還是交清了物業(yè)費(fèi)。”該法官說。 法官解讀：物業(yè)糾紛逐年增長(zhǎng)，多數(shù)因欠費(fèi) 來自越城區(qū)法院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年至2014年，該院共受理物業(yè)糾紛案950件，其中2011年為90件;2012年為202件，成倍增長(zhǎng);2013年為293件，2014年則達(dá)365件，收案量持續(xù)高漲。 該院一名法官告訴記者，這些案件相對(duì)集中于小區(qū)物業(yè)公司，糾紛事由多為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)。糾紛雙方多為物業(yè)公司和業(yè)主或物業(yè)使用人，其中因業(yè)主欠費(fèi)而被物業(yè)公司追繳欠費(fèi)的糾紛占了該類案件總量的95%以上。 據(jù)介紹，大多數(shù)業(yè)主之所以成被告，不是差錢，只是想通過拖欠物業(yè)費(fèi)來表達(dá)不滿。 業(yè)主不愿意交物業(yè)費(fèi)的原因多種多樣：有的是房產(chǎn)商存在遺留問題，一些業(yè)主把情緒發(fā)泄到后續(xù)的物業(yè)服務(wù)上。有的則是因物業(yè)管理公司運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。如衛(wèi)生清掃不到位、公共設(shè)施維護(hù)不及時(shí)、治安管理松散等，于是拒交物業(yè)費(fèi)以示“抗議”。 越城區(qū)人民法院法官說，現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理過程中，一些業(yè)主能提供物業(yè)公司管理上的瑕疵證據(jù)，但物業(yè)管理服務(wù)針對(duì)廣大業(yè)主，不可能讓每個(gè)業(yè)主滿意，且有些瑕疵也不屬于物業(yè)管理服務(wù)能解決的范圍。業(yè)主以不滿意為由拒交物業(yè)費(fèi)，只能讓物業(yè)管理服務(wù)更加惡化。因此，法律上對(duì)這一行為不支持。 案例二：業(yè)主告物業(yè)公司“不作為” 徐先生(化名)是越城區(qū)一小區(qū)的住戶。樓下不少車庫被出租住人，租客經(jīng)常在露天炒菜，吵鬧聲不斷。徐先生因此倍感煩惱，于是找到小區(qū)物業(yè)公司，希望物業(yè)公司出面制止出租行為。物業(yè)公司告訴他，這事他們無權(quán)過問。幾次交涉，都沒有得到滿意的結(jié)果。徐先生認(rèn)為，每年的物業(yè)費(fèi)他都在交，業(yè)主有需求，物業(yè)公司理應(yīng)提供幫助。無奈之下，他把這家物業(yè)公司告上了法庭，要求對(duì)方出面制止出租行為。 雖然，法院最終不支持徐先生的這一行為，但也在判決書中寫明：物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)出租車庫的房東進(jìn)行勸說，對(duì)租客的不當(dāng)行為(如大聲喧嘩、露天炒菜等)進(jìn)行勸導(dǎo)。 法官解讀：有些“不作為”，法院是支持的 像徐先生這樣，因不滿物業(yè)服務(wù)，將物業(yè)公司告上法庭的案件也占到了一定比例，且呈逐年上漲趨勢(shì)。比如，有的業(yè)主家中失竊(如電瓶車、現(xiàn)金等被盜)、樓上漏水找物業(yè)反映，物業(yè)不配合等，要求物業(yè)公司道歉或賠償。這一方面說明業(yè)主維權(quán)意識(shí)在不斷提高，另一方面也應(yīng)看到，物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)，“執(zhí)行”權(quán)限是有限的，業(yè)主不應(yīng)以物業(yè)服務(wù)不那么完美作為申訴的理由。 案例三：業(yè)主起訴要求物業(yè)公司曬賬單 余先生(化名)是越城區(qū)一小區(qū)的業(yè)主，幾年前，他看到小區(qū)內(nèi)有一些業(yè)主在違規(guī)搭建，物業(yè)公司卻漠然處之。于是，他也將自家陽臺(tái)包了起來。物業(yè)公司幾次勸其拆除都沒有結(jié)果，于是將余先生告上了法院。 法院判決余先生輸了。余先生不服氣，又將物業(yè)公司告上法庭。這次他要求物業(yè)公司公布每年的財(cái)務(wù)收支情況。法院給予了支持。 法官解讀：業(yè)主對(duì)賬本有知情權(quán) 對(duì)涉及小區(qū)物業(yè)管理方面的支出、收益，業(yè)主有知情權(quán)，物業(yè)收支情況應(yīng)該向小區(qū)業(yè)主公開。至于公開哪些內(nèi)容，要看物業(yè)公司實(shí)行的收費(fèi)制度是包干制還是酬金制。 根據(jù)《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第37條規(guī)定，實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，只需要定期公布物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。 案例四：物業(yè)公司告業(yè)主損壞公共場(chǎng)所 城區(qū)有一老小區(qū)，停車位緊張。有業(yè)主私自將公共綠化帶上的草坪鏟掉，填上沙石，改成了停車位。物業(yè)公司幾次要求其復(fù)原，均遭拒絕。無奈，物業(yè)公司將業(yè)主告上法院。法院經(jīng)過審理判定該業(yè)主將損壞的綠地進(jìn)行復(fù)原。 法官解讀：停車位糾紛成“新增長(zhǎng)點(diǎn)” 這類案件正成為物業(yè)糾紛案中的“新增長(zhǎng)點(diǎn)”。在一些小區(qū)，尤其是老小區(qū)，停車難問題愈加明顯，業(yè)主想方設(shè)法創(chuàng)造停車位而引發(fā)的矛盾也越來越多。因地面空間有限，很多停車位的改造勢(shì)必破壞小區(qū)公共場(chǎng)所，從而影響其他廣大業(yè)主的利益。物業(yè)公司因無“執(zhí)行權(quán)”，選擇走法律途徑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 |
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