一、我國(guó)的土地政策及小產(chǎn)權(quán)房的基本概念

我國(guó)實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。國(guó)家為保證土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，通過土地利用總體規(guī)劃等國(guó)家強(qiáng)制力，規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃所確定的用途和條件使用土地。

目前，我國(guó)的土地用途管制是國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將集體土地分為：建設(shè)用地、農(nóng)用地(例如耕地、林地、園地、牧草地等)、未利用地(荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地等)。集體建設(shè)用地分為三大類：城鄉(xiāng)居民住宅用地(例如宅基地)、公益性公共設(shè)施用地(例如交通、水利、通信等設(shè)施用地)和經(jīng)營(yíng)性用地(例如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)用地)。我國(guó)建設(shè)用地的基本原則是嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

目前，小產(chǎn)權(quán)房的大致分類也是三種：建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地(例如城鄉(xiāng)居民住宅用地、公益性公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性辦公用地等)上的小產(chǎn)權(quán)房、建設(shè)在農(nóng)用地(例如耕地、林地、園地、牧草地等)上的小產(chǎn)權(quán)房以及建設(shè)在未利用地(荒草地、鹽堿地等)上的小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上大部分是一些村委會(huì)或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)或舊村改造等名義違規(guī)建設(shè)在集體土地上的房屋，其所謂的“小產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，僅指使用權(quán)，它只是人們?cè)诜课萁灰走^程中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府甚至村委會(huì)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，與市建委或區(qū)縣建委頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的大產(chǎn)權(quán)房即商品房相對(duì)應(yīng)。

二、北京市的小產(chǎn)權(quán)房與“綠化隔離地區(qū)建設(shè)”之間的關(guān)系

從1994年開始，北京市為了實(shí)施城市建設(shè)總體規(guī)劃，防止城市中心地區(qū)與外圍組團(tuán)之間連成一片，避免城市“攤大餅式”的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃“分散集團(tuán)式”布局，在城市中心區(qū)和10個(gè)邊緣集團(tuán)之間以及各邊緣集團(tuán)之間用約240平方公里成片的大綠帶進(jìn)行隔離，由此形成了城市綠化隔離地區(qū)。綠化隔離地區(qū)建設(shè)除了植樹造林實(shí)現(xiàn)綠化目的外，還包括了綠化隔離地區(qū)的農(nóng)民搬遷、土地征用，舊村改造和新村建設(shè)、商品房開發(fā)，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

2000年2月29日，為了推動(dòng)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，由北京市人民政府有關(guān)部門、北京市園林局、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市城市規(guī)劃研究總院等單位共同組成了北京市綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)總指揮部，具體負(fù)責(zé)綠化隔離帶的實(shí)施，并確定了把房地產(chǎn)開發(fā)同舊村改造、實(shí)現(xiàn)綠化相結(jié)合的原則，在綠化隔離地區(qū)除了建設(shè)綠化項(xiàng)目外，還采取了多種形式進(jìn)行新村建設(shè)和舊村改造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，并通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)，以彌補(bǔ)綠化隔離地區(qū)建設(shè)的資金不足。業(yè)界通常將綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稱之為“綠隔項(xiàng)目”。

新村建設(shè)原則上以行政村為單位進(jìn)行，按照居住小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，以高層建筑為主，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，對(duì)農(nóng)民宅基地用于新村建設(shè)的，一律征為國(guó)有建設(shè)用地，不再進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，實(shí)行土地?zé)o償劃撥使用和政策性補(bǔ)償，農(nóng)民可以按建安造價(jià)購(gòu)買自住房，將來房屋的產(chǎn)權(quán)為“大產(chǎn)權(quán)”。另外，在不突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的情況下，農(nóng)民也可建設(shè)自住的單體二層或三層小樓，但不能申領(lǐng)所有權(quán)證，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上房屋一樣，由于其通常會(huì)取得鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府頒布的產(chǎn)權(quán)證，又俗稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，屬于“小產(chǎn)權(quán)”的一種類型。

2000年3月29日，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的暫行辦法》，規(guī)定對(duì)于經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，綠化建設(shè)用地面積在10畝以上的，允許有3-5%的土地用于與綠地相適宜的建設(shè)項(xiàng)目，但不得搞房地產(chǎn)開發(fā)和任何工業(yè)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目的建筑物高度嚴(yán)格控制限定在2層以下，且必須是用于綠地維護(hù)、管理用房及其設(shè)施建設(shè)等;還規(guī)定了建設(shè)農(nóng)民自住房屋和上市出售的商品房的比例為1:0.5，亦即在舊村改造和新村建設(shè)過程中，集體經(jīng)濟(jì)組織可按農(nóng)民自住房面積的二分之一建設(shè)商品房用于出售。按政府的相關(guān)規(guī)定，舊村改造和新村建設(shè)用地內(nèi)的新建住宅，包括按比例建設(shè)的商品房，均可取得“大產(chǎn)權(quán)”，而不是“小產(chǎn)權(quán)”。

國(guó)家的建設(shè)用地法律法規(guī)和北京市人民政府及相關(guān)部門均制定了一系列規(guī)范性文件，對(duì)涉及舊村改造、新村建設(shè)及綠隔項(xiàng)目的房屋建設(shè)進(jìn)行規(guī)范，而在實(shí)際的舊村改造、新村建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府、村委會(huì)及房地產(chǎn)開發(fā)商為追求自身利益的最大化，違規(guī)、超標(biāo)建設(shè)大量房屋對(duì)外出售。例如：村委會(huì)及房地產(chǎn)開發(fā)商突破農(nóng)民原有宅基地占地面積80%的政策限制，違規(guī)建設(shè)大片高層住宅對(duì)外出售;突破農(nóng)民自住房屋和上市出售商品房1:0.5的比例限制，大量建設(shè)所謂的商品房出售;對(duì)于政府審批的經(jīng)營(yíng)性綠色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，違規(guī)搞房地產(chǎn)開發(fā)并上市出售;更有甚者，村委會(huì)及房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有任何用地規(guī)劃審批手續(xù)的情況下，相互串通，在集體土地上(包括建設(shè)用地、農(nóng)用地及未利用地)擅自建房出售。因此，建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，成為影響社會(huì)穩(wěn)定的隱患。

三、私下買賣小產(chǎn)權(quán)房的普遍性及合理性

小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中因沒有繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，其土地成本近乎為零，其開發(fā)建設(shè)的成本主要表現(xiàn)為建安成本，故其銷售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格。隨著城市商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)暴漲，中、低收入階層的消費(fèi)者根本無(wú)力購(gòu)買商品房，只能將目光轉(zhuǎn)移到價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。消費(fèi)者的大量購(gòu)房需求正成為村委會(huì)及開發(fā)商違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)力，公然違背國(guó)家的土地法律法規(guī)及政策，大量建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。相反，政府相關(guān)部門的監(jiān)管查處力度嚴(yán)重缺失，致使小產(chǎn)權(quán)房的銷售場(chǎng)面幾年來持續(xù)火爆，供需兩旺，形成了規(guī)?；摹靶‘a(chǎn)權(quán)房居住區(qū)”，且小產(chǎn)權(quán)房的類型亦各不相同，政府相關(guān)部門也一直沒有明確具體的分類查處措施，僅限于要求各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，不予確權(quán)登記等。例如：2011年11月，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年8月，國(guó)土部、住建部還專門下發(fā)《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問題的通知》，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記。

四、小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同效力問題

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四條明確規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地制度管制制度;國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途;使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。而建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)的典型，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，買賣合同一般應(yīng)屬無(wú)效。

審判實(shí)踐中，對(duì)于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》中規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)”;山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確“對(duì)于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”;北京市高級(jí)人民法院民一庭針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對(duì)涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級(jí)法院民庭對(duì)于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺(tái)前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同有效。

但結(jié)合前文所述的“小產(chǎn)權(quán)房”的不同類型，筆者認(rèn)為：對(duì)于屬于綠化隔離地區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)的舊村改造或新村建設(shè)過程中，農(nóng)民按照政策要求在不突破原有宅基地占地面積80%的情況下建設(shè)的自住單體二層或三層小樓，并取得鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府頒布“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的房屋，屬于“小產(chǎn)權(quán)”的一種類型，其性質(zhì)與農(nóng)民原有宅基地上的房屋一樣，該類房屋的買賣合同效力應(yīng)與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣效力認(rèn)定原則一致，即在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間或者經(jīng)區(qū)縣級(jí)人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的買賣有效。除此之外，涉及到小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同均屬無(wú)效。

五、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效之后的處理原則

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，出賣人返還房款及賠償相應(yīng)的裝修添附損失，買房人騰退房屋，應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。但對(duì)于出賣人是否應(yīng)當(dāng)賠償買受人信賴?yán)鎿p失以及如何確定期待利益損失數(shù)額，在審判實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，主要存在以下兩種觀點(diǎn)：

1.應(yīng)當(dāng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無(wú)效之后的處理原則，出賣人賠償買受人必要的信賴?yán)鎿p失。

關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋買賣被確認(rèn)無(wú)效之后的賠償問題，2004年12月15日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》，明確要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失。2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣人負(fù)有主要責(zé)任，買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問題》，再次明確了在確定賠償買受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定;如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。審判實(shí)踐中，法院也基本上按照上述指導(dǎo)原則確定出賣人的賠償數(shù)額，出賣人返還原房款，支付房屋重置成新價(jià)與原房款的差額及裝修添附殘值，并支付宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的60%至80%，具體比例由法院根據(jù)不同案件中買賣雙方的過錯(cuò)程度酌定。

由于買賣小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地上的房屋，均系違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》及相關(guān)土地政策的強(qiáng)制規(guī)定，故合同無(wú)效之后的處理原則亦應(yīng)當(dāng)保持一致，出賣人均應(yīng)當(dāng)給予買受人必要的賠償，避免買賣雙方的利益嚴(yán)重失衡，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益的大背景下，給予買受人相應(yīng)的增值利益尤為必要。

2.出賣人僅需返還買受人房款并支付相應(yīng)的裝修添附殘值，不應(yīng)當(dāng)再賠償任何所謂的信賴?yán)鎿p失或增值損失。

從法律的角度分析，買受人不得因自身的違法購(gòu)買行為而獲利，合同無(wú)效之后應(yīng)恢復(fù)原狀、相互返還，房屋及土地的增值部分屬于其自身的自然增值，應(yīng)歸原權(quán)利人即出賣人所有，與買受人無(wú)關(guān)。

從目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策來看，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)下發(fā)了數(shù)份緊急通知，多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處;對(duì)違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的人員，要嚴(yán)肅處理。全國(guó)各地也正在開展小產(chǎn)權(quán)房的密集查處工作，媒體也在大量報(bào)道。而殘酷的現(xiàn)實(shí)是不法商在巨大的非法利益面前，仍在頂風(fēng)建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，而消費(fèi)者也不顧國(guó)家政策及媒體報(bào)道，鋌而走險(xiǎn)，仍在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。在目前的大背景下，法院的判決更要注意法律效果、社會(huì)效果與國(guó)家政策相一致。若法院判決不給買受人增值補(bǔ)償并結(jié)合媒體的正面報(bào)道，則更能對(duì)潛在的購(gòu)買人產(chǎn)生震懾作用，有利于打擊小產(chǎn)權(quán)房的非法交易市場(chǎng)，遏制小產(chǎn)權(quán)房的買賣，與國(guó)家政策相呼應(yīng)。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)從不同角度出發(fā)，闡述了給與買受人賠償或不給與賠償?shù)木唧w理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。

法律的基本原則是公平正義，損失填平原則。此類案件大多因出賣人違反誠(chéng)實(shí)信用原則而主張買賣合同無(wú)效，若不給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，將顯失公平，尤其是在土地持續(xù)增值以及因土地征用、房屋拆遷將獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)實(shí)情況下。另外，若不給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也必然會(huì)掀起出賣人主張合同無(wú)效并騰退房屋的訴訟風(fēng)暴，在買受人得不到任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)那闆r下加劇矛盾沖突，不利于社會(huì)穩(wěn)定，故筆者認(rèn)為給與買受人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是必要的，但不應(yīng)參照農(nóng)村宅基地上的房屋買賣無(wú)效之后的處理原則賠償買受人信賴?yán)鎿p失。畢竟小產(chǎn)權(quán)房買賣與農(nóng)村宅基地上的房屋買賣存在很大區(qū)別：首先，小產(chǎn)權(quán)房大多數(shù)都是違法建設(shè)的，即買賣標(biāo)的本身存在違法性，嚴(yán)格意義上屬于違法建筑。而農(nóng)村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法規(guī)限制交易;其次，違法的小產(chǎn)權(quán)房大多建設(shè)在非用于房地產(chǎn)開發(fā)的集體建設(shè)用地上，有的甚至非法占用農(nóng)用地、耕地等，嚴(yán)重違反國(guó)家的土地法律法規(guī)及用途管制制度;再次，審判實(shí)踐中，法院委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村宅基地上的房屋可以進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，包括房屋重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，評(píng)估機(jī)構(gòu)只能對(duì)房屋的重置成新價(jià)作出評(píng)估，而對(duì)土地價(jià)格無(wú)法作出評(píng)估，因?yàn)橥恋乇旧淼男再|(zhì)并非宅基地，也沒有其他合法的評(píng)估依據(jù)。因此，在審判實(shí)踐中，對(duì)于買受人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也無(wú)法參照農(nóng)村宅基地上的房屋評(píng)估程序確定賠償數(shù)額。

筆者認(rèn)為，關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額的確定，雖然國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但畢竟小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格是存在的，可以征詢數(shù)家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，了解類似小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際交易價(jià)格與買受人原購(gòu)買價(jià)格之間的差額，并考慮雙方的過錯(cuò)程度酌定補(bǔ)償數(shù)額。

六、關(guān)于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的受理問題

2013年11月召開的十八屆三中全會(huì)上，通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！稕Q定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決小產(chǎn)權(quán)房這樣具體的問題。2013年11月22日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，要求全面、正確地領(lǐng)會(huì)十八屆三中全會(huì)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為;并要求各級(jí)國(guó)土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)違法建設(shè)、銷售的小產(chǎn)權(quán)房開展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出“分類處理”的意見，并將結(jié)果報(bào)兩部。在2014年2月14日召開的首都生態(tài)文明和城鄉(xiāng)環(huán)境建設(shè)動(dòng)員大會(huì)上，北京市人民政府也明確了正在針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行調(diào)研，將“分類處理”。2014年8月1日國(guó)土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求對(duì)農(nóng)村違法宅基地和集體建設(shè)用地必須依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，方可進(jìn)行登記發(fā)證。上述政策中提到的“排查摸底”、“分類處理”、“補(bǔ)辦審批手續(xù)”等含義意味著“小產(chǎn)權(quán)房”本身的復(fù)雜性以及不確定性，即有的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)“依法轉(zhuǎn)正”，而有的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)被“堅(jiān)決拆除”。