據(jù)網(wǎng)友爆料，這幾個月以來，他們小區(qū)的部分業(yè)主很鬧心，因為開發(fā)商與物業(yè)聯(lián)合要售賣小區(qū)里面產(chǎn)權(quán)屬性不明的停車位，甚至讓一些業(yè)主“有家不能回”。

事情還得從2018年8月份說起來。這個小區(qū)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，A開發(fā)商轉(zhuǎn)給B開發(fā)商，B開發(fā)商又轉(zhuǎn)給C開發(fā)商。  前兩任開發(fā)商都沒賣車位，現(xiàn)在C開發(fā)商來賣，張貼的通知和收款收據(jù)都是蓋A開發(fā)商的章。

2018年12月15日，開發(fā)商和物業(yè)封鎖了該小區(qū)的地下車庫，當天同時在小區(qū)的西門和南門崗亭擺上“車位已滿，請勿進入”的牌子，讓業(yè)主“有家不能回”。

網(wǎng)友表示，車位和房屋必須同步銷售，且在銷售前必須備案、報批、申請預售許可證。小區(qū)的開發(fā)商沒有跟相關(guān)部門報批，辦不了產(chǎn)權(quán)證和預售許可證，那有什么權(quán)力出售所謂的“使用權(quán)”呢？

有關(guān)部門也進行了積極調(diào)解與建議：如果車位權(quán)屬存在爭議，建議走司法程序，由法院判決，在判決書下達之前，請不要阻止業(yè)主停車。然而開發(fā)商置若罔聞，反而叫人將所有無產(chǎn)權(quán)車位都裝上地鎖。

網(wǎng)友稱，目前開發(fā)商售賣小區(qū)車位為9萬元左右一個，不同規(guī)格價格也不同。

如今，小區(qū)開發(fā)商又出來一則通知，讓未購買或租用車位的業(yè)主將車于1月10前移出地下車庫。

那么問題來了！車位該怎么賣？還是租？沒有車位能不能進小區(qū)？這些問題經(jīng)常是開發(fā)商與業(yè)主意見不和的因素。那，到底應該怎么解決？

 小區(qū)的車位有哪幾種? 

1、產(chǎn)權(quán)車位：產(chǎn)權(quán)車位主要是指開發(fā)商自建的地下車庫，且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車位，但是物業(yè)單位，要向業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證，方可出租！

2、公攤車位：公攤車位是車位面積已經(jīng)列入公攤面積被分攤。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、人防車位：人防車位是人防工程的規(guī)劃車位。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費用。

開發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過20年。

 車位能否進行買賣？

1、使用權(quán)車位：只有使用權(quán)的車位沒有“車位本”，不能買賣，只能進行使用權(quán)的變更。車位使用權(quán)變更一般是在物業(yè)交割時進行，涉及車位租賃合同簽署或轉(zhuǎn)交(租賃不超過20年)。

2、產(chǎn)權(quán)車位：有產(chǎn)權(quán)的車位有“車位本”，可以跟房屋一起進行買賣交易。

 哪種車位不能進行買賣？

• 已公攤的地下車位

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位買賣合同是不受法律保護的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

• 沒有約定的地下車位

在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業(yè)主按份共有，其收益也應歸業(yè)主。

這部分收益可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

• 小區(qū)的公共空地

《物權(quán)法》七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附帶或者出租等方式約定。

如果開發(fā)商所售的地上車位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車輛的區(qū)域，且開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣合同》內(nèi)對此明示該面積未計入公攤且屬于開發(fā)商所有，那么，開發(fā)商完全有權(quán)售賣該地上車位。如果當初修建小區(qū)并未規(guī)劃，后期劃分的停車位是無權(quán)出售的，屬于小區(qū)所有業(yè)主所有。

• 人防工程禁止開發(fā)商銷售

根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”

開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。