【酒店高參】對于新投資的酒店，業(yè)主們都希望酒店能夠有更高的投資回報率，如果事先就能推算出酒店未來盈虧，一能讓業(yè)主對全局有更好的把控，二能給酒店管理層減輕不少壓力，今日分享酒店高參專欄作家陳新先生關(guān)于如何推算新開業(yè)酒店盈虧的案例，手把手告訴你如何推算一家酒店未來的可能性盈虧。

陳新

酒店高參專欄作家

湖南方廷（香港）酒店管理公司總顧問

常常有業(yè)主來找筆者幫其測算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當(dāng)筆者看完現(xiàn)場、拿到設(shè)計圖紙和工程概算時，心里的感受多半是遺憾，因?yàn)榫频昙磳⒙涑?，“生米已煮成熟飯”，財?wù)測算已經(jīng)流于形式、失去了真正意義。

正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合能力的酒店財務(wù)專家對投資項(xiàng)目進(jìn)行論證和測算，其依據(jù)主要是項(xiàng)目的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平、城市酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等。

當(dāng)然，被測算項(xiàng)目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。經(jīng)過財務(wù)專家的反復(fù)論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項(xiàng)目，如果新酒店開業(yè)后的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎?

話又說回來，即使經(jīng)酒店財務(wù)專家測算出的項(xiàng)目風(fēng)險很大，也不意味著酒店項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，因?yàn)闃I(yè)主可以召集設(shè)計師和酒店管理專家一起認(rèn)真研討財務(wù)專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對設(shè)計的圖紙進(jìn)行調(diào)整，比如調(diào)整項(xiàng)目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等，然后將調(diào)整后的圖紙和工程預(yù)算交給財務(wù)專家進(jìn)行二次測算，其間的工作要耐心務(wù)實(shí)，直到把酒店項(xiàng)目的投資方案修正到能夠保證賺錢為止。

新酒店的財務(wù)測算一般以開業(yè)后五年時間為限，為了通俗易懂地向讀者傳達(dá)測算技巧，筆者舉出一個測算案例。這是一家擁有300間客房的四星級酒店，建筑面積3.3萬M2，餐飲服務(wù)設(shè)施有：零點(diǎn)餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧;娛樂休閑服務(wù)項(xiàng)目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā);健身項(xiàng)目有：桌球、乒乓球;還有會議設(shè)施等。現(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營情況測算如下：

團(tuán)隊(duì)入住率在9%，平均房價300元/間天;會議入住率在15%，平均房價400元/間天;商務(wù)散客入住率在51%，平均房價430元/間天。預(yù)計全年客房收入為：

〔(300×9%)+(400×15%)+(430×51%)〕×300×365=3353.985萬元

零點(diǎn)餐廳：餐位數(shù)為300個，按二餐測算，人均消費(fèi)水平為65元，餐廳利用率為45%，預(yù)計全年零點(diǎn)餐廳收入為：300×2×65×45%×365=640.575萬元。

宴會包間：共計30間，餐位數(shù)約為380個，按二餐計算，人均消費(fèi)水平為100元，包間利用率為60%，預(yù)計全年宴會包間收入為：380×2×100×60%×365=1664.4萬元。

多功能廳：餐位數(shù)約為300個，人均消費(fèi)水平為80元，餐廳利用率為35%，預(yù)計全年多功能廳收入為：300×80×35%×365=306.6萬元。

咖啡廳：餐位數(shù)120個，人均消費(fèi)88元，按二餐計算(早餐不計，對外開中晚自助餐)，餐廳利用率為30%，預(yù)計全年咖啡廳收入為：120×2×88×30%×365=231.264萬元。

大堂吧：餐位數(shù)96個，人均消費(fèi)30元，餐廳利用率為170%，預(yù)計全年大堂吧收入為96×30×170%×365=178.704萬元。

會議室：多功能廳1個，每周利用率按1.5次計算，每次消費(fèi)額為1萬元，預(yù)計全年多功能廳會議收入為1.5×1×54=81萬元;中會議室2個，利用率為30%，平均每場次消費(fèi)額為2000元，預(yù)計全年中會議室收入為2×2000×30%×365=43.8萬元;小會議室2個，利用率為30%，平均每場次消費(fèi)額為1200元，預(yù)計全年小會議室收入為2×1200×30%×365=26.28萬元。預(yù)計全年會議室收入為151.08萬元。

預(yù)計全年餐飲收入為3172.623萬元。

乒乓球桌1張，每小時消費(fèi)額為40元，每周按6小時計算，預(yù)計全年乒乓球收入為：40×6×54=1.296萬元;臺球桌1個，每小時消費(fèi)額為40元，每周按12小時計算，預(yù)計全年臺球收入為：40×12×54=2.592萬元。健身收入共計3.888萬元。

娛樂休閑項(xiàng)目設(shè)KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。KTV有28個包間，占裙樓一層，共1700M2，月租金60元/M2(含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計)，即首年租金122.4萬元(以十年為限，每年租金遞增2%);足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一層，共1700M2，月租金50元/M2(含物業(yè)管理費(fèi)，但水電空調(diào)費(fèi)按表另計)，即首年租金102萬元(以十年為限，每年租金遞增2%)。總計224.4萬元。

共有兩個小賣部，全部對外承包，以五年為限，每年租金遞增5%，面積共70m2，預(yù)計全年房租收入26萬元。

其他收入包括洗衣、電話、商務(wù)中心等，按客房、餐飲收入總計的1.5%計算，全年預(yù)計其他收入為：6526.608×1.5%=97.8991萬元。

預(yù)計全年酒店總營業(yè)收入為6628.3951萬元，若加上對外承包項(xiàng)目收入，預(yù)計全年酒店總收入為6878.7951萬元。

營業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂休閑和商場兩個項(xiàng)目全部外包。

零點(diǎn)餐廳綜合飲食成本率按47%計算，預(yù)計全年餐廳成本為640.575×47%=301.07萬元。

會包間綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為1664.4×45%=748.98萬元。

多功能廳綜合飲食成本率按50%計算，預(yù)計全年餐廳成本為306.6×50%=153.3萬元。

咖啡廳綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為231.264×45%=104.07萬元。

大堂吧綜合飲食成本率按30%計算，預(yù)計全年大堂吧成本為178.704×30%=53.6112萬元。

預(yù)計全年餐飲成本為1361.0312萬元。

營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的5.55%計算，預(yù)計全年交稅金為：6628.3951×5.55%=367.876萬元。

本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計算，請留意分辨。

人員定編按客房總數(shù)的1:1.6配備，預(yù)計員工總?cè)藬?shù)為480人。

部門經(jīng)理以上管理人員約為8人(總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房部、前廳部、財務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人)和高級廚師5人，預(yù)計以上13人的工資按人均月工資12000元測算(已含養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險)，按13個月計算，預(yù)計全年工資總額為：(8+5)×12000×13=202.8萬元。

普通員工467人，月人均工資按2000元測算，按13個月計算，預(yù)計全年工資總額為：467×2000×13=1214.2萬元。

預(yù)計酒店全年工資總額為1417萬元。

按員工工資總額的14%計提福利費(fèi)，全年預(yù)計1417×14%=198.38萬元。

養(yǎng)老、醫(yī)療、事業(yè)、工傷、生育保險費(fèi)用：按員工工資總額的24.3%(分別是20%、8%、2%、0.5%和0.7%)計提費(fèi)用，全年預(yù)計467×2000×12×31.2%=349.6896萬元。

4、工作餐費(fèi)用：

外聘部門經(jīng)理以上高級管理人員為8人，早中晚三餐，按每人每天50元計算，預(yù)計全年為8×50×365=14.6萬元。

普通員工472人，按每人每天16元(早餐4元、中晚餐各6元)每月按26天計算，預(yù)計全年為472×16×26×12=235.6224萬元。

預(yù)計全年工作餐總費(fèi)用為250.2224萬元。

按每人每年800元計算，預(yù)計全年費(fèi)用為800×480=38.4萬元。

按客房、餐飲營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年洗滌費(fèi)用為：(3353.985+3172.623)×1.2%=78.3193萬元。

客房部按客房收入的1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的0.8%測算，預(yù)計全年消耗品費(fèi)用為3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288萬元。

客房部按客房收入的2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算，預(yù)計全年棉織品費(fèi)用為：3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953萬元。

餐具費(fèi)用按餐飲收入的2%測算，全年餐具費(fèi)用預(yù)計為：3172.623×2%=63.4525萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年辦公郵電費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年宣傳廣告費(fèi)為6628.3951×0.8%=53.0272萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的0.7%測算，預(yù)計交際應(yīng)酬費(fèi)為6628.3951×0.7%=46.3988萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的1%測算，預(yù)計全年材料維修費(fèi)為6628.3951×1%=66.284萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的2.2%測算，預(yù)計全年水費(fèi)為6628.3951×2.2%=145.8247萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的7%測算，預(yù)計全年電費(fèi)為6628.3951×7%=463.9877萬元。

按餐飲收入的2.8%測算，預(yù)計全年天燃?xì)赓M(fèi)為3172.623×2.8%=88.8334萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.7%測算，預(yù)計全年柴油費(fèi)為6628.3951×1.7%=112.6827萬元。

按酒店?duì)I業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年其他費(fèi)用為6628.3951×1.2%=79.5407萬元。

預(yù)計全年經(jīng)營費(fèi)用(1-18項(xiàng))總額為3717.0943萬元。

酒店的經(jīng)營毛利潤計算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總費(fèi)用和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預(yù)計全年(開業(yè)首年)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤為：6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元。

第二至第五年酒店財務(wù)測算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)

酒店首年可行性財務(wù)測算產(chǎn)生后，就可以輕松地測算出第二至第五年酒店經(jīng)營情況的較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，因?yàn)闇y算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說明：

（點(diǎn)擊圖片查看原圖）

從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長幅度始終高于費(fèi)用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營毛利，那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會增加，不會減少。

酒店經(jīng)營的最終目的是獲得凈利潤

酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計算銀行利息，若是從銀行貸款的，就必須每年準(zhǔn)時向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店，就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。

若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3年為5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%；若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費(fèi)客房入住券。

因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費(fèi)用，那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達(dá)到了投資者的目的；如果經(jīng)營的毛利潤還不夠付那些利息或返租費(fèi)用，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營；如果酒店的毛利潤為負(fù)數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投入，這樣的酒店麻煩就大了。

值得我們注意的是，中國乃至世界上的酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而不負(fù)責(zé)酒店的盈虧，賺了錢要分存。他們所謂賺錢的概念是什么呢?就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實(shí)這是很不公平的，因?yàn)橛忻木频暝S多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng)該是，酒店有了凈利潤，酒店管理公司才可按照一定比例得到獎勵。

若是酒店虧了錢，即經(jīng)營沒有產(chǎn)生毛利，那么酒店管理公司照樣按照營業(yè)總收入的比例拿走管理費(fèi)，而且派駐的高級管理人員的工資福利待遇分文不少。道理其實(shí)很簡單，可遺憾的是，中國的許多酒店業(yè)主就愿意吃這個虧、上這個當(dāng)。

如何計算酒店的凈利潤呢?拿上邊舉的酒店案例來說吧，酒店建筑面積共有3.3萬m2，按現(xiàn)在四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)以及市場的建設(shè)造價測算，酒店建筑投入約為1200元/M2，機(jī)電安裝工程投入約為1000元/M2，酒店裝飾工程投入約為2800元/M2，那么整個酒店投入約為：(1200+1000+2800)×33000=16500萬元。除建設(shè)投入外，酒店開辦費(fèi)用須花費(fèi)約1500萬元，投入總計約為18000萬元。按五年貸款利率5.76%計算，那么酒店須向銀行每年還款利息為18000×5.76%=1036.8萬。該酒店首年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營凈利潤為：1432.7936(經(jīng)營毛利)-1036.8(銀行貸款利息)=395.9936萬元。

附帶說明的是，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的投入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測算方法是錯誤的，因?yàn)槭澜缟系耐恋貙傧∪辟Y源，是永遠(yuǎn)不會貶值的，更談不上什么折舊。