問：本公司為房地產開發(fā)公司，公司以實物還建方式對被拆遷人予以補償，根據拆遷合同約定：還建房屋的比例為1：2，對超面積部分按照市場價格繳納房款。請問，本公司以實物還建房屋的價值是否組成契稅計稅依據？被拆遷人取得的房屋又如何計算繳納契稅？有人認為：房地產開發(fā)公司與被拆遷人之間是以房換房，只需要補差價的一方按補差部分繳納契稅。這種觀點正確嗎？

　　某房地產開發(fā)公司  周紅

　　答：《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第十條規(guī)定：'土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照前款征稅。'從該規(guī)定中可以看出，擁有房屋或土地產權的一方以其擁有的房屋或土地產權換取另一房方的房屋或土地產權的情況下，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納契稅。而對房地產開發(fā)公司以開發(fā)的商品房換取被拆遷方的房屋，從表面上看，似乎屬于以房換房，但應當透過現象看本質。在具體實踐中，對原有的舊房整體拆除進行商品房開發(fā)，一般來說，是由政府依法收回原有房產及土地產權并由政府依法拆除，將土地出讓給房地產開發(fā)公司進行商品房開發(fā)，只不過對拆遷過程中所發(fā)生的拆遷費用由房地產開發(fā)公司負擔。所以，房地產開發(fā)公司受讓的土地使用權并非是直接從被拆遷戶轉讓取得，房地產開發(fā)公司直接與被拆遷人的交易只不過是對其拆遷的一種補償，而補償方式或貨幣形式或實物形式而已，回遷的房屋并非是因為房地產開發(fā)公司購買被拆遷戶房產及土地而付出的代價。對所回遷的房產屬于實物補償的一種形式?！敦斦?、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）第一條第一款規(guī)定：'以協(xié)議方式出讓土地的，計稅依據為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。'所以，對房地產開發(fā)公司以房屋形式支付被拆遷人的補償費，應當按被拆遷房屋的市場公允價值或按拆遷時同類回遷房屋的市場公允價值確認契稅計稅依據。另外，超面積補價的，如果是房地產開發(fā)公司給予被拆遷人的補價部分應當并入契稅計稅依據；如果是被拆遷人給予房地產開發(fā)公司的補價部分應當從價款中扣除。

　　被拆遷人取得房屋，根據《財政部、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）第二條的規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。