京尚拆遷律師常常提醒被拆遷人，一定要重視評估程序，不要盲目因為“征收方不會按照法律規(guī)定來”這樣的固化思維，認(rèn)為自己也沒必提起重視。

實踐中有很多被拆遷人就是因為在評估階段不積極，對拆遷方聽之任之、簽字時得過且過，結(jié)果在進(jìn)行拆遷維權(quán)時被蓋上了“被拆遷人認(rèn)可評估結(jié)果”的印戳，增加了拆遷維權(quán)的難度，甚至影響到拆遷維權(quán)的結(jié)果。

京尚拆遷律師今天就來說一說評估程序，并就被拆遷人在評估程序開始前后、進(jìn)行中、出結(jié)果后這些主要階段分別該如何進(jìn)行維權(quán)工作給出一些基礎(chǔ)建議，希望能對有維權(quán)需要的被拆遷人有所啟發(fā)。

一為什么需要進(jìn)行房屋價值評估

經(jīng)歷過拆遷或?qū)ο嚓P(guān)內(nèi)容有過了解的朋友都知道，房屋拆遷開始前，征收方會先根據(jù)法律要求擬定補償方案，并經(jīng)相關(guān)程序最終給出確定的《征收補償方案》，這份補償方案會影響到被拆遷人最終取得的補償安置條件，也是被拆遷人應(yīng)該提起注意的。

但大家都知道，涉及征收補償?shù)亩喙褑栴}時，方案給出的并不是每戶確定的補償款數(shù)額，而是基于法律法規(guī)和地區(qū)實踐確定的一些補償補助和獎勵的標(biāo)準(zhǔn)和原則。其中一條“亙古不變”的重要原則就是，對被拆遷房屋應(yīng)給予多少補償，要基于房屋本身價值確定。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定，第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

也就是說，要確定每戶被拆遷人實際應(yīng)得到多少征收拆遷補償，要結(jié)合房屋價值評估結(jié)果，而這個評估價是不能低于房屋征收決定公告時點類似房地產(chǎn)的市場價格的，對被征收房屋進(jìn)行價值評估，就是為了能夠?qū)Ρ徊疬w人進(jìn)行合理有據(jù)的補償。

二 評估開始前后被拆遷人應(yīng)該注意什么

在生活中我們不難發(fā)現(xiàn)，身邊的人（有時也包括我們自己），尤其是思維比較守舊的人，常常不重視自己的“發(fā)言權(quán)”和“選擇權(quán)”，認(rèn)為在集體事件中自己只要“隨大流”就可以了。

京尚拆遷律師曾不止一次提到，根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)是應(yīng)由被征收人協(xié)商選定的，達(dá)不成一致意見，也要通過少數(shù)服從多數(shù)或者隨機(jī)選定（如抽簽）的方式進(jìn)行確定，不能是地方政府直接指定，也不能在征收范圍確定前就先確定了評估機(jī)構(gòu)。

但在實際征收拆遷過程中，京尚拆遷律師接觸過的很多被拆遷人，在評估開始前后都處于“等待通知”的狀態(tài)，很多人根本沒有經(jīng)歷過選擇評估機(jī)構(gòu)這個階段。有時候是拆遷方含糊其辭直接跳過了這個階段，有時候是被拆遷人在拆遷方的忽悠下主動放棄了選擇權(quán)，將這份權(quán)利“交給”了拆遷方。

京尚拆遷律師提醒被拆遷人，要想從根本上杜絕貓膩，被拆遷人就要充分行使法律賦予自己的權(quán)利，這些權(quán)利是征收方無權(quán)剝奪的。如果被拆遷人發(fā)現(xiàn)直到評估人員上門或者評估結(jié)果做出都沒有行使過自己的選擇權(quán)，那么你是有權(quán)利提出異議，維護(hù)自己的權(quán)益的。

三 評估過程中被拆遷人應(yīng)該注意哪些問題

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)確定后，下一步要進(jìn)行的就是實地勘察和評估作業(yè)。被拆遷人在這個階段主要應(yīng)注意以下幾個問題：

第一，評估方法要選好。根據(jù)《辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師要在進(jìn)行適用性分析后，從多種專業(yè)評估方法中選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。市場法評估、收益法、假設(shè)開發(fā)法是實踐中最常用的方法。

第二，必須進(jìn)行實地勘察。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

第三，實地勘查記錄須經(jīng)被拆遷人簽字蓋章認(rèn)可?！掇k法》明確規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

四 評估結(jié)果作出后被拆遷人如何開展維權(quán)

根據(jù)《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在完成初步的評估作業(yè)后，應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值在內(nèi)的分戶初步評估結(jié)果，并由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，并由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交。

被拆遷人在這個過程中要注意兩點：1）公示和送達(dá)分戶評估結(jié)果（報告）的程序（動作）必須存在，也就是說，被拆遷人必須對這個結(jié)果知情；2）被拆遷人認(rèn)為評估結(jié)果有錯誤的，可以向評估機(jī)構(gòu)提出，由其改正。

實踐中被拆遷人會發(fā)現(xiàn)，評估結(jié)果存在的問題有時并不那么好“修正”，這時就需要被拆遷人進(jìn)行進(jìn)一步的維權(quán)動作。根據(jù)《條例》和《辦法》的相關(guān)規(guī)定，被征收人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估，由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在申請之日起10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核作業(yè)；被征收人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在自收到復(fù)核結(jié)果的10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

京尚拆遷律師要提醒被拆遷人注意的是，無論是評估報告（結(jié)果）存在問題，如機(jī)構(gòu)不具備相關(guān)資質(zhì)、評估時點錯誤、評估方法和數(shù)據(jù)錯誤等；還是評估機(jī)構(gòu)和（或）征收部門未依法按規(guī)定程序?qū)υu估報告進(jìn)行公示和送達(dá)，基于該報告作出的《房屋征收補償決定》都是存在問題的（實質(zhì)上的或者程序上的），都有可能被依法認(rèn)定為違法并予撤銷，端看被拆遷人是否能夠通過提起行政復(fù)議或訴訟等合法方式正確行使自己的權(quán)利。

最后，京尚拆遷律師希望被拆遷人能夠明白：權(quán)利永遠(yuǎn)是握在每個人自己手里的。一味抱怨為什么征收方“可以”不合法，被拆遷人卻要費盡心血依法維權(quán)，這樣是沒有任何意義的。

凡是做出違法行為的人，終將要為其犯過的錯承擔(dān)責(zé)任，被拆遷人要做的就是將這些侵權(quán)者送上法律的審判臺，堂堂正正地奪回屬于被拆遷人自己的財產(chǎn)權(quán)利，讓侵權(quán)者受到應(yīng)得的懲罰。

京尚拆遷律師明白，身臨其事時，克制自己的激動情緒很難，但還是請大家為了自己、為了家人，遠(yuǎn)離違法陷阱，理性依法維權(quán)！