導(dǎo)讀：實(shí)踐中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋評(píng)估報(bào)告是對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置的重要依據(jù)。很多被征收人一看到房屋評(píng)估報(bào)告中較低的評(píng)估數(shù)額就會(huì)覺得非常氣憤，但卻不知較低的評(píng)估數(shù)額往往是征收方及評(píng)估機(jī)構(gòu)在房屋評(píng)估報(bào)告形成過程中挖下的幾個(gè)“坑”導(dǎo)致的。本文 ，在明律師帶你快速解讀這些人為因素，讓被征收人有所準(zhǔn)備，順利維權(quán)。

坑一：評(píng)估機(jī)構(gòu)僅進(jìn)行了房屋外圍測(cè)量估測(cè)，而并未入戶

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條之規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

在明律師認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行調(diào)查勘丈時(shí)，被征收人未在場(chǎng)，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)僅是進(jìn)行了外圍測(cè)量估測(cè)，室內(nèi)室外裝飾及附屬物并未作登記，評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)外圍估測(cè)的數(shù)據(jù)作為對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估參考，由此作出的評(píng)估結(jié)果顯然不合理。這也就是一些被征收人在根本沒見過估價(jià)師上門的情況下直接收到評(píng)估報(bào)告的原因所在。根據(jù)《辦法》規(guī)定，除非被征收人拒絕實(shí)地查勘，否則這種情況的出現(xiàn)就是不合法的。

坑二：《房屋估價(jià)分戶評(píng)估報(bào)告》無評(píng)估方法、無注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合法簽字

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第一款之規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)?span>房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。第十七條第二款規(guī)定，整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

在明律師認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價(jià)分戶評(píng)估報(bào)告》，如果無評(píng)估方法描述、無兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字則不符合上述法規(guī)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估程序明顯違法。實(shí)踐中，簽字這個(gè)環(huán)節(jié)是被征收人需要著重進(jìn)行審查的，冒名頂替代簽、偽造簽字的情形并不鮮見。而評(píng)估方法的選擇則會(huì)直接影響到評(píng)估結(jié)果的多寡，這一點(diǎn)被征收人一定要予以特別留心。

坑三：評(píng)估機(jī)構(gòu)直接采用抽號(hào)的方式選定，剝奪被征收人的選擇權(quán)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第4條之規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

在明律師認(rèn)為征收方未組織被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定進(jìn)行協(xié)商，或通過多數(shù)被征收人決定選定的程序，而直接采用抽簽、搖號(hào)方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，其評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序均不符合法律規(guī)定。

這里需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間590號(hào)令并無直接規(guī)定。若各地方有具體的評(píng)估辦法，則依據(jù)地方性規(guī)定操作；若無更進(jìn)一步的規(guī)定，則評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定工作可以在房屋征收決定公告前進(jìn)行。實(shí)踐中，各地一般都有相對(duì)詳細(xì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法，在維權(quán)中被征收人還要注意關(guān)注自己所在地區(qū)的具體規(guī)定。

坑四：被征收房屋有兩層，評(píng)估機(jī)構(gòu)卻只對(duì)第一層房屋進(jìn)行評(píng)估

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條之規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

據(jù)此，在明律師認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價(jià)分戶報(bào)告》應(yīng)當(dāng)是對(duì)房屋全部面積所進(jìn)行的估價(jià)，在征收方?jīng)]有提供充分依據(jù)證明涉案房屋的第二層系違法建筑的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得僅對(duì)第一層進(jìn)行評(píng)估而完全忽視二層、三層的存在。實(shí)踐中存在的大量“部分違建，全部不予補(bǔ)償”的現(xiàn)象顯然侵害了被征收人的合法權(quán)益，需要引起廣大被征收人的高度重視。一旦自己的評(píng)估報(bào)告出現(xiàn)這一漏洞，被征收人要及時(shí)收集第二層建筑系合法建筑或依法應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償?shù)淖C據(jù)，并在針對(duì)評(píng)估報(bào)告的復(fù)核、專家鑒定中明確提出這點(diǎn)。

坑五：預(yù)評(píng)估結(jié)果直接作為評(píng)估結(jié)果生效

在一些棚戶區(qū)改造、舊城改建類項(xiàng)目中，往往采取預(yù)征收、模擬簽約程序。此時(shí)相伴相生的就會(huì)有預(yù)評(píng)估這樣的環(huán)節(jié)，即在房屋征收決定作出前實(shí)施的評(píng)估。需要指出的是，這類程序順序的變化從嚴(yán)格意義上講缺乏法律層面的依據(jù)，帶有很強(qiáng)的政策性和不可控風(fēng)險(xiǎn)。被征收人在接受預(yù)評(píng)估時(shí)一定要提高警惕，一是要按正式評(píng)估的步驟、程序嚴(yán)格要求，二是要明確要求征收方進(jìn)行正式的評(píng)估，而不得輕易同意其將預(yù)評(píng)估結(jié)果直接作為評(píng)估結(jié)果加以使用。對(duì)于征收方聲稱“只是進(jìn)行模擬評(píng)估，存在一些問題可以先擱置”的說辭要堅(jiān)決拒絕，不要在相關(guān)文件上輕易簽字，并注意對(duì)溝通過程進(jìn)行錄音留存證據(jù)。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，針對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告可能出現(xiàn)的問題，我們要及時(shí)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的及時(shí)向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。必要時(shí)，可考慮自行委托業(yè)內(nèi)口碑較好的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行自行評(píng)估，將評(píng)估結(jié)果作為證據(jù)提交至法院。當(dāng)然，對(duì)于明顯違法的評(píng)估行為，被征收人有權(quán)向當(dāng)?shù)?span>住建部門直至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部申請(qǐng)查處。最后，不要忘了通過訴征收補(bǔ)償決定的最終方式針對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行救濟(jì)。