知識星球前幾天亮出了這樣的一道提問：

是啊，如此完美的布局，三百萬我們就按照210w房貸三十年等額本息，上浮10%去計算了，月供需要11779。如果算上房租收入就當三千出頭，這月供承受看來足夠有余。

每月估摸還能留個二三千煙酒生活費呢。

你問信用卡、信用貸、經(jīng)營貸的月供怎么辦？

來來來，你不知道房貸銀行放貸后基本都會附帶裝修貸額度嗎？只要你愿意，還能為你多送上一筆信用貸。如果你更膽大，甚至還能并發(fā)兩筆信用貸款。

你說會有首付貸嫌疑？離婚或代持破。前進之路勢不可擋。

起始信用卡and貸抵押的月供，可以讓另一人更新的貸款來還。而舊貸未還清之時，又能新貸截斷再申請。

A轉(zhuǎn)B，B轉(zhuǎn)A。

以貸還貸不就是這么一回事。

看來這路子完全沒問題。不用多久，我就會紅本當撲克，當上包租公，出任CEO，迎娶白富美，走上人生巔峰。

想想還真的有點小激動呢。

啪啪啪啪！

左啪右啪上啪下啪，趕緊醒過來，別做你的青春大夢了。

你以為你這就習(xí)得水庫高級心法——D算法了？

收入=月供、甚至收入=利息，以貸還貸，永不還貸？

死了你可能都不知道發(fā)生什么事。

這看似觸手可及的領(lǐng)域有著一道不可逾越的鴻溝，你有足夠安全墊的底倉嗎？人家水庫墊底就是六套內(nèi)環(huán)全款！你有包括租金在內(nèi)的穩(wěn)定現(xiàn)金流嗎？人家雅房揚手就是幾棟小產(chǎn)權(quán)房。

D算法必須有起碼六套漲幅到位的房子，才能夠得上門檻。

你僅僅憑著一套半套漲了不到一倍的房子，就奢想著打起高級手法了？

不要把高級手法作為常規(guī)手法好不好。

據(jù)聞房圈現(xiàn)在有一股風氣橫行，買房求杠桿，杠桿求貸款，貸款求打法。只要你刀兒耍得好，沒有買不了的房。套數(shù)不夠，人頭來湊。我們雖然沒有n套房，但是我們擁有n個人。團結(jié)就是力量，我們不生產(chǎn)鈔票，我們只是鈔票的搬運工。

先信用卡貸屯起來，然后信用貸發(fā)起來，再接著房貸拿下，順帶并發(fā)裝修貸?；蛘呦雀阆滦庞每ǎ缓竽孟路抠J，然后信用貸裝修貸并駕齊驅(qū)。差不多時間后截斷，人頭來籌款截斷。

高杠桿以貸還貸，跟瘋魔也就是一線之隔，甚至以n個人替代n套房，踩不住就跌落懸崖。但可惜很多人卻以此為榮，甚至把刀口舔血作為炫耀的資本。

這并不是我一直傳播的樓市思維。

我們不妨潤色文首提問做例子，順著路子演繹一番：

房價漲到170w，剩余80w房貸（當年85折利率拿下的），分別用信用卡30w、信用貸30w加自有資金20w，還清了房貸。然后170w房子抵押7成，得110w，去買300w的房子。我只有一萬月供的承受能力，究竟可不可行？

300w的按揭基于等于一萬承受能力，這點我們飛過，租金每月三千，一年4w。

重點是：

信用卡按照你空當接龍非極限輸出，粗略6%年利率，套出30w。

信用貸按照大部分人非職業(yè)優(yōu)勢非抵押消費三年期，12-18%年利率，折中14%，拿出30w。

抵押貸按照五年期等額本息計算，上浮20%，5.88%，得到110w。（這里我們?nèi)坎挥嬎阆认⒑蟊镜绕渌€款方式，統(tǒng)一每月等額還款）

我們也不計算中間申貸的實際時間差，默認所有貸款無縫連接。

信用卡接龍每月等于支出手續(xù)費1500元，而信用貸月供等于10200元，抵押貸月供等于21200元。三者合計32900元，一年大概需要40萬元。

你拿著剛到手的每月三千零花錢，嚇得煙酒都戒了，慘了，恐怕要淪落街頭了。

嗯，按照以貸還貸準則。你急忙拿出房子抵押的消費貸救急，銀行很配合地給你兩份裝修貸套餐，每份大概房價的10%：共30 30=60w。

這時候你有房子在手，裝修貸能算到真實利率6%，60w足夠你撐一年，還余20w。

但是60w的月供呢？以三年期等額本息計算，月供需要18000元，一年大概需要22萬元。

而這20w≈22w。

那代表著一年里面，無驚無險。

但是第二年開始，40w 22w=62w的缺口來了。

當然，我們怎么會忘記了呢，我們還能再辦出12%-14%的五年期信用貸，三百萬的房子，并發(fā)至少榨出100w。

而這100w的月供按照14%計算，每月還23000元，我們掐指一算，一年需要28w。

好了，62w 28w=90w≈100w。

代表這第二年又無驚無險了。

但是，第三年又開始了，繼續(xù)62w的缺口來了。

慢著，媽的，你有完沒完，這兩年過去了，你丫的當我們傻？我們不會截斷？

房價不漲？房租不漲？

原先的三百萬房子，至少每年漲10%，至少也該360w了吧。房租每年，至少也5%漲幅了吧？

抱歉，房價它還真的可能兩年不漲，深圳自15年后，三年不怎么漲了。房租，你一定沒算過空置期。至于截斷，這類瘋魔打法叫做，套數(shù)不夠，人頭來湊。

為簡單明了，大概列了下表：

第三年的90w怎么還？房價沒漲哦。

嗯，沒錯，我們可以把前兩年還掉的信用貸、裝修貸，抵押貸，截斷重新再泵出來，繼續(xù)玩接龍游戲。

收拾心情吧，你一定忘記重新算利息月供了。

行了行了，別算了。我現(xiàn)在已經(jīng)臨近奔潰的邊緣了。

雙手合十，神啊，救救我吧。

神探出頭說，沒看我忙著呢，美女美酒佳肴，別落我雅興，一邊哭去。

別哭。

咳咳，如果僅僅是一面倒的苛責而沒有其他任何更正方法，那本號就泯然眾人矣，我們來看看如何才能平衡這杠桿之路，把瘋魔變成合理科學(xué)吧。

這個案例，究竟哪里出錯了呢？

從一開始就錯了！

自你決定運用杠桿買房，截斷房貸抵押買房這一瞬，利率成本的高低，就指向了成功還是失敗。正如圍棋第一手，標志著你后面萬千走勢。

請把時間回到兩年前，抵押貸究竟值不值得得？

你原先的房貸貸款是85折的，為了獲得1.2倍利率的110w抵押貸，截斷還掉80w房貸。這樣一經(jīng)波折，實際可得資金只有110-80=30w。

而你借用了卡貸資金，增加了利息，因此實際利率是：

（110w*5.88%-80w*4.9%*0.85 30w*6% 30w*14%）/30w，可得30.4%。

利率之高，簡直不清楚你為何自尋短見了。

這不是瘋魔，那何謂瘋魔。

杠桿很重要，但認清楚科學(xué)的杠桿和瘋魔的杠桿分割線更為重要。

歸根到底，太多人對利率一無所知，玩著玩著不小心就回到解放前了。

請各位記住一個數(shù)字：4%。

這是目前中國境內(nèi)作為無風險收益的警戒利率：4%，參考的是中國十年國債利率。

我曾經(jīng)說過，十年國債利率一直被視為市場無風險收益的標志，未來的錢到底有多缺，這預(yù)示性極強。在中國，過去十來年4%是過去收益率的警示線，一旦突破4%對市場心理的沖擊不言而喻。

只要超過4%，就代表銀行極度缺錢，銀行吸儲拆借成本陡然上升。你試想想，國債都有4%收益了，你還怎么會寄望活期存款0.35%，定期存款2.75%，普通理財3.5%？銀行吸儲成本驟高，更別奢望能給你的超低信用貸6%了，甚至?xí)兂?0%，12%，16%。

但我們也不能無條件忍受利率高企對不？

銀行忍受的利率高度是4%，而我們呢，基本雙倍于銀行。

8%利率，是我們默認的很穩(wěn)妥的借款利率，以銀行兩倍的痛，指示著我們長期能承受的極限。銀行背負一塊磚，我們就來兩塊。假以一日，銀行破天荒能承擔8%的利率，我們自然就能擔起16%的壓力。這是后話。

現(xiàn)實中，我們又如何那么輕易能夠找到8%以下利率的錢呢？

房貸作為最便宜的貸款，基準4.9%，已經(jīng)是我們能夠接觸到的最真實最便宜的貸款了。而信用卡接龍，6%上下的利率也算是其中之一。各類信用貸，資質(zhì)好的也可以控制在6%之間，但實際上我們能碰到的不少信用貸，比如圓*金，比如新*現(xiàn)，比如財*金，真實的利率往往在14-18%之間，更不要提跟親戚朋友12%-24%借款，高利貸36%以上。

然而方法還是有的，在初始成本不高的情況下，進行有規(guī)律的截斷。

開篇案例之所以是死路一條，就是因為初始成本高達30%。加上只有一套兩套漲幅不大的房子，這是極度冒險的做法。而當房子的漲幅足夠讓截斷后資金獲得的利率≤8%，才有可能把后續(xù)路好好走下去。因此，大頭的貸款，必須是低成本的抵押貸、房貸。

為做到低成本的大頭，我們硬性條件必須如下：

1、房子一定要漲幅到位，至少必須是翻倍。比如是房子100w帶70w房貸，翻倍到房子200w。

2、低成本大頭確定之后，后續(xù)才能盡量冒險采用高成本資金，攤薄成本，必要時候截斷。

若先手已錯，后續(xù)必一錯再錯。以貸還貸脫離了以上前提，那就是一枚早晚爆炸的炸彈。你找不到可以讓你拆西墻補東墻的磚頭了，這個時候game over就不遠了。

在實際操作中，高成本信用貸能控制在10-12%之間已經(jīng)很讓人滿足了。因為有了低成本的大頭，綜合起來成本還是能夠控制在8%以下。

我們舉例一筆1w的信用貸，客服跟你說手續(xù)費每月0.6%利息，大概是年利率7%，你滿心歡喜。請注意，這筆貸款并非是真實利率，雖然你每個月都在還本金和利息，但實際上它的利息一直以1w計算的，本金前高后低，綜合來講你實用的資金應(yīng)該是平均0.5w。因此，你實際利率應(yīng)該是14%。你每月還款后的實際利率是不規(guī)則上漲的，而我們科學(xué)的截斷方式就是：

當這個利率漲到實際利率8%到10%的時候，我們就截斷它。

為了理解起來方便，我特意做了下圖（你可以直接問客服每期剩余本金）：

可以看到，當過了一年之后，利率的升幅就很驚人了。而我們需要做的是，在第8個月到10個月之間，截斷這筆信用貸，把利率控制在10%-12%。如果你資金成本更低，時間周轉(zhuǎn)更妥當，是大有可能控制在8%以下的，換言之就是半年內(nèi)我們就截斷貸款。

當然，截斷前提是銀行允許我們能提前還款，而更佳自然是不用收取違約金的產(chǎn)品。一些產(chǎn)品必須收取剩余本金的1%-3%作為違約金，甚至提前還款不得取消剩余的手續(xù)費，這樣的產(chǎn)品我們就要看具體情況而定了，能不用就不用，但部分產(chǎn)品即使收取違約金但能免息延后一月還清，這還是能夠考慮的。

總結(jié)：

房產(chǎn)投資，杠桿與利率息息相關(guān)。

而房子漲幅，仍舊是你的安全墊。

正因為房價大漲了你才安全，才有可能后續(xù)的貸上貸，而不是盲目貸上貸，去賭博后續(xù)的房價大漲。

科學(xué)計算你的綜合成本和現(xiàn)金流平衡點，我們要科學(xué)杠桿，而不是瘋魔杠桿。

瘋魔是不會有失敗例子的，因為死掉的人是無聲的。