導 讀
地產行業(yè)為什么要轉型？切入角度有哪些？科技企業(yè)的角色是“攪局者”還是“神助攻”？雙方如何探索出雙贏模式？目前成績和落地情況如何？
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物聯(lián)網智庫 整理發(fā)布 轉載請注明來源和出處 導 讀 地產行業(yè)為什么要轉型？切入角度有哪些？科技企業(yè)的角色是“攪局者”還是“神助攻”？雙方如何探索出雙贏模式？目前成績和落地情況如何？ 越“重”的行業(yè)轉型往往越慢，但一旦開轉便成效轟然，影響顯著，地產行業(yè)的數字化和智能化就是這樣一條破繭之路。話說回來，早有物聯(lián)網業(yè)內專家在去年年初預言，2018年將是大融合之年，現(xiàn)在來看確實得到了印證：不僅許多物聯(lián)網通用技術在這一年越走越近，如邊緣計算與云計算、物聯(lián)網平臺與開源技術、人工智能與物聯(lián)網（趨于AIoT時代）……同時，許多行業(yè)也經過前期的試水、蟄伏，開始大舉進軍科技圈、IoT圈，智慧地產元年也由此開啟。 站在AIoT角度來看，有些問題不得不回答。地產行業(yè)為什么要轉型？切入角度有哪些？科技企業(yè)的角色是“攪局者”還是“神助攻”？雙方如何探索出雙贏模式？目前成績和落地情況如何？帶著這一系列問題，iot101君回顧了一年來聽聞的智慧地產相關戰(zhàn)略、合作事項和落地案例，致力于為你呈現(xiàn)該領域具有代表性的幾類主要玩家及其主要玩法。 智慧地產，顧名思義，主體是地產，智能化是手段，即，在兩類主要玩家中，科技類企業(yè)需圍繞著地產企業(yè)的行業(yè)趨勢、政策環(huán)境、需求痛點……來為其出謀劃策（也或超前引領），如，國內科技巨頭們BATHJM一個都沒落下，齊齊相中這片肥美豐厚的應用標地，出手穩(wěn)準狠。既然主體是地產，那就離不開該行業(yè)本身的一些屬性，如市場大、剛需強、用戶多、周期長、資產重……除了這些眾所周知的特性外，地產還是一個嗅覺異常的行業(yè)，基于對近年行業(yè)下行的判斷，地產企業(yè)早早開始嘗試轉型、觸網、增智、提效，如果從2015年初最早一批試水智慧社區(qū)的地產項目算起，這也足足三年有余的蟄伏期了。期間，其嘗試切入的角度不一而足，該領域的諸多細分板塊都是下酒的好菜，范疇從小到大可包括：智能家居、智能樓宇，智慧社區(qū)、智慧物業(yè)，智能公寓、智能酒店，智能園區(qū)、智慧小鎮(zhèn)、智慧產城......但地產與AIoT等科技碰撞的想象力遠不止此，未來或能開辟更豐富的“聯(lián)姻”板塊。 據不完全統(tǒng)計，涉足的房地產企業(yè)約有100多家，包括你耳熟能詳的一系列名字：萬科、中糧、華僑城、碧桂園、金茂、保利、招商蛇口、中海地產、富力地產、首開地產、綠地控股、美的置業(yè)、藍光發(fā)展、寶龍地產、金地、遠洋集團、龍湖集團、北京住總、泰禾集團、榮盛房地產、中冶置業(yè)、瑞安房地產、華夏幸福、越秀地產、花樣年、中國恒大、龍光地產、陽光城、鑫苑集團、當代置業(yè)、雅居樂、葛洲壩地產、中梁地產、金融街、北京城建中天、華宇集團、海倫堡地產、正榮集團融創(chuàng)、華潤置地、綠城集團、朗詩、華發(fā)股份、復地集團、中南置地、建發(fā)地產、金科集團、建業(yè)集團……（數據來自千家智客） 敏于行而訥于言，說的就是地產你了。 兩大陣營必然相遇，背后那只手是誰？ 粗略劃分，可認為參與這場智慧地產歷史使命的兩方分別是地產企業(yè)和AIoT科技類企業(yè)。兩者的相遇相知可以說是歷史必然，但內在驅動力仍然離不開老生常談的行業(yè)成熟度、產業(yè)環(huán)境、需求變化、痛點、市場。因這盤棋涉及不同基因的企業(yè)種類眾多，因此不妨一一拆解來看。 在激烈的市場競爭環(huán)境和政策監(jiān)管等綜合背景下，房地產步入新一輪下行周期，融資難、拿地緊、高周轉、低利率讓傳統(tǒng)地產模式變得異常嚴峻，轉型與創(chuàng)新已成為企業(yè)市場占位、對抗下行最穩(wěn)妥為安、最順勢求昌的選擇。當以AIoT為代表的新興技術如火如荼地到來，此時牽手官宣、相互滲透、華麗轉型，一系列動作一氣呵成。換言之，對于地產企業(yè)而言，面對AIoT時代的誘惑，它們沒有選擇，也必須選擇。 再說回看似“如火如荼”的AIoT。這其中三個角色AI、IoT、智能家居相互之間的觀望和試探、各樹一幟發(fā)展也已多年，而真正的融合、關鍵節(jié)點的打通、協(xié)作效力的提升也不過發(fā)生在最近一年之內。如，隨著LPWAN通信技術的廣泛普及、連接標準化推進，互聯(lián)互通問題終于得以改善；隨著業(yè)內對智能單品的態(tài)度從狂熱到關注全屋聯(lián)動整體解決方案，用戶體驗有了明顯提升；隨著各平臺良性競爭，產業(yè)分工逐漸細化，智能家居方案的價格和搭建思路開始脫虛向實。因此，AI、IoT、智能家居各自與地產的結合價值都有限，但3in1合力攻擊之下，價值裂變呈現(xiàn)突飛猛進。 另一個角度，從投入該領域的玩家之巨、玩法之多可見，地產行業(yè)雖然下行，但也絕非抓住一個方向就貿然“轉型”，同樣對于AIoT科技類企業(yè)，雖渴望技術和方案能落地變現(xiàn)，但也并非看到一個行業(yè)就猛扎投入。對于重點方向的把握、對于重點行業(yè)的選擇，雙方必然經過長期的試水和考量，才彼此篤定了智慧地產這盤又大又實的棋，圍坐一起慢慢下。這邊BATHJM、那邊萬科、碧桂園、龍湖、藍光……坐一起自然是棋逢對手，誰也不服誰，也都在某一領域小有成就，不妨就把各自戰(zhàn)略方向和重點項目回顧一番。 你追我趕，成績一覽 【阿里】 在阿里云IoT的重點發(fā)力行業(yè)中，智能人居和智能地產是非常側重的領地。阿里云IoT認為，地產從高速增長到高質量增長，必須借助AIoT科技的紅利，這是其鑄就下一個十年動力的核心要義。 那么，阿里為其提供哪些科技紅利呢？不妨從最近找找答案。就在上周，阿里云聯(lián)合生態(tài)合作伙伴舉辦2019阿里云數字地產峰會，提出“ONE ID,ONE DATA,ONE SERVICE”的三個一服務理念。通過統(tǒng)一賬號、統(tǒng)一數據及統(tǒng)一服務，讓房企能夠有效獲取線下用戶、構建豐富的用戶互動場景，實現(xiàn)向服務運營商的轉型。而這背后，都離不開AI、身份識別技術，云服務、業(yè)務建模、以及阿里新近發(fā)布或升級的全球化智能人居運營平臺、分布式語音技術方案等。就拿最近有望取代智能音箱榮登C位的智能門鎖來說，阿里云IoT智能生活開放平臺有著得天獨厚的優(yōu)勢，與中國聯(lián)通達成實現(xiàn)全球級物聯(lián)網平臺對接，目前該平臺已支持了100+品類，2000+品牌，5000w+設備。 此外，阿里云IoT借助其發(fā)起的物聯(lián)網標準化組織ICA聯(lián)盟所構建的強大軟硬件生態(tài)力量，亦可為地產企業(yè)提供可靠的集成和賦能能力。目前，阿里云IoT已與眾多地產企業(yè)達成合作，如藍光、萬科、龍湖等，在全屋智能(如智能窗簾系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能空調系統(tǒng)、智能新風系統(tǒng)、智能環(huán)境監(jiān)測等)、智慧小鎮(zhèn)等方面實現(xiàn)快速落地。
【百度】 眾所周知，百度在經過之前的多事之秋，已經痛定思痛All in AI了，而且無人車和AI大腦成為手中的兩張王牌。那么對于百度而言，地產這樣的“重行業(yè)”也在成為人工智能的重點場景。在去年底的百度大腦行業(yè)創(chuàng)新論壇深圳站上，百度發(fā)布了地產物業(yè)AI解決方案。其基于百度大腦底層AI技術，以DuerOS和Apollo兩大平臺為基礎，覆蓋了地產物業(yè)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，包括人員出入管理、車輛出入管理、安防布控、智慧家居、無人清潔車和智慧社區(qū)服務等。 在智能家居方面，百度早已布局多時，DuerOS已是國內規(guī)模最大、最活躍、生態(tài)最繁榮的對話式人工智能操作系統(tǒng)。百度商業(yè)安全團隊還會通過融合多種AI技術，提供家庭防護解決方案，支持智能安防、侵入報警等功能。 在智慧小區(qū)上，百度推出了一個殺手锏級的產品，即無人清潔車，瞄準了小區(qū)物業(yè)清掃成本高、勞動強度大、清潔有死角的痛點。 Apollo作為百度AI 的王牌之一，適合封閉園區(qū)，應用在公園、住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商圈和物業(yè)等場景，具有L4級自動駕駛能力（在特定場景全自動駕駛）的“蝸小白”可以夜間作業(yè)、多次清掃、不留死角。 此外有點偏題也不得不提的是百度AI City戰(zhàn)略。 百度正不斷與各地城市戰(zhàn)略合作，如，共建智慧“寧波大腦”，此后又與保定、蕪湖、北京市海淀區(qū)、重慶兩江新區(qū)、北京亦莊開發(fā)區(qū)、上海汽車城、雄安新區(qū)、天津、湖南長沙牽手。AI City旨在讓整個城市從頂層設計上應用智能技術提高城市治理效率、提升居民居住體驗、緩解各種各大城市病，包含智慧交通、智慧政務、平安城市、惠民服務，地產物業(yè)AS化。早在2016年，百度就與寧波市達成合作。 【騰訊】 二缺一，騰訊智慧地產發(fā)布會也按時到了。 去年，騰訊首次發(fā)布面向智慧地產領域整套解決方案，其中囊括了三大技術能力，分別是騰訊微瓴物聯(lián)網操作系統(tǒng)、騰訊數字中臺，以及騰訊海納智慧社區(qū)開放平臺。 騰訊微瓴是騰訊自主研發(fā)的物聯(lián)網操作系統(tǒng)，在智慧建筑場景中擔當物、信息與人協(xié)作的樞紐。深度結合了騰訊云計算、信息安全和AI技術，并借助騰訊海量的用戶觸達能力，進一步提高建筑和樓宇管理水平和效率，幫助企業(yè)實現(xiàn)數字化升級和可持續(xù)發(fā)展。 騰訊數字中臺是騰訊面向各行業(yè)客戶所研發(fā)的企業(yè)級數據和服務平臺。通過幫助客戶分析數據，提供針對性的管理方案和決策建議。 騰訊海納是騰訊搭建的智慧社區(qū)開放平臺，通過開放微信公眾平臺的基礎能力和應用接口，協(xié)助社區(qū)打造智能化生態(tài)。地產企業(yè)利用騰訊海納后，便能為住戶提供智能門禁、繳費、報修、快遞等多場景、一體化的線上解決方案。目前，騰訊已與中城聯(lián)盟、漢京集團、愛接力及廣州城投達成合作，智慧地產生態(tài)圈不斷更新。 【華為】 華為與地產的碰撞早在定位于ICT巨頭的時代就開啟了，其服務與樓宇和園區(qū)的通信建設。而在AIoT時代，華為肩負了更重要的使命，即物聯(lián)網基礎設施構建者，不僅包括通信層，更包括云服務和平臺服務、生態(tài)服務等層面，從目前來看，其發(fā)力的一個重要領域是智慧園區(qū)（也是熟悉的領域），其愿景是安全，智慧，綠色。 華為的智慧園區(qū)先在自身試水。這是一個收益與挑戰(zhàn)并存的項目，華為在全球172個國家投資建廠，內部最擔憂的就是安全問題。同時華為內部有600萬+個管理對象，管理難度很大。針對安全的不確定性和管理難度大這兩個挑戰(zhàn)，華為也做出了相應的解決方案。華為設想了多種應用場景，覆蓋了常見的園區(qū)剛需，如：針對消防無集成聯(lián)動，安防告警誤報率高，傳統(tǒng)刷卡的不穩(wěn)定性，手工管理資產耗費大量人力，空間管理混亂，能耗管理粗放等各種問題，華為都有不同的解決措施。 此外，華為在智慧地產相關領域不止局限于此，與萬科、云南旅游項目等房地產合作伙伴共探的過程中，逐漸拓寬涉足板塊，如智慧小鎮(zhèn)、聯(lián)合運維等。 【京東】 京東的電商基因決定了其進軍“智慧地產”領域，切入點必是與用戶數據、新零售、社區(qū)運營這些強調數據屬性和用戶思維的板塊直接或間接掛鉤的。從結果上來看也是如此，就以京東未來智慧社區(qū)、京東智能家居平臺和面向地產商的社區(qū)運營平臺為例來看。京魚智能服務平臺定位與海量設備互聯(lián)和互操作，助力多終端多場景智能化升級。其全屋智能化方案，通過場景化智能設備部署，智能化居住體驗提升。其智慧地產方案可為房地產企業(yè)構建業(yè)務中臺和數據中臺，實現(xiàn)業(yè)主和社區(qū)持續(xù)運營。 京東認為，未來其與地產商趨同的訴求是借助數據運營的模式實現(xiàn)升級，通過幫助房企構建可擴展、高智能的應用平臺和生態(tài)系統(tǒng)，打通社區(qū)服務與業(yè)主需求，建立與住戶長期連接，實現(xiàn)可持續(xù)運營。目前，智慧社區(qū)2.0通過打造全屋聯(lián)動的家居體驗和安全舒適的社區(qū)體驗，跨向2.0時代。同時，其在社區(qū)運營中加入了諸多京東系元素，如京東到家、智能配送、無人貨柜、便利店、前置倉等。此外，將通行、養(yǎng)老、安防、樓宇等場景納入智慧社區(qū)2.0范圍，獲取更多更精準的客戶畫像，進而產生有價值的運營服務。 【萬科】 萬科作為房地產領軍企業(yè)，在智慧園區(qū)（其與華為攜手落地的首個智慧園區(qū)項目在2017年曾被當做標桿項目）、智慧社區(qū)、智慧公寓領域都有長期探索。 以長租公寓為例，這個領域，萬科作為中國最早進入租賃住房市場的開放商，也是國內首個將住房租賃業(yè)務從“青年公寓”向“家庭公寓”延展的房企，泊寓正是其面向城市青年打造的長租公寓品牌。截至目前，泊寓門店已覆蓋全國26個一二線城市，并已進行了產品迭代升級，推出泊寓plus。泊寓plus(上海西站店)正式是其打造真正系統(tǒng)性的智慧社區(qū)的樣板。依托客戶大數據及智能合作伙伴鴻雁iHouse智能家居的助力，可實現(xiàn)諸多功能。鴻雁iHouse全屋智能設計了安防監(jiān)控、健康環(huán)境等八大子系統(tǒng)及50余種功能的智能面板產品。 依托阿里智能云平臺統(tǒng)一的對接協(xié)議和數據服務，其各個子系統(tǒng)、設備之間可以實現(xiàn)聯(lián)動和場景化操作，滿足用戶“回家”、“離家”等不同場景需求。目前鴻雁iHouse全屋智能的商業(yè)化落地，與萬科、綠城、金地等品牌地產企業(yè)，以及美的、?？低暤刃袠I(yè)伙伴開展廣泛合作?；谠凇爸腔凵鐓^(qū)”領域的共同布局，此次合作的萬科泊寓plus，是鴻雁iHouse全屋智能產品在長租公寓領域的首個批量化落地項目。 【碧桂園】 碧桂園在智慧產城、智慧宜居方面走的較快。智慧、安全、科技的人居生活成為其新的目標，為了完成這個愿景，去年與博世、紫光物聯(lián)UIOT智能家居達成重大合作。 它采用紫光物聯(lián)UIOT全屋無線智能化系統(tǒng)中智能場景、智能安全、智能窗簾、物聯(lián)網門鎖、智能安防、智能家電，智能環(huán)境等系統(tǒng)，以全屋無線智能家居便捷生活為思路，助力其轉型升級。 碧桂園集團與博世集團共同致力于打造產城融合的智慧小鎮(zhèn)。雙方將發(fā)揮在主營業(yè)務領域的資源和能力優(yōu)勢，在江浙滬、珠三角、京津冀和其他協(xié)同區(qū)域共同拓展、合力打造產城融合的智慧小鎮(zhèn)。博世集團作為物聯(lián)網企業(yè)，將充分利用其在傳感器、軟件和服務方面的技術能力，提供智慧園區(qū)、互聯(lián)泊車、智慧樓宇、智慧安防、智慧家居、工業(yè)4.0和環(huán)境保護等解決方案。同時，雙方還將探索合作成立博世碧桂園智慧城市生活實驗室。 碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)將智慧元素應用于產業(yè)發(fā)展。潼湖科技小鎮(zhèn)定位于世界級的物聯(lián)網和智能控制產業(yè)基地，小鎮(zhèn)緊緊圍繞物聯(lián)網產業(yè)，以及與之相關的大數據、云計算、智慧城市、移動網絡安全與培訓、物聯(lián)網智能設備制造等產業(yè)，培育核心技術、高端人才、服務配套齊聚的物聯(lián)網產業(yè)生態(tài)圈。 【龍湖】 龍湖地產從1993年地產開發(fā)起家/2000年拓展商業(yè)運營/2016年試水長租公寓/2018年物業(yè)品牌升級為智慧服務，并將學校、醫(yī)院、交通樞紐及城市服務納入版圖。 去年年初，龍湖集團提出了“空間即服務”戰(zhàn)略。具體來說一說龍湖智慧服務，著力通過空間布局、空間運營、科技研發(fā)及管控、空間服務能力及增值力、空間觀察力和數據分析能力這幾個方面的能力，實現(xiàn)更多城市空間的運營服務。 空間服務能力及增值力為例，在以業(yè)主APP為載體向業(yè)主提供增值服務的同時，“智囊型管家”已在龍湖智慧服務所有項目中全面落地，并在日常生活中為業(yè)主提供關于房屋設備使用、家電報修、衛(wèi)生保潔、定制旅游、美居業(yè)務、車輛處置等方面的服務，第一時間為業(yè)主提供解決方案。
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