文丨子木

1

樓市二三事

這幾天的樓市發(fā)生了很多事情，北京土拍取消限價(jià)措施，廣州大幅放松戶籍政策，天津?qū)⒆猿肿≌{(diào)整為可售住宅，多城首套房貸利率普遍下調(diào)……

所有現(xiàn)象都在告訴我們，房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)讓各地房地產(chǎn)業(yè)不堪重負(fù)，唯有松綁才能緩一時(shí)之急。

這就好比之前怕出禍亂，用政策綁死了灰犀牛，但由于綁得太緊導(dǎo)致灰犀牛嚴(yán)重貧血奄奄一息，為了不出事兒，只能慢慢松綁讓它活過(guò)來(lái)，畢竟很多城市一半的財(cái)政收入都在它身上。

但這也引發(fā)了購(gòu)房者心中的疑慮：前段時(shí)間剛剛降完準(zhǔn)，現(xiàn)在又是松綁調(diào)控，資金會(huì)不會(huì)源源不斷沖進(jìn)樓市，房?jī)r(jià)還沒(méi)來(lái)得及筑底就要重燃上漲火焰？

答案是否定的。

首先，“因城施策”已是樓市調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，今后各地會(huì)因自身經(jīng)濟(jì)情況調(diào)整房地產(chǎn)措施，相互之間傳導(dǎo)性不會(huì)太強(qiáng)?，F(xiàn)在一些城市放開(kāi)限價(jià)只能證明一個(gè)事實(shí)：行情不好，二手房?jī)r(jià)下跌，和周邊新盤(pán)的價(jià)差逐步縮小，限價(jià)失去了存在的意義。

其次，松綁是為了救命，不是放縱。

按照歷史規(guī)律，樓市下行預(yù)期一旦形成，再次扭轉(zhuǎn)是很困難的。除非是在無(wú)調(diào)控政策下，不斷降低首付比例和房貸利率，高頻刺激購(gòu)房需求才能實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，每輪周期無(wú)不如此，例如2015年的牛市是就是在0首付和7折利率下催生的。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)只不過(guò)是在努力尋找一個(gè)「量?jī)r(jià)平衡點(diǎn)」，即既保證房地產(chǎn)正常交易健康發(fā)展，又保證房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間微幅震蕩。而這，就要講究調(diào)控藝術(shù)了。

接下來(lái)大概率還是之前的套路，房地產(chǎn)會(huì)不斷調(diào)低首套房貸利率回歸到基準(zhǔn)，讓剛需入市托底撐盤(pán)，各項(xiàng)限政也會(huì)逐步放開(kāi)，但是一定會(huì)嚴(yán)控首付比例，因?yàn)楦軛U越高力矩越大，不能放炒房客入場(chǎng)。

而且政策放松一定是緩慢的，否則會(huì)加劇看空預(yù)期，更不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。怎么理解？舉個(gè)例子，現(xiàn)在如果首付比例和房貸利率沒(méi)動(dòng)，突然放開(kāi)所有限制政策，你會(huì)買房嗎？肯定不會(huì)，因?yàn)槟阏J(rèn)為放開(kāi)政策這是樓市不自信的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，現(xiàn)在買才是傻子。

買漲殺跌，自古有之。

2

剛需的選擇

在經(jīng)濟(jì)下行面前，所有城市正在想方設(shè)法加速樓市筑底，以免進(jìn)入「量?jī)r(jià)齊跌，惡性循環(huán)」的房?jī)r(jià)不可控下跌軌道。

伴隨著時(shí)代寒冬的步伐，資本市場(chǎng)北風(fēng)蕭蕭，大家在所接觸的信息中，情緒多于內(nèi)容。

但我希望接下來(lái)大家可以堅(jiān)守自身，找到自己的方向，因?yàn)槭鞘袌?chǎng)就一定存在周期，終有頭有尾，該買房總歸還得買，在抓趨勢(shì)的同時(shí)，學(xué)習(xí)更多的實(shí)操方法。

以下是我總結(jié)的兩個(gè)建議，適用于一二線城市的第一次買房的年輕人，也是一直以來(lái)大家最喜歡問(wèn)的問(wèn)題：

1.買房資金不夠，買不到公司附近怎么辦？

2.都說(shuō)買房看地段，在實(shí)操層面如何看地段？

第一個(gè)問(wèn)題。

我在之前的文章《那些容易被誤解的樓市真相》里講過(guò)商品房的三個(gè)邏輯，總結(jié)為一句話就是，無(wú)論你是否剛需，一定要用投資的角度看待買房這件事。

因?yàn)槿说囊惠呑硬豢赡苤毁I一次房，未來(lái)可能因?yàn)橐⒆?，孩子需要學(xué)區(qū)房，或者父母需要來(lái)住，隨著財(cái)富收入增多，一定會(huì)置換一套更大的。

這時(shí)候你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，之前的房子就是你下一套房子的資金基礎(chǔ)，以房換房是常態(tài)，北京2017年這波樓市的主要推動(dòng)力就是改善性需求的集中爆發(fā)。

當(dāng)你明確“房子是用來(lái)投資的，不是用來(lái)住的”的概念時(shí)，一些矛盾就會(huì)迎刃而解了。

那么這時(shí)候有人問(wèn)了，“那我買一套房，不是為了住，那我住哪？”很簡(jiǎn)單，租房。

如果你工作在A區(qū)，你完全可以在公司旁租一套房自住，然后把自己在B區(qū)的房子租給別人，如果幸運(yùn)你還可以賺個(gè)租金差沖抵月供。幾年后，當(dāng)工作穩(wěn)定成家立業(yè)結(jié)婚了，就把之前的賣掉置換自己想要的房子。

所以有些人問(wèn)我，資金不夠買郊區(qū)的兩室好還是流通性比較好的中心一居室，我會(huì)讓他果斷選擇后者。大概率講，越是中心區(qū)的房子越抗跌，增幅越可觀，持有成本相對(duì)越低。

但也不排除一種情況，例如剛通了地鐵的郊區(qū)房，周邊遷入大型商場(chǎng)辦公寫(xiě)字樓的郊區(qū)房，這種郊區(qū)房的漲幅通常會(huì)比市中心強(qiáng)一些，如果想買到這樣的房子，你可能就需要花功夫去尋找價(jià)值地段了。

3

如何找地段

買房看地段，是恒定不變的法則，好地段的房子升值潛力大，抗跌性強(qiáng)，是財(cái)富增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但參考好地段的唯一標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？人。

人流量決定了房產(chǎn)的流動(dòng)性，如果你買的房子周邊都是豪華洋氣的寫(xiě)字樓，每天在樓里工作的人群就是未來(lái)買你房子的潛在用戶，你的房子的需求價(jià)值就一定會(huì)很高。

那么怎么去尋找這種房子呢？

這里推薦一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的方法：看控規(guī)。

所謂控規(guī)，就是“控制性詳細(xì)規(guī)劃”的簡(jiǎn)稱。北京的房?jī)r(jià)高，是政府用全國(guó)納稅人的錢對(duì)其持續(xù)投入和經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，地段也是這個(gè)道理，如果政府想發(fā)展一個(gè)地塊，就會(huì)用全城納稅人的錢做定向投入，會(huì)提前做出這個(gè)地塊未來(lái)10-20年的詳細(xì)規(guī)劃。

下面我用這幾天比較火熱的北京通州區(qū)作為案例分析。

昨天北京市政府遷入通州的消息終于塵埃落定。因?yàn)楸本┦姓倪w入，還有2萬(wàn)多政府公務(wù)人員的加持，未來(lái)通州的居住環(huán)境和生活商業(yè)配套一定會(huì)得到質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常穩(wěn)。

接下來(lái)，我們先把最近通州公布的控規(guī)找出來(lái)（百度：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)）。你會(huì)得到下面這幅圖。

（點(diǎn)擊看大圖）

乍一看，五顏六色，密密麻麻，你一定是一頭霧水。別著急，我們看一下這幅圖在講什么，你會(huì)發(fā)現(xiàn)每一種顏色對(duì)應(yīng)的是一種土地規(guī)劃。

在這里面最最重要的就是紅色和黃色，分別代表產(chǎn)業(yè)和居住用地，通俗講就是寫(xiě)字樓和住宅，兩者的用地比例，決定了這個(gè)地方房?jī)r(jià)的未來(lái)。

通俗來(lái)講：如果這個(gè)地塊都是紅色的產(chǎn)業(yè)用地，說(shuō)明這個(gè)地方未來(lái)會(huì)建造大量的商業(yè)性辦公寫(xiě)字樓，可以提供大量工作崗位，這些人群傾向于就近購(gòu)房或者租房居住，這里的租金和房?jī)r(jià)都有保障；

如果這個(gè)地塊都是黃色的住宅用地，說(shuō)明這里是典型的居住區(qū)，住宅供應(yīng)量非常大，很可能成為變成只有居住功能的衛(wèi)星城。

市場(chǎng)的本質(zhì)是供需，如果需求遠(yuǎn)大于供給，價(jià)格一定會(huì)上漲。

我們?cè)賮?lái)看這幅圖，選擇標(biāo)的地塊。  

如圖所示的三個(gè)地塊，紅色比例都遠(yuǎn)大于黃色比例，那么說(shuō)明這三個(gè)地方大都是以寫(xiě)字樓為主的商業(yè)地段，滿足我們所需要的條件。

那么它的房?jī)r(jià)是怎樣的呢？我們通過(guò)貝殼找房數(shù)據(jù)中心比對(duì)三個(gè)地段的房?jī)r(jià)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)地段的房?jī)r(jià)普遍高于通州區(qū)的均價(jià)。當(dāng)然房?jī)r(jià)還跟小區(qū)是否地鐵，它們的樓齡、綠化、品質(zhì)有很大的關(guān)系。

在這里面，我們還要注意一個(gè)顏色——粉色，它的意義是居住產(chǎn)業(yè)混合用地，俗稱商住公寓樓。這種顏色多的地段反而會(huì)抑制周邊純住宅房?jī)r(jià)的升值空間，因?yàn)楣?huì)分流走一部分居住需求，所以盡量避開(kāi)。

在選定好地段之后，一定要去用腳丈量土地，什么意思呢？

1.要觀察標(biāo)的物土地上建設(shè)的寫(xiě)字樓品質(zhì)，越是豪華高檔、層數(shù)高的，里面入駐的公司實(shí)力越強(qiáng)，員工收入高，購(gòu)買力強(qiáng)。

2.觀察此地段住宅和寫(xiě)字樓建造時(shí)間，優(yōu)先選擇住宅先造的，因?yàn)閷?xiě)字樓建成后，會(huì)帶來(lái)居住需求，周邊房租或房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲。

最后還要講明一點(diǎn)，使用這種方法之前一定要預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，就是政府是否會(huì)如期完成投資建設(shè)。例如像通州這種背靠北京政府，有財(cái)力又有人口，實(shí)現(xiàn)起來(lái)很容易，但就像天津?yàn)I海新區(qū)這樣的大片區(qū)規(guī)劃，很多地方等于做貢獻(xiàn)了。

所以未來(lái)你去買房，當(dāng)售樓小姐給你講得頭頭是道，我這里規(guī)劃特別好，未來(lái)會(huì)有很多大型企業(yè)入駐，什么國(guó)際幼兒園，高鐵高速路通通都有。這時(shí)候不要盲目樂(lè)觀，而是要拿出來(lái)控規(guī)圖紙好好比對(duì)一番。不騙你的只有你自己。

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