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今年3月1日，我國首部《標(biāo)定地價規(guī)程》正式實施。日前，中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松接受中國國土資源報記者采訪，解讀了要點問題。 突破城鄉(xiāng)二元模式，兼顧當(dāng)前與長遠 為什么要制定這一《規(guī)程》？趙松表示，該《規(guī)程》規(guī)范了標(biāo)定地價制定及公示程序，明確了標(biāo)定區(qū)域劃定、標(biāo)準宗地選取與布設(shè)等各環(huán)節(jié)技術(shù)要點，填補了我國標(biāo)定地價體系建設(shè)領(lǐng)域的空白，對完善我國地價體系，更好地發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)作用，具有重要意義。 就《規(guī)程》的總體定位，趙松表示，本次規(guī)程編制工作立足當(dāng)前城鄉(xiāng)公示地價體系建設(shè)的基本需求及未來發(fā)展方向，突破了城鄉(xiāng)二元模式，內(nèi)容涉及城、鄉(xiāng)、建、農(nóng)等不同權(quán)屬性質(zhì)、不同地類特征的土地。同時，鑒于我國標(biāo)定地價工作尚處于起步階段，而涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地與農(nóng)用地領(lǐng)域的價格信號與評估實踐較少等現(xiàn)狀，《規(guī)程》在強調(diào)科學(xué)性、先進性的同時，注重了實用性和易拓展性，充分考慮了當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場的發(fā)育狀況及基礎(chǔ)工作水平，使相關(guān)要求既統(tǒng)一規(guī)范又兼顧各地情況，給予了一定的靈活空間，本著不與未來可預(yù)期的改革方向相沖突的原則，提升了可操作性。 與基準地價、監(jiān)測地價各司其職 近年來，隨著地價管理體系的日益豐富和完善，不同類型地價間的關(guān)系在一些地方出現(xiàn)了混淆。趙松指出，綜合分析本《規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》可以看出，基準地價、標(biāo)定地價、監(jiān)測地價三者雖然同為行政管理部門部署推進的評估地價體系，但其內(nèi)涵與定位并不相同。 1、從空間特征來看，基準地價是區(qū)域平均價，具有宏觀、中觀特征；標(biāo)定地價與監(jiān)測地價均為具體宗地的價格，具有微觀表征性。 2、從價值定位和作用來看，基準地價、標(biāo)定地價均為公示地價，具有引導(dǎo)市場健康運行的職能，故其價格定位為各類價值影響因素作用下的理性價值；而監(jiān)測地價旨在及時反映土地市場客觀走勢，支撐科學(xué)決策，故其價格應(yīng)盡量反映市場供需關(guān)系調(diào)整下的價格水平。 3、從更新頻率來看，為體現(xiàn)穩(wěn)定價值，基準地價通常不宜頻繁調(diào)整，每2～3年更新一次為宜；標(biāo)定地價則要求每年度更新；而為了及時獲取市場動態(tài)，監(jiān)測地價通常為季度更新。 此外，從價格的決定機制來看，因公示地價的制定與發(fā)布是政府的法定職責(zé)，故基準地價、標(biāo)定地價的最終價格水平均由行政部門依法依規(guī)確定，而監(jiān)測地價水平則由土地專業(yè)評估師根據(jù)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準獨立評估確定。 把握確定標(biāo)定地價的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 趙松表示，制定標(biāo)定地價需要把握幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 1、標(biāo)定地價公示范圍的確定， 2、標(biāo)定區(qū)域的劃分， 3、標(biāo)準宗地的設(shè)立， 4、標(biāo)定地價的評估與確定。 什么是標(biāo)定地價？《規(guī)程》明確標(biāo)定地價為平穩(wěn)正常、公開競爭市場條件下的價格，以體現(xiàn)政府的管理需求和導(dǎo)向；除年期外，其他條件原則上均按宗地的現(xiàn)狀條件設(shè)定，以此體現(xiàn)價格的現(xiàn)實性、表征性。其評估方法，與監(jiān)測地價的評估方法類同，但在嚴格條件約束下，可以使用基準地價系數(shù)修正法，而不允許使用標(biāo)定地價系數(shù)修正法，旨在避免評估中出現(xiàn)“循環(huán)推證”的現(xiàn)象?！兑?guī)程》規(guī)定了從兩名土地專業(yè)估價師獨立評估到最終確定的程序性要求，明確了過程中管理部門、專業(yè)技術(shù)人員等不同角色的權(quán)責(zé)關(guān)系。 關(guān)于標(biāo)定地價公示范圍的確定，為突出工作推進過程的靈活性、實用性、漸近性，某一用途的標(biāo)定地價公示范圍不必全覆蓋，可根據(jù)市場發(fā)育程度和管理服務(wù)需求劃定；不同用途的標(biāo)定地價公示范圍確定時，應(yīng)體現(xiàn)該用地自身的空間分布特征。 “標(biāo)定區(qū)域”是本《規(guī)程》首次提出的一個技術(shù)概念，指內(nèi)部具有高度均質(zhì)均價性、可用唯一標(biāo)定地價表征的封閉區(qū)域。標(biāo)定區(qū)域的劃分應(yīng)以均質(zhì)均價、管理便利、宗地完整為基本原則；具體劃分方法包括多因素綜合評價法、地價水平歸納法、專家評判法、疊加法。為充分考慮與已開展的地價體系建設(shè)工作相銜接，《規(guī)程》中明確了“在已建立地價動態(tài)監(jiān)測體系的地區(qū)，標(biāo)定區(qū)域的劃分宜參照具有較好現(xiàn)勢性的地價區(qū)段”。 標(biāo)準宗地的設(shè)立是確定標(biāo)定地價的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。它應(yīng)遵循代表性、確定性、標(biāo)識性等基本原則?！兑?guī)程》從標(biāo)準宗地的數(shù)量、分布、用地類型、利用狀況等方面提出了設(shè)立標(biāo)準宗地的總體要求，并分別對商服、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地，以及多用途混合用地的標(biāo)準宗地設(shè)立提出了指導(dǎo)性、規(guī)范性要求?？紤]未來土地市場發(fā)育的可能與需求，《規(guī)程》提出了其他用途標(biāo)準宗地設(shè)立的原則性規(guī)定，旨在為深化土地有償使用制度預(yù)留技術(shù)接口。 信息公示是標(biāo)定地價成果應(yīng)用的關(guān)鍵性、必要性環(huán)節(jié)。《規(guī)程》中對公示程序、渠道、公示內(nèi)容等進行了明確規(guī)定，并在滿足基本要求的前提下，給予各地一定的自選空間。 趙松認為，《規(guī)程》的出臺，完善了我國公示地價體系的基礎(chǔ)性研究，將對各地即將開展的標(biāo)定地價體系建設(shè)提供技術(shù)指導(dǎo)與支持，進而推動全國標(biāo)定地價工作的規(guī)?；_展，促進我國地價體系建設(shè)與地價管理工作再上新臺階。 （來源：中國國土資源報） |
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