業(yè)主與物業(yè)公司之間至少存在三種法律關(guān)系：

第一、基于業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》或雙方之間存在的事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，成立物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系;

第二、基于火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)，物業(yè)公司即公共區(qū)域的管理者未及時(shí)配合火災(zāi)事故的處理、疏于對(duì)小區(qū)安全的管理等不作為侵權(quán)，成立違反安全保障義務(wù)責(zé)任等侵權(quán)法律關(guān)系;

第三、基于物業(yè)公司疏于小區(qū)安全管理或在火災(zāi)事故發(fā)生時(shí)存在消防設(shè)施未能正常發(fā)揮作用等造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害或財(cái)產(chǎn)損失的擴(kuò)大，成立財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)任餀?quán)法律關(guān)系。

關(guān)于財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)呢?zé)任承擔(dān)方式，在侵權(quán)責(zé)任法和合同法中均有規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的最基本形式即損害賠償。

物業(yè)公司常見(jiàn)6大過(guò)錯(cuò)

對(duì)近百個(gè)存在火災(zāi)事故情形的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行梳理，按發(fā)生頻率排序如下：

NO.1 消防管道無(wú)法供水-39%

NO.2 疏于對(duì)公共區(qū)域的安全維護(hù)-29%

NO.3 消防通道堵塞 -19%

NO.4 其他消防設(shè)施故障，如預(yù)警燈故障、消防栓出水慢、消防栓有水但無(wú)卡扣等 -16%

NO.5 未及時(shí)發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情或配合滅火-5%

NO.6 無(wú)消防設(shè)施 -3%

物業(yè)公司12個(gè)免責(zé)理由

1.發(fā)生火災(zāi)事故的車輛所有權(quán)人系其他小區(qū)業(yè)主，與被訴物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，不在其管理服務(wù)范圍內(nèi)。

2.業(yè)主家中發(fā)生火災(zāi)系因其他小區(qū)的業(yè)主燃放煙花爆竹所致，而對(duì)于其他小區(qū)內(nèi)發(fā)生的行為，物業(yè)公司無(wú)管理服務(wù)的職責(zé)和義務(wù)。

3.火災(zāi)事故發(fā)生前，物業(yè)公司已就防火等事項(xiàng)在小區(qū)張貼提示，火災(zāi)事故發(fā)生后，及時(shí)撥打火警電話，并組織、配合滅火、施救。

4.火災(zāi)事故系因業(yè)主私自搭建的違建房引發(fā)，而該違建房應(yīng)當(dāng)由行政執(zhí)法部門(mén)拆除，物業(yè)公司無(wú)權(quán)拆除。

5.火災(zāi)事故發(fā)生后，在消防車到來(lái)之前，業(yè)主的車輛已經(jīng)燒毀，且消防設(shè)施不存在故障。

6.業(yè)主家中及陽(yáng)臺(tái)下堆放大量垃圾等可燃物品，物業(yè)公司曾多次勸阻，亦會(huì)同相關(guān)部門(mén)上門(mén)送達(dá)整改通知書(shū)，而失火原因又系業(yè)主自身造成。

7.消防大隊(duì)從到場(chǎng)到展開(kāi)施救用時(shí)短，無(wú)因消防通道堵塞導(dǎo)致救火時(shí)間延誤的情形，且消防大隊(duì)亦未就本次火災(zāi)事故對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行處罰。

8.業(yè)主僅提供其自制的損失統(tǒng)計(jì)表作為計(jì)算損失的依據(jù)，經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘查，亦無(wú)法查明業(yè)主的具體財(cái)產(chǎn)損失，故對(duì)其損失不予支持。

9.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失已由保險(xiǎn)公司賠付。

10.物業(yè)公司提供消防安全管理制度、消防安全培訓(xùn)記錄、消防安全記錄表、滅火疏散預(yù)案、培訓(xùn)證書(shū)等證據(jù)證明其已經(jīng)履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的消防管理義務(wù)。

11.引發(fā)火災(zāi)的原因系電動(dòng)車電氣線路故障造成車輛自燃，該起火原因?qū)儆谖飿I(yè)公司不能預(yù)見(jiàn)、不能克服的客觀情況，不屬于未盡到管理職責(zé)所導(dǎo)致。

12.業(yè)主以財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛向物業(yè)公司主張權(quán)利，法院認(rèn)為財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛與物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬于不同法律關(guān)系，物業(yè)公司是否在物業(yè)管理方面存在失職，法院不作審查。

物業(yè)公司的20個(gè)無(wú)效理由

1.消防大隊(duì)在消防栓無(wú)水的情況下，立即啟用了消防車的水，未延誤施救時(shí)機(jī)。

2.業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商因消防設(shè)施設(shè)備不合格等原因，一直未將小區(qū)合格的消防設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)公司。

3.物業(yè)公司已發(fā)動(dòng)公司員工和小區(qū)業(yè)主捐款，受害業(yè)主的損失已得到彌補(bǔ)。

4.物業(yè)公司與受損電瓶車輛的業(yè)主未形成車輛保管合同關(guān)系。

5.物業(yè)公司已受到行政處罰，不應(yīng)再承擔(dān)責(zé)任。

6.大火已經(jīng)無(wú)法使用滅火器進(jìn)行撲滅，無(wú)論消防車是否達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)、消防栓是否有水，失火所造成的損失已經(jīng)確定。

7.業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額與物業(yè)公司所要承擔(dān)的火災(zāi)事故損失數(shù)額相差太大，不符合權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，加重了物業(yè)公司的義務(wù)。

8.物業(yè)公司并未與業(yè)主就人身和財(cái)產(chǎn)安全等特殊保護(hù)事項(xiàng)簽訂協(xié)議，不具有特殊保護(hù)義務(wù)。

9.物業(yè)公司提交了消防應(yīng)急處置預(yù)案，且對(duì)小區(qū)燃放煙花爆竹作出過(guò)溫馨提示。

10.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，因停放在消防通道的車輛阻礙消防車進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，屬于部分業(yè)主的個(gè)人行為。

11.火災(zāi)事故的起火原因不明。

12.火災(zāi)事故系因業(yè)主自身對(duì)家電管理不善造成，其后果應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)。

13.租賃損失非直接損失，不予認(rèn)可。

14.物業(yè)公司認(rèn)為業(yè)主主張侵權(quán)責(zé)任糾紛，而雙方之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，系合同關(guān)系。在管理過(guò)程中，物業(yè)公司承擔(dān)的是管理責(zé)任，而非侵權(quán)責(zé)任。

15.消防設(shè)施故障系因租戶裝修改動(dòng)所致，且物業(yè)公司書(shū)面要求整改而未整改。

16.物業(yè)公司與倉(cāng)庫(kù)被燒毀的業(yè)主之間只存在租賃合同關(guān)系，不存在保管合同關(guān)系。

17.業(yè)主繳納的費(fèi)用屬于車輛停泊服務(wù)費(fèi)而非車輛保管費(fèi)，物業(yè)公司不負(fù)有保管義務(wù)，且車輛損毀系因電瓶車充電起火引發(fā)，侵權(quán)責(zé)任主體非物業(yè)公司。

18.物業(yè)公司對(duì)業(yè)主擅自將住宅改做庫(kù)房的行為并不明情，由此產(chǎn)生的火災(zāi)損失，物業(yè)公司不予賠償。

19.火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防管道未能及時(shí)供水，系因火災(zāi)事故前物業(yè)已發(fā)現(xiàn)消防管道存在故障，且正在維修之中，物業(yè)公司不存在主觀過(guò)錯(cuò)。

20.物業(yè)公司已就過(guò)期的滅火器提出維修方案，因業(yè)主委員會(huì)未決議，資金未到位，所以未更換。